TJ Paris, 4 nov. 2024, RG 22/02149

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 22/02149
N° Portalis 352J-W-B7G-CWBZN

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
10 Février 2022

Expertise :
Mme [W] [I]
[Adresse 6]
[Localité 8]

JUGEMENT
rendu le 04 Novembre 2024
DEMANDERESSE

Madame [C] [R] née [Z]
[Adresse 4]
[Localité 9]

représentée par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2028

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. TEL’ESPACE
[Adresse 10]
[Localité 8]

représentée par Me Géraldine LE GRAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0761

Décision du 04 Novembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 22/02149 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWBZN

INTERVENANT VOLONTAIRE

SCI LA PRELIERE
venant aux droits et obligations de Madame [C] [R] née [Z]
[Adresse 10]

représentée par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2028,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 09 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2007, M. [N] [Z], aux droits duquel s’est trouvée Mme [C] [R], née [Z], a donné à bail à la SARL Legendre un local à usage commercial situé [Adresse 10] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2007.

Le local se situe au rez-de-chaussée gauche, façade sur rue et se compose d’une boutique et d’une cuisine avec douche et WC, pour une surface d’environ 35 m2.

Le 9 octobre 2008, la SARL Legendre a cédé son fonds de commerce à la SARL Saniath pour « l’exploitation d’un Taxiphone, Internet, point copies et accessoires », laquelle a cédé son fonds de commerce, y compris le droit au bail, à la SARL Tel’Espace par acte sous seing privé du 31 mai 2019.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 juin 2020, la société Tel’Espace a sollicité le renouvellement du bail commercial, prolongé tacitement depuis le 31 mars 2016.

Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2020, Mme [R] née [Z] a fait signifier à la société Tel’Espace son refus de renouvellement du bail avec offre d’une indemnité d’éviction.

Sur la base d’une expertise amiable réalisée par le cabinet Robine & Associés, par courrier officiel daté du 20 octobre 2021, Mme [R] a proposé une indemnité d’éviction de 37.500 euros.

En l’absence d’accord entre les parties, par acte extrajudiciaire en date du 10 février 2022, Mme [R] a assigné la société Tel’Espace devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, et à titre subsidiaire, aux fins de désignation d’un expert.

Par acte authentique du 26 septembre 2022, Mme [R] née [Z] a fait apport du bâtiment à usage de commerce et d’habitation situé [Adresse 10] à [Localité 8], à la SCI La Preliere, en ce compris le local commercial situé au rez-de-chaussée loué à la société Tel’Espace. La SCI La Preliere est intervenue à l’instance par conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2023, la SCI La Preliere, venant aux droits de Mme [R], demande au tribunal de :
« Recevoir Madame [C] [R] née [Z] en son action et l’y déclarer bien fondée, et Juger que la SCI LA PRELIERE vient désormais à ses droits et obligations,
Y faisant droit,
- Débouter la Société TEL’ESPACE de ses demandes,
A titre principal
- Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI LA PRELIERE qui vient désormais aux droits obligations de Madame [C] [R] née [Z] à la SARL TEL’ESPACE à la somme globale de 37.500,00 euros, hors frais de licenciement, sauf à parfaire,
- Juger que la SARL TEL’ESPACE est débitrice à l’égard de la SCI LA PRELIERE qui vient désormais aux droits obligations de Madame [C] [R] née [Z] d’une indemnité d’occupation à compter du 30 juin 2020 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,
- Fixer le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 23.000,00 euros, outre les taxes et charges, sauf à parfaire,
- Juger que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,
A titre subsidiaire
- Nommer tel Expert qu’il lui plaira désigner, avec pour mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux, les décrire, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la SARL TEL’ESPACE et plus généralement, réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L.145-14 du Code de Commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à la SARL TEL’ESPACE à la suite de son éviction,

- Lui donner également pour mission de fournir tous éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de l’article L.145-28, alinéa 1er, du Code de Commerce, l’indemnité due par la SARL TEL’ESPACE pour l’occupation des lieux, à compter du 30 juin 2020 jusqu’à leur libération complète et la remise des clés,
- Juger que l’Expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe dans le délai de 4 mois suivant sa saisine,
- Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui sera désigné, et juger qu’elle sera supportée par la société SARL TEL’ESPACE.
Pour le surplus,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la SARL TEL’ESPACE aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. »

