TJ Nice, 4 nov. 2024, RG 24/01852

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01852 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QAP4
du 04 Novembre 2024

N° de minute

affaire : [Z] [X], [R] [O]
c/ S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES, Syndic. de copro. [Adresse 5]

Grosse délivrée

à Me BRICE-TREHIN

Expédition délivrée

à Me MALLET

le
l’an deux mil vingt quatre et le quatre Novembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 21 Octobre 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Mme [Z] [X]
[Adresse 6]
[Localité 2] (TORINO)
ITALIE
Mme [R] [O]
[Adresse 3]
[Localité 2] (TORINO)
ITALIE
Représentées par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocats au barreau de NICE

DEMANDERESSES

Contre :

S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES
[Adresse 4]
[Localité 1]
Syndic. de copro. [Adresse 5]
Réprésenté par son syndic en exercice CITYA BAIE DES ANGES
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentés par Me Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 24 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2024.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Madame [Z] [X] et Madame [R] [O] ont fait assigner en référé d'heure à heure, sur ordonnace sur requête du 18 octobre 2024 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] et son syndic la SARL CITYA BAIE DES ANGES.

Dans leurs dernières conclusions reprises oralement à l'audience, Madame [Z] [X] et Madame [R] [O] représentés par leur conseil demandent de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] et son syndic la SARL CITYA BAIE DES ANGES à :
- exécuter les travaux conservatoires nécessaires afin de mettre hors d'eau et en sécurité leur appartement au besoin sur ce dernier point, après visite d'un ingénieur structure dans l'attente de la réalisation des travaux de toiture sous astreinte de 3000 euros par jour de retard et au seul vu de la minute,
- exécuter les travaux de réfection de la toiture de l'immeuble votés lors de l'assemblée du 7 juin 2017 et à titre subsidiaire les travaux de réfection de la toiture nécessaires et ce sous astreinte de 3000 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours après signification de la décision,
- à leur payer la somme de 15 000 euros à titre provisionnel pour indemnisation de leur préjudice matériel et 5000 euros pour le préjudice moral,
- la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, elles exposent être propriétaires d'un appartement situé au quatrième et dernier étage de l'immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 1] qui est actuellement mis en location, que depuis plusieurs années cet appartement subit des infiltrations d'eau en provenance de la toiture partie commune qui est défaillante, que le 7 juin 2017, les travaux de réfection de la toiture ont été votés et confiés à l'entreprise GIUGLIARIS pour une enveloppe budgétaire de 67 100 euros TTC, que les appels de fonds ont été effectués, que lors de l'assemblée générale du 20 mai 2019 et de 2021, ils ont été informés par le syndic de l'impossibilité de réaliser les travaux en l'absence de trésorerie suffisante. Elles précisent que lors de l'assemblée du 21 avril 2022, le syndic leur a annoncé que les travaux de toiture devaient débuter en janvier 2023 mais qu'à ce jour ils n'ont toujours pas été réalisés, qu’ils n'ont eu de cesse de relancer le syndic sur la nécessité de réaliser les travaux et que, lors d'épisodes de pluie, l'eau coule à flots dans l'appartement et endommage la structure même de l'immeuble.

