TJ Rennes, 4 nov. 2024, RG 24/05623

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

N° RG 24/05623 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LEBK

Jugement du 04 Novembre 2024
N° 24/666

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[W] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [I]
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Novembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [K] [F], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [W] [I]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2020, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [W] [I] et Mme [O] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 417,07 € et d’une provision pour charges de
94,99 €.

Par courrier reçu par ARCHIPEL HABITAT le 22 octobre 2021, Mme [O] [C] a donné congé du logement.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à M. [W] [I] un commandement de payer la somme principale de
3 327,04 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [W] [I] le 25 juillet 2023.

Par assignation du 10 juillet 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- Ordonner l’expulsion de M. [W] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Condamner M. [W] [I] au paiement des sommes suivantes :
o 3 691,13 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 13 septembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 septembre 2024, s'élève désormais à 10 382,72 €. L'établissement ARCHIPEL HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il indique que M. [I] est bénéficiaire du RSA et ne peut pas reprendre le paiement de son loyer, si bien qu’une demande de mutation vers un logement plus petit est envisagée.

M. [W] [I] expose qu’il ne peut plus régler son loyer, le montant du RSA étant trop faible, si bien qu’il souhaite demander une mutation vers un logement plus petit. Il indique qu’il ne trouve pas de travail. Par ailleurs, il affirme qu’il n’est pas en mesure de payer sa dette, ce même si un échéancier était mis en place.
M. [I] envisage de déposer un dossier de surendettement.

L'établissement ARCHIPEL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3 327,04 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 septembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’art 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 septembre 2024, M. [W] [I] lui devait la somme de 10 382,72 €, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [I] reconnaît le montant de sa dette et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3 691,13 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 576,19 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 11 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,