La SCI La Prelière, venant aux droits de Mme [R], soutient, en se fondant sur le rapport établi par le cabinet Robine & Associés, que l’indemnité principale d’éviction est une indemnité de transfert évaluée à 25.000 euros ; que le montant demandé par le locataire est disproportionné et sans lien avec la valeur marchande du fonds de commerce au regard de son prix d’acquisition ; que les indemnités accessoires sont évaluées à 12.618 euros ; que l’indemnité d’éviction globale peut être évaluée à 37.500 euros ; que l’indemnité d’occupation due à compter du 30 juin 2020 peut être évaluée à 23.000 euros par an sur la base d’une valeur locative moyenne de marché de 750 euros/m2/an. A titre subsidiaire, la SCI La Prelière sollicite la désignation d’un expert judiciaire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2023, la société Tel’Espace demande au tribunal de :
« - FIXER l’indemnité globale d’éviction attribuée à la société TEL’ESPACE selon les modalités suivantes :
- Indemnité principale 111.742, 80 €
- Frais de déménagement et réinstallation 40.000, 00 €
- Indemnité de remploi 22.100, 00 €
- Trouble commercial 44.000, 00 €
- Indemnité de licenciement 2.358, 00 €
TOTAL 220.200, 80 €
A DEFAUT
- ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire pour fixer le montant des indemnités dues à la société TEL’ESPACE, l’expert ayant notamment pour mission :
- de convoquer les parties et les entendre les parties en leurs explications,
- visiter les locaux, les photographier, les mesurer et les décrire
- prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la SARL TEL’ESPACE
- réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L.145-14 du Code de Commerce, l’indemnité d’éviction due à la SARL TEL’ESPACE à la suite de son éviction,
- FIXER le montant de la provision de l’expert et ordonner qu’elle sera supportée par Madame [R];
- CONDAMNER Madame [R] aux dépens ;
- CONDAMNER Madame [R] au paiement de la somme de 3.500 € à la Société TEL’ESPACE au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

La société Tel’Espace fait valoir que l’éviction risque d’entrainer la perte du fonds de commerce qui doit être indemnisée à sa valeur marchande et non à la valeur locative du fonds, la clientèle étant principalement une clientèle locale ; qu’au regard de son chiffre d’affaires pour les trois dernières années, l’indemnité principale peut être estimée à 111.742,80 euros ; que les indemnités accessoires proposées par la demanderesse sont largement sous estimées. Elle sollicite qu’une expertise soit ordonnée aux frais de la demanderesse à défaut de fixation de l’indemnité selon ses demandes.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence à l’assignation des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge unique le 9 septembre 2024. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’intervention de la SCI La Prelière

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Selon l’article 329 du même code, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, par acte notarié reçu par Me [D], notaire à Paris 13ème arrondissement, le 26 septembre 2022, Mme [C] [R], née [Z], a fait apport de l’immeuble situé [Adresse 10], à [Localité 8], à la SCI La Prelière ainsi que les droits y attachés.

La SCI La Prelière venant aux droits de Mme [R] en qualité de bailleresse sera déclarée recevable en son intervention.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’éviction et sur l’indemnité d’occupation

Selon les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction, ce-dernier ayant droit au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement et étant redevable d'une indemnité d'occupation le temps de son maintien dans les lieux.

En l’espèce, par l’effet du refus de renouvellement signifié par Mme [R] à la société Tel’Espace le 30 juin 2020, le bail commercial du 21 mars 2007 a pris fin le 30 juin 2020 à 24h00 et a ouvert droit au profit de la société Tel’Espace au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et à son maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité. Il a également ouvert droit au profit de la SCI La Preliere, venant aux droits de Mme [R], au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire prévue à l’article L. 145-28 du même code, à compter du 1er juillet 2020, pour l’occupation des locaux objets du bail du 21 mars 2007.

Le principe de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation n’est pas discuté par les parties, ni la date d’effet du congé, mais elles ne sont pas parvenues à s’entendre sur les montants à fixer, la société Tel’Espace contestant les montants proposés par la bailleresse sur la base d’une estimation réalisée par le cabinet Robine & Associés.

Pour chiffrer le montant de l’indemnité d'éviction due par la bailleresse au locataire évincée, en l'absence d'éléments suffisants d'appréciation des conséquences de l'éviction, et au vu de l'accord des parties, à tout le moins à titre subsidiaire, il y a lieu de recourir à une mesure d'expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés par la bailleresse qui a donné congé à la locataire. Il en va de même pour l’indemnité d’occupation statutaire.

L’indemnité d’occupation provisoire sera fixée au montant du dernier loyer contractuel.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif.

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PAR CES MOTIFS,