Elles ajoutent avoir mis en demeure le 26 septembre 2024, le syndic de faire procéder en urgence aux travaux nécessaires en vain, que les infiltrations persistent et que leur appartement est à ce jour complètement sinistré tout comme le sont les appartements voisins, qui subissent un important trouble et que ces infiltrations ont incontestablement pour origine la toiture, partie commune de l'immeuble. Elles font valoir que la responsabilité du syndicat est engagée, que de la même manière, le syndic est tenu d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations et de faire procéder en cas d'urgence à l'exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci mais qu'il s'est montré défaillant car il n'a pas poursuivi l'exécution de la résolution votée en 2017 ni entrepris les travaux nécessaires et urgents et ce alors que les fonds sont disponibles depuis juillet 2022 ainsi que le démontre la comptabilité de la copropriété et leurs propres dires. En réplique aux moyens soulevés en défense, elles font valoir que les mesures conservatoires qui ont été mises en œuvre le 11 octobre 2024 n'ont pas permis de mettre hors d’eau les appartements du dernier étage et que ces mesures ne sont pas suffisantes. Elles ajoutent que les travaux de réfection de la toiture doivent être réalisés et ce bien que l'entreprise initialement mandatée indique qu'elle ne souhaite plus intervenirafin d'assurer la conservation de l'immeuble et mettre fin aux dommages subis. Elles exposent enfin que le syndic reconnaît disposer des fonds nécessaires depuis juillet 2022 de sorte que les travaux nécessaires de réfection de la toiture auraient dû être entrepris bien avant, qu’aucune démarche sérieuse n'a cependant été effectuée et que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité à l’instar de son syndic.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] et la SARL CITY BAIE DES ANGES, représentés par leur conseil, demandent aux termes de leurs écritures reprises à l'audience et aux termes de leurs observations orales :
- de constater que les travaux conservatoires ont été mis en œuvre le 11 octobre 2024 et qu'ils s'engagent à procéder aux travaux qui s'avèrent encore nécessaires dans un délai de 15 jours,
- de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir désigner un ingénieur structure au vu des engagements pris par le syndic aux termes de ses conclusions,
- de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir exécuter la résolution du 7 juin 2017 en l'état de la résiliation du marché par l'entreprise GIUGLARIS du 30 septembre 2024,
- de rejeter l'intégralité des demandes indemnitaires en l'état de contestations sérieuses,
- à titre subsidiaire, si une condamnation devait intervenir, de rejeter la demande d'astreinte,
- de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Ils font valoir que lors de l'assemblée générale du 7 juin 2017, les copropriétaires ont approuvé la résolution numéro 7 autorisant les travaux de réfection de la toiture pour un budget de 65 000 euros et que l'entreprise GIUGLIARIS a été retenue mais que le syndic en dépit de ses nombreuses diligences a rencontré, de grandes difficultés pour percevoir les fonds nécessaires à la réalisation de ces travaux en raison de nombreux impayés. Ils ajoutent que lors de l'assemblée générale de 2024, les fonds étant réunis, que les copropriétaires ont été informés de l'engagement de la société de commencer les travaux en septembre 2024 mais que malheureusement en dépit de ses relances, le 18 septembre cette dernière a informé le syndic, qu’elle ne donnerait pas suite aux travaux. Ils exposent que le syndic a immédiatement mandaté une autre entreprise pour mettre en place des mesures conservatoires et faire cesser les désordres et ce afin de mettre ohors d’eau les appartements et qu’une bâche a été posée en toiture dans l'attente de la réalisation des travaux de réfection, le 11 octobre 2024. Ils reconnaissent que les zones des désordres sont anciens mais exposent qu'aucun des copropriétaires n'a évoqué un risque pour sa sécurité et que le syndic s'est engagé à missionner un ingénieur structure afin de les rassurer si besoin sur les mesures nécessaires.

Concernant l'exécution des travaux de réfection de la toiture, ils exposent qu’il est nécessaire de procéder à une nouvelle mise en concurrence des prestataires, que l'entreprise GIUGLIARIS les a informés soudainement qu'elle ne souhaitait plus exécuter les travaux et qu'en conséquence, le syndic n'a pas d'autre choix que de procéder à un nouvel appel d'offres puis à une nouvelle mise en concurrence puisque l'assemblée générale est souveraine dans ses décisions. Ils précisent s'engager à convoquer une assemblée générale dans les meilleurs délais et que l'exécution de la résolution numéro 7 de l'assemblée générale de 2017 est à ce jour impossible, du fait du refus de l'entreprise désignée de réaliser les travaux, cette situation ne résultant pas de la négligence du syndicat des copropriétaires ni d'une défaillance du syndic dans l'exécution de sa mission. S'agissant des provisions réclamées ils font état de plusieurs contestations tant sur le principe de la responsabilité que sur le quantum des préjudices en faisant valoir que les copropriétaires ont été informés de l'impossibilité de débuter les travaux à défaut pour le syndic de disposer des fonds nécessaires, qu'ils sont finalement parvenus à obtenir les fonds en 2022 puis qu'ils ont relancés à maintes reprises l'entreprise afin qu'elle commence les travaux en vain, l'absence de réalisation des travaux résultant d'une défaillance injustifiée de l'entreprise initialement désignée, dont la responsabilité sera recherchée.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

