TJ Nanterre, 4 nov. 2024, RG 21/04464

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE
04 Novembre 2024

N° RG 21/04464 - N° Portalis DB3R-W-B7F-WU67

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. [J]

C/

[P] [I]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. [J]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 9]

représentée par Maître Caroline COHEN de la SCP C.G.N.T., avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 732

DEFENDEUR

Monsieur [P] [I]
[Adresse 5]
[Localité 9]

représenté par Me Jean-louis ISRAËL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1131

L’affaire a été appelée le 04 Septembre 2024 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente
Quentin SIEGRIST, Vice-président
Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 23 juin 1994, M. [E] [J], aux droits duquel se trouve la SCI [J], a renouvelé au profit de M. [P] [I] le bail commercial portant sur les locaux sis à [Localité 9] (Hauts-de-Seine), [Adresse 5], pour neuf ans, à compter du 19 mai 1994.

Suivant exploit d’huissier du 18 mai 2006, la SCI [J] a donné congé pour le 18 novembre 2006 à M. [I], avec offre de renouvellement du bail à compter du 19 novembre 2006.

Le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a, par jugement en date du 18 décembre 2007, fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 19 novembre 2006 à la somme de 10 824 euros par an en principal.

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement à effet du 19 novembre 2006 par acte sous seing privé des 17 et 21 mars 2008.

A l'arrivée de son terme, le bail liant les parties s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par exploit d’huissier de justice en date du 23 mars 2021 pour tentative et du 25 mars 2021 remis à personne physique, la SCI [J] a signifié à M. [I] un congé, pour le 30 septembre 2021, avec refus de renouvellement du bail et offre d’indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice du 19 mai 2021, la société [J] a fait assigner M. [I] devant ce tribunal. L’affaire a été distribuée à la 8e chambre civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 juin 2022, la SCI [J] demande au tribunal de :

- Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI [J] à M. [I],
- Dire que M. [I] sera débiteur à l’égard de la SCI [J] d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux,
- Fixer le montant de cette indemnité d’occupation,
- Dire que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit ;

Avant dire droit,
- désigner un expert avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du contradictoire, de :
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;
- visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire;
- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :
- de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :
• d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférentes à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ;
• de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial ;
• d’apprécier si l’éviction entrainera la perte du fonds ou son transfert,
• de déterminer le montant de l’indemnité qui sera due par M. [I] pour l’occupation des lieux, objet du bail à compter du 30 septembre 2021 et jusqu’à leur libération effective.
- dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée, se faire remettre tous les documents utiles et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce Tribunal,
- fixer la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert,
- débouter M. [I] de sa demande d’évaluation de perte de chance,
- dire que la consignation sera à la charge de la SCI [J] et de M. [I] dans les proportions qui seront déterminées par le Tribunal,
- réserver les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2022, M. [P] [I] demande au tribunal :

- d’étendre la mission de l’expert sollicité à l’évaluation de la perte de chance subie par M. [I] du fait de l’impossibilité de vendre son fonds de commerce dans le cadre d’une opération de promotion immobilière ;
- de mettre à la charge du demandeur l’intégralité des frais de procédure.

La clôture est intervenue le 24 novembre 2022 et l’affaire, fixée pour être plaidée à l'audience du 12 septembre 2023 de la 8e chambre civile, a été mise en délibéré au 11 novembre 2023. Ce délibéré a fait l’objet de plusieurs prorogations.

Par bulletin en date du 12 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats au visa de l’article 444 alinéa 2 du code de procédure civile devant la 1ère chambre civile et elle a été fixée à l’audience du 04 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les indemnités d’éviction et d’occupation et la mission d’expertise

La SCI [J] expose que le congé a été donné pour le 30 septembre 2021 conformément aux dispositions de l’article L145-9 du code de commerce ; qu’elle est bien fondée à solliciter la fixation d’une indemnité d’occupation tandis que le preneur est quant à lui bien fondé à solliciter le règlement d’une indemnité d’éviction et elle demande d’ordonner une expertise avant-dire droit sur les montants de ces indemnités, ce à quoi ne s’oppose pas M. [P] [I], preneur à bail.

Les parties sont en revanche en désaccord sur un des chefs de la mission d’expertise.

M. [P] [I] sollicite que la mission confiée à l’expert judiciaire pour évaluer l’indemnité d’éviction soit étendue à l’évaluation de la perte de chance qu’il prétend avoir subie du fait de la privation d’une indemnité d’éviction qui lui avait été proposée par des promoteurs immobiliers en 2014 et en 2017 exposant que la présente demande de fixation de l’indemnité d’éviction a pour but de le priver de l’indemnité qui lui avait été proposée par les promoteurs.

La SCI [J] conteste avoir refusé une offre d’achat de son bien immobilier aux fins de priver M. [P] [I] d’une indemnité d’éviction dans le cadre d’une opération immobilière qui lui aurait également été profitable, outre que la preuve n’est pas apportée de ce qu’elle serait à l’origine de l’échec de la transaction.

