TJ Rennes, 4 nov. 2024, RG 24/01536

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

N° RG 24/01536 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K3AW

Jugement du 04 Novembre 2024
N° : 24/660

[U] [X] épouse [R]

C/

[Y] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me BON-JULIEN
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Novembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [U] [X] épouse [R]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Emmanuelle BON-JULIEN, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Alix LE ROUGE DE GUERDAVID, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [Y] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 avril 2023, Mme [U] [X], épouse [R], représentée par son mandataire, l’agence SARL CPI IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 495 € et d’une provision pour charges de 32 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 581 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [Y] [S] le 10 octobre 2023.

Par assignation du 2 février 2024, Mme [U] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- Ordonner l’expulsion de M. [Y] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un technicien,
- S’agissant des meubles, dire qu’il sera fait application des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 2 168,85 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 990 €,
o une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à 495 € augmenté du taux d’intérêt légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, indemnité due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 13 septembre 2024, Mme [U] [X], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 septembre 2024, s'élève désormais à 2 954,65 €. Elle considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Y] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

Mme [U] [X] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [U] [X] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [Y] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [U] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc, en l’espèce, de faire application du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, délai prévu au contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 581 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [U] [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [U] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 septembre 2024, M. [Y] [S] lui devait la somme de 2 954,65 €, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Y] [S] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 168,85 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Une telle indemnité est ainsi nécessairement égale au montant du loyer et des charges et ne saurait l’excéder.

En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 535 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et sera comptabilisée à compter du 4 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [U] [X] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande de Mme [U] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,