TJ Rennes, 4 nov. 2024, RG 24/05157

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

N° RG 24/05157 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LDEX

Jugement du 04 Novembre 2024
24/664

Etablissement public NEOTOA

C/

[U] [F]
[K] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Novembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH NEOTOA
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Mme [G] [W], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [U] [F]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

Mme [K] [B]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juin 2020, l’établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à M. [U] [F] et Mme [K] [B] sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 323,55 € hors charges.

Par actes de commissaire de justice des 16 et 26 mai 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 417,90 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [U] [F] et Mme [K] [B] le 26 mai 2023.

Par assignations du 11 juillet 2024, l’établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- Ordonner l’expulsion de M. [U] [F] et Mme [K] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Condamner solidairement M. [U] [F] et Mme [K] [B] au paiement des sommes suivantes :
o 7 061,75 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 13 septembre 2024, l’établissement NEOTOA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 septembre 2024, s’élève désormais à 6 460,57 €. Il indique que M. [F] vit désormais avec une autre concubine et qu’il travaille. Par ailleurs, le bailleur affirme que M. [F] a repris le paiement de son loyer courant et qu’il verse
50 € de plus que le loyer afin d’apurer sa dette locative.

Ainsi, le bailleur donne son accord à l’octroi de délais de paiement d’un montant mensuel de 50 € ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [U] [F] et Mme [K] [B] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires les 16 et 26 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4 417,90 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juillet 2023.

1.3. Sur les délais de paiement

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l’établissement NEOTOA de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’art 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 septembre 2024, M. [U] [F] et Mme [K] [B] lui devaient la somme de 6 460,57 €, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [F] et Mme [K] [B] n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 sur la somme de
4 417,90 € et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [F] et Mme [K] [B] à se libérer de leur dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 452,82 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 11 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [F] et Mme [K] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,