Conformément à l'accord du juge, les parties ont produit chacune dans le respect du contradictoire une note en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes de réalisation des travaux sous astreinte :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Sur les travaux conservatoires :

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2017 que la résolution numéro 7 portant sur le vote de travaux de réfection de la toiture suite aux infiltrations affectant l’appartement [T], a été votée et que l'entreprise GIUGLARIS a été choisi pour un montant prévisionnel de 67 100 euros TTC.

Il ressort des procès-verbaux d'assemblée générale de 2019, 2021 et 2022, que le syndic a rencontré des difficultés pour obtenir la réunion des fonds nécessaires et qu'il en a informé les copropriétaires de l’impossibilité de commencer les travaux.

Il résulte du procès verbal d'assemblée générale du 21 avril 2022, que le syndic a informé les copropriétaires que les travaux de toiture seraient réalisés à partir de janvier 2023 puis lors de l'assemblée générale du 31 mai 2023 que l'entreprise GIUGLIARIS interviendrait à partir de septembre 2023 pour réaliser lesdits travaux.

Il est cependant constant que les travaux n'ont pas été réalisés en septembre 2023.

Les demanderesses justifient avoir adressé à compter du 14 février 2024 plusieurs courriers au syndic afin de l'informer que leur logement était gravement affecté par des infiltrations et qu’il était nécessaire de procéder le plus rapidement possible aux travaux de réfection de la toiture.

Lors de l'assemblée générale du 3 avril 2024, le syndic a finalement informé les copropriétaires que l'entreprise s'était engagée à faire les travaux de toiture à compter de septembre 2024.

Il est toutefois établi que les travaux n’ont pas débuté en septembre 2024.

Les demanderesses justifient avoir adressé une mise en demeure le 26 septembre 2024 au syndic afin qu’ils procédent sans délai aux mesures conservatoires nécessaires afin de mettre hors d’eau l'immeuble dans l'attente de la réalisation des travaux de réfection et de faire réaliser ces derniers immédiatement en vain.

Elles versent à ce titre un procès-verbal de constat du commissaire de justice du 9 octobre 2024 démontrant que leur appartement subi d'importants désordres de type infiltration, que le plafond est jonché de décollements et de traînées de coulure, que de l'eau s'écoule fortement depuis le plafond, un saut ayant dû être apposé au sol, que des points de moisissures sont visibles sur des pans de murs et le plafond et ce dans diverses pièces de l'appartement. Il est également établi que dans les autres appartements du quatrième étage des infiltrations affectent les lieux et que de l'eau coule et suinte depuis les plafonds.

Dès lors, il ressort de ces éléments, que les travaux de réfection de la toiture votés, il y a sept ans n'ont toujours pas été réalisés à ce jour et que d'importants désordres affectent l'appartement des demanderesses, ces derniers provenant de la toiture défectueuse, de l'eau s'écoulant dans leur appartement.

Bien que les parties défenderesses justifient que l'entreprise SNT est intervenue le 11 octobre 2024 pour effectuer la pose d'un bâchage à plusieurs endroits de la toiture, et versent à ce titre un rapport de l'entreprise IBF du 29 octobre 2024 indiquant que des bâches ont été posées en toiture, force est de relever que ces éléments ne permettent pas d’établir avec certitude que les mesures entreprises sont suffisantes pour mettre hors d'eau les appartements sous toiture et qu'à l'audience, elles se sont engagées à procéder aux travaux conservatoires qui s'avéreraient encore nécessaires dans un délai de 15 jours.