Appréciation du tribunal

Selon l'article L145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Aux termes de l’article L145-14 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L145-28 du code du commerce dispose qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

En l’espèce, par exploit d’huissier de justice en date du 25 mars 2021, la SCI [J] a signifié à M. [I] un congé pour le 30 septembre 2021, avec refus de renouvellement du bail commercial et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Ce congé n’étant pas contesté, le bail commercial, qui était en tacite reconduction, liant les parties a expiré le 30 septembre 2021.

La SCI [J], qui a refusé le renouvellement du bail, est par conséquent redevable d’une indemnité d’éviction à l’égard du preneur, lequel a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu’à son paiement et ce dernier est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2021 par application de l’article L 145-28 du code de commerce.

Si aux termes de l'article L 145-14, alinéa 2, du code de commerce l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, cette indemnité doit correspondre à l'intégralité du préjudice causé par le refus de renouvellement, ce qui autorise le preneur à se prévaloir d'autres éléments de préjudice que ceux mentionnés à la disposition précitée (en ce sens pour une perte de chance, 3e Civ., 3 juillet 2002, pourvoi n° 00-22.504, cité par le défendeur).

Il incombe à M. [P] [I], qui excipe de la perte de chance d’avoir pu obtenir une indemnité d’éviction dans le cadre d’opérations immobilières, de démontrer d’une part si l’obtention d’une indemnité d’éviction a été empêchée par le refus de renouvellement délivré par le bailleur et d’autre part, si elle présentait de sérieuses chances de succès, ce qui doit être tranché préalablement à la mission confiée à l’expert d’en évaluer le montant.

En l’espèce, la société Icade Promotion a, par lettre en date du 6 octobre 2014, proposé une indemnité d’éviction de 475 000 euros pour le fonds de commerce appartenant à M. [P] [I] dans le cadre d’une opération immobilière portant sur plusieurs parcelles, dont celle appartenant à la SCI [J], M. [P] [I] ayant apposé un bon pour accord sur ladite lettre.

Par courrier du 13 septembre 2017, la SCI [J] a donné son accord à la société Anahome pour l’achat de son terrain cadastré section AC n°[Cadastre 4] moyennant un prix de vente ne devant pas être inférieur à 650 000 euros, sans conditions suspensives relatives au financement et à l’obtention d’un permis de construire, précisant qu’un accord devait être trouvé entre la société Anahome et M. [P] [I] s’agissant du fonds de commerce exploité dans le local commercial, l’accord étant valable jusqu’au 30 octobre 2017.

Par courrier en date du 26 septembre 2017, la société Anahome proposait à M. [P] [I] la résiliation du bail commercial à effet au jour de la réitération de l’acte authentique de vente du terrain appartenant à la SCI [J] moyennant le versement d’une indemnité d’éviction de 400 000 euros HT, proposition valable jusqu’au 3 novembre 2017, laquelle était acceptée par M. [P] [I] qui apposait un « bon pour accord » (sans précision de date) sur ledit courrier.

Or, il sera relevé que ces deux propositions d’indemnité d’éviction émanant de promoteurs immobiliers sont antérieures au congé délivré par le bailleur le 25 mars 2021 mettant fin au bail à compter du 30 septembre 2021 et offrant paiement d’une indemnité d’éviction au preneur consécutivement au non renouvellement dudit bail ; qu’il n’est pas établi que ces deux offres étaient encore d’actualité après, pour l’une la fin de l’année 2014 et pour l’autre le 3 novembre 2017.

Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré par le preneur que la possibilité d’obtenir une indemnité d’éviction par la société Icade en 2014, puis par la société Anahome en 2017, a été empêchée par le refus de renouvellement du bail délivré par le bailleur le 25 mars 2021.

La perte de chance invoquée par le preneur étant sans lien de causalité avec la délivrance du congé le 25 mars 2021 par le bailleur portant refus de renouvellement du bail, l’indemnité d’éviction qui doit correspondre à l'intégralité du préjudice causé par le refus de renouvellement ne peut donc pas comprendre la réparation de la perte de chance invoquée par M. [P] [I].

Et, il n’est en tout état de cause pas rapporté la preuve par M. [P] [I] que la SCI [J] aurait fait obstacle à la vente du terrain lui appartenant, que ce soit en 2014 ou en 2017, les pièces précitées étant insuffisantes à cet égard, ni démontré que l’absence d’obtention des indemnités d’éviction qui étaient proposées au preneur par les sociétés Icade Promotion et Anahome aurait pour cause une faute de la SCI [J].

M. [P] [I] sera par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, débouté de sa demande tendant à voir évaluer la perte de chance alléguée.

Enfin, pour permettre au tribunal de disposer des éléments nécessaires à sa décision sur le montant de l’indemnité d’éviction due en application de l’article L145-14 du code de commerce, il y a lieu d’ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire aux frais avancés de la société [J], qui a délivré le congé portant refus du renouvellement du bail, selon les modalités usuelles en la matière, lesquelles ne comprendront pas l’évaluation de perte de chance au vu des développements qui précèdent. Ladite expertise comprendra également la mission de fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur en application de l’article L145-28 du code du commerce.

Il convient également de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS