TJ Rennes, 4 nov. 2024, RG 24/01995

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

N° RG 24/01995 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K36O

Jugement du 04 Novembre 2024
N° : 24/661

[N] [X]
[J] [T] épouse [X]

C/

[B] [S] [O]
[G] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me DENOT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me COLLOCH
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Novembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [N] [X]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Caroline VERDAN, avocat au barreau de RENNES

Mme [J] [T] épouse [X]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Caroline VERDAN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [B] [S] [O]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me Simon COLLOCH, avocat au barreau de RENNES

Mme [G] [F]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Simon COLLOCH, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement les 5 et 10 juillet 2023, M [N] [X] et son épouse Mme [J] [T] ont consenti un bail d’habitation à M. [B] [S] [O] et Mme [G] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à[Localité 6]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 940 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par actes de commissaire de justice du 8 novembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2853,43 euros, au titre de l'arriéré locative, dans un délai de six semaines. Ce commandement visait la clause résolutoire figurant au contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [S] [O] et Mme [G] [F] le 9 novembre 2023.

Par assignations du 28 février 2024, les époux [X] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, rejeter tous délais, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [S] [O] et Mme [G] [F] sous astreinte de 100 € par jour de retard et au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:
− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
− 3963,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 novembre 2023,
− 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 13 septembre 2024, les époux [X], comparants par ministère d’avocat, maintiennent l'intégralité de leurs demandes et s’opposent à l’octroi de tout délai de paiement.

M. [B] [S] [O] et Mme [G] [F], comparant aussi par ministère d’avocat, demandent à la juridiction de bien vouloir :
- débouter les époux [X] de leurs demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail,
- débouter les époux [X] de leur demande présentée au titre des frais irrépétibles,
- accorder à M [S] [O] et Mme [F] des délais de paiement sur 36 mois pour régler leur dette locative par des versements de 200 € par mois,
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,
- dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

A cette fin, ils ont indiqué avoir désormais des revenus qui leur permettent de rembourser leur dette locative, expliquant avoir déjà mis en place un règlement mensuel de 200 euros en sus de leur loyer courant.
Ils ont affirmé avoir effectué un règlement de 1150 euros le 9 septembre 2024, lequel ne figure pas dans le décompte produit par leur bailleur.

Les bailleurs ont, en conséquence, été autorisés à produire un décompte actualisé en cours de délibéré.

Par note reçue en cours de délibéré le 17 septembre 2024, Monsieur et Madame [X] ont produit un décompte de la dette actualisé au 16 septembre 2024. Ils ont, en conséquence, actualisé le montant de l’arriéré locatif à la somme de 3 648,60 euros.

En réponse, M. [B] [S] [O] et Mme [G] [F] ont justifié du versement de 1150 euros effectué le 9 septembre 2024 et pris en compte par leurs bailleurs, ainsi que d’un autre versement de 1150 € effectué le 8 octobre 2024. Ils ont, en conséquence, établi leur propre décompte, estimant devoir la somme de 3 220 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [X] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n'y a pas lieu d’appliquer le délai de six semaines visé à tort par le commandement de payer, mais le délai de deux mois prévu par le contrat de bail.

Or, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 8 novembre 2023 et les décomptes produits démontrent que la somme de 2853,43 euros visée dans ce commandement n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 janvier 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [B] [S] [O] et Mme [G] [F] justifient que leurs revenus leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus de leur loyer courant afin de régler leur dette. Ils justifient d’ailleurs verser une somme à leur bailleur en règlement de l’arriéré depuis le mois d’août 2024.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Il convient, en outre, de faire droit à la demande de M. [B] [S] [O] et Mme [G] [F] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais puisque les décomptes produits démontrent que les locataires ont repris le paiement de leurs échéances courantes.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

L’expulsion étant alors ordonnée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte pour s’assurer de l’exécution de la présente décision. Cette demande sera donc rejetée.

2. Sur le délai de deux mois pour quitter les lieux

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que «Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, les époux [X] sollicitent la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux en se prévalant de la mauvaise foi de leurs locataires dont la dette est en augmentation constante, sans réelle reprise des paiements courants.

Or, les décomptes produits démontrent pourtant que le montant de la dette locative diminue et que M. [B] [S] [O] et Mme [G] [F] ont repris le paiement régulier de leurs échéances courantes depuis plusieurs mois. Aucun élément du dossier ne démonter leur mauvaise foi.

Le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera donc maintenu.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [X] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 septembre 2024, M. [B] [S] [O] et Mme [G] [F] leur devaient la somme de 3648,60 euros, soustraction faite des frais de procédure. Les échéances et règlements postérieurs ne seront pas pris en compte, faute d’avoir été confirmés par le bailleur.

M. [B] [S] [O] et Mme [G] [F] seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 2853,43 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [S] [O] et Mme [G] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [S] [O] et Mme [G] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande des époux [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,