En outre, bien que cet avis technique mentionne que les poutres en bois en pente soutenant les lithos sur lesquels les tuiles sont fixées sont globalement en bon état suivant les zones, l'entreprise indique que certains des chevrons en raison de leur âge et probablement des infiltrations, doivent être changés, soit environ 20 % des chevrons d'origine, que des poutres en bois ont souffert d'un dégât des eaux et sont abîmées et que même si la solidité de l'ensemble n'est pas en danger à ce jour, il est conseillé de renforcer des poutres afin de leur permettre de retrouver leur solidité d'origine de sorte que les travaux doivent être réalisés très rapidement afin d'arrêter les infiltrations à travers la toiture qui pourront abîmer la structure des étages inférieurs.

Dès lors, au vu de l'importance des désordres affectant l'appartement des demanderesses, du trouble manifestement illicite subi par elles et eu égard à l'urgence de la situation, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, chargé de la conservation de l'immeuble et de l'entretien des parties communes et son syndic, la SARL CITYA BAI DES ANGES, auquel il appartient d'engager les travaux urgents en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de faire procéder aux travaux conservatoires nécessaires afin de mettre hors d'eau et en sécurité l'appartement des demanderesses au besoin après visite d'un ingénieur structure et ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois.

Sur les travaux de réfection de la toiture :

S'il ressort des éléments susvisés que le syndic a rencontré des difficultés pour réunir les fonds nécessaires à la réalisation des travaux votés en assemblée générale, ce qui a nécessairement engendré du retard dans leur mise en oeuvre, force est cependant de relever qu'il ne justifie pas des procédures diligentées à l'encontre des copropriétaires défaillants en vue d'obtenir le recouvrement des sommes nécessaires et qu'il ressort de l'état financier de la copropriété et de l'aveu même des défendeurs que la totalité des fonds nécessaires permettant la réalisation des travaux de réfection de la toiture ont été réunis le 5 juillet 2022, de sorte que depuis cette date, le syndic était en mesure de faire exécuter les travaux.

Or, force est de relever que les travaux n'ont toujours pas été réalisés et ce alors que les fonds nécessaires sont réunis depuis plus de deux ans.

En outre, bien que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et la SARL CITYA BAIE DES ANGES exposent avoir relancé à maintes reprises l'entreprise désignée pour réaliser les travaux suite à l'obtention des fonds, force est de relever qu'elles ne versent que deux mails en date des 22 août 2023 puis du 27 février 2024 envoyés à l'entreprise afin d'obtenir une date d'intervention, les autres mails du 26 septembre 2023 et du 24 octobre 2023 portant sur la réalisation de travaux conservatoires pour mettre hors d'eau l'appartement d'une copropriétaire.

En outre, si elles justifient avoir été informées très récemment soit le 30 septembre 2024 que l'entreprise GIULIARIS ne souhaitait plus réaliser les travaux de couverture et avoir à ce titre établir de nouveaux devis notamment un devis par la société SNT le 25 octobre 2024 portant sur les travaux de réfection de la toiture d'un montant de 41 800 euros, force est de relever qu'il ressort de l'avis technique du 29 octobre 2024 de l'entreprise IBF, qu'il est indispensable de réaliser très rapidement les travaux de réfection de la toiture afin d'arrêter les infiltrations.

Enfin, bien qu'elles fassent valoir pour s’opposer à leur condamnation à réaliser les travaux qu'il est nécessaire de réunir l’assemblée générale afin de procéder à une nouvelle mise en concurrence et faire désigner une nouvelle entreprise, force est de relever ainsi que l'indiquent les demanderesses, que le syndic peut en cas d'urgence faire procéder à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble à charge pour lui de convoquer immédiatement l'assemblée, étant précisé en l’espèce que les fonds permettant de réaliser les travaux sont déjà réunis et que l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée à bref délai eu égard à l’ampleur des désordres.

Dès lors, au vu de l'urgence de la situation, du trouble manifestement illicite subi par les demanderesses, de l'importance des désordres affectant leur appartement, de la réunion des fonds nécessaires à la réalisation des travaux depuis près de deux ans, du rapport de l'entreprise IBF mentionnant que la solidité de la charpente n'est pas anormalement mise en cause mais que les travaux sont indispensables et doivent être réalisés rapidement afin de faire cesser les infiltrations et éviter d’endommager la structure et des démarches entreprises récemment par le syndic et le syndicat des copropriétaires afin de faire établir de nouveaux devis, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ainsi que son syndic, la SARL CITYA BAIE DES ANGES, s'agissant de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à faire réaliser les travaux nécessaires de réfection de la toiture et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard, qui courra passer le délai de quatre mois après signification de la présente décision et ce pendant une durée de quatre mois.

II. Sur les demandes provisionnelles :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des éléments susvisés que la copropriété a fait face à des problèmes de trésorerie et que les fonds nécessaires à la réalisation des travaux de réfection de la toiture votés, il y a sept ans n'ont pas été réalisés en l'absence de réunion des fonds nécessaires.

Il est cependant établi que les fonds ont été réunis le 5 juillet 2022 et qu'à compter de cette date les travaux pouvaient en conséquence être accomplis.

Or, force est de considérer que le syndicat des copropriétaires et son syndic ont fait preuve d'une certaine négligence puisque suite à l'obtention des fonds nécessaires, ils ont manifestement tardé à faire réaliser les travaux, que ces derniers ont été repoussés à plusieurs reprises et que le syndic ne justifie que l’envoi de quelques mails adressés à l'entreprise, soit le 28 août 2023 puis le 27 février 2024 afin d'obtenir une date d'intervention, les autres mails visant la réalisation de travaux ponctuels et conservatoires en raison de la persistance des infiltrations.

En outre, ainsi que l'indiquent les demanderesses, le syndic ne justifie pas avoir répondu au mail de l'entreprise GIUGLIARIS qui lui a indiqué le 3 avril 2024 être disposé à débuter les travaux fin septembre et être dans l'attente d'un retour pour bloquer son intervention.

Il est de principe que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes ce qui est le cas en l'espèce puisque les infiltrations ont pour origine la toiture défectueuse.

En outre, le syndic est tenu d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété des délibérations.

Dès lors, il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés à Mesdames [X] et [O] et que le syndic a également engagé sa responsabilité en ne faisant pas procéder dans un délai raisonnable à la réalisation des travaux de réfection nécessaires et ce alors qu'il disposait des fonds depuis le 5 juillet 2022, les contestations soulevées à ce titre n’étant pas sérieuses.

Les préjudices matériel et moral des demanderesses sont établis au vu de l'importance des désordres affectant leur appartement.

Il convient cependant au vu des difficultés rencontrées par les défenderesses pour réunir les fonds nécessaires en vue de la réalisation des travaux, des démarches récemment entreprises par le syndic et du refus de l'entreprise GIUGLARIS d'intervenir pour réaliser les travaux, de ramener la demande de provision à de plus justes proportions soit à la somme de 5000 euros en réparation des préjudices subis.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et la SARL CITYA BEAI DES ANGES seront en conséquence condamner in solidum à payer cette provision à Mesdames [X].

III. Sur les demandes accessoires :

Il résulte de l'article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] et la SARL CITYA BAIES DES ANGES qui succombent à l'instance, supporteront in solidum les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] [X] et Madame [R] [O] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Les défenderesses seront en conséquence condamner in solidum à leur verser la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de dire que la décision sera exécutoire au celui de la minute, les parties défenderesses s’étant de surcroît engagées à faire réaliser les mesures conservatoires nécessaires dans un délai de 15 jours à compter de la décision.

PAR CES MOTIFS