TJ Pontoise, 4 nov. 2024, RG 24/01377

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

04 Novembre 2024

N° RG 24/01377 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NUSB

Code NAC : 30B

S.C.I. HAMANA1 C/ S.A.S. PKK SUPER MARCHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 04 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 09 Septembre 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDERESSE

S.C.I. HAMANA, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 454 081 191 dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Me Cécile JARRY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me O. LAHAYE-MIGAUD , avocat plaidant au barreau du Val de Marne

DÉFENDERESSE

S.A.S. PKK SUPER MARCHE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 885 271 122 dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]

n’ayant pas constitué avocat

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée non daté mais censé prendre effet le 20 mai 2020, la SCI Hamana dit avoir consenti à la société Pkk Super Marché un bail commercial portant sur un local situé dans le [Adresse 1] [Localité 4], pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel en principal de 8.400 € hors charges, payable mensuellement et d’avance, outre une provision mensuelle pour charges de 105 €. Un dépôt de garantie de 2.100 €, représentant 3 mois de loyer, a été versé. L’activité autorisée est : alimentation générale.

Par lettre recommandée du 31 mai 2023, le gérant de la SCI Hamana a mis en demeure la société Pkk Super Marché de lui régler un arriéré de loyers de 23.000 €, tout en lui indiquant que sa radiation du registre du commerce le 3 mars 2023 entraînait de facto la fin du bail commercial.

Par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2023, la SCI Hamana a fait délivrer à la société Pkk Super Marché un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 33.073 € en principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté à septembre 2023 inclus.

Par exploit du 5 mars 2024, la SCI Hamana a fait assigner la société Pkk Super Marché devant le tribunal judiciaire de Pontoise. Elle demande au tribunal de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 janvier 2024, Ordonner l’expulsion de la société Pkk Super Marché et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé un délai de 8 jours après la signification de la décision à intervenir,Dire et juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Condamner la société Pkk Super Marché à lui payer la somme de 35.823 € au titre de l’arriéré arrêté au 11 janvier 2024, date de l’acquisition de la clause résolutoire, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement du 11 décembre 2023,La condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 805 € à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance de chaque indemnité pour son montant, Ordonner la capitalisation des intérêts,
A titre subsidiaire :
Constater la cessation d’activité de la société Pkk Super Marché et son manquement à l’obligation d’exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués, Prononcer la résolution judiciaire du bail au 31 juillet 2023,Condamner la société PKK Super Marché au paiement de la somme de 31.463 € au titre des redevances impayées jusqu’au 31 juillet 2023, puis à une indemnité d’occupation de 805 € par mois jusqu’à la restitution des clés,
En tout état de cause :
La condamner à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement du 11 décembre 2023, de l’état des privilèges et nantissements et des éventuels frais de dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits, dont distraction au profit de Maître Jarry, pour les frais par elle exposés.
Elle fait valoir que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, et que la clause résolutoire est acquise à la date du 11 janvier 2024. A titre subsidiaire, elle sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison de l’absence d’exploitation du fonds par la locataire depuis le 3 mars 2023.
Dans l’un et l’autre cas, elle sollicite son expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation, ainsi que sa condamnation au paiement de l’arriéré arrêté à la date de la résiliation du bail.

La société Pkk Super Marché, assignée par procès-verbal de recherches conforme à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 juin 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 septembre 2024 et mise en délibéré au 4 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de la demanderesse, le tribunal renvoie à l’assignation du 5 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un bail commercial

Il convient d’observer que le bail commercial versé aux débats comporte bien la signature et les paraphes du gérant de la SCI Hamana, mais ne comporte ni paraphes ni signature du représentant de la société Pkk Super marché. Dès lors, si les clauses écrites de ce bail sont opposables au bailleur, elles ne le sont pas au preneur et il convient de rechercher les éléments pouvant caractériser l’existence d’un bail commercial verbal.

En l’espèce, il ressort de son extrait K bis que la société Pkk Super Marché s’est bien immatriculée au RCS de Pontoise le 20 juillet 2020, son siège social et son établissement étant fixés au [Adresse 1] à [Localité 4], soit le local appartenant à la SCI Hamana. Ce local a donc bien été mis à sa disposition. La date de commencement d’activité, à savoir le commerce d’alimentation générale, est fixée au 15 juin 2020. Aucun élément ne permet de faire remonter la prise d’effet à une date antérieure. Il n’est notamment communiqué aucun état des lieux d’entrée contradictoire, pourtant exigé par l’article L 145-40-1 du code de commerce.

Par ailleurs, la société Pkk Super Marché a accepté de verser un dépôt de garantie de 2.100 € correspondant à trois mois de loyer, puisque le bailleur lui en donne quittance. Il en découle qu’elle a accepté de fait un loyer mensuel de 700 €. En revanche, la provision mensuelle pour charges de 105 € n’est corroborée par aucun autre élément, d’autant qu’aucun compte de charges n’est communiqué.

Il découle de ces éléments l’existence d’un bail commercial verbal entre la SCI Hamana et la société Pkk Super Marché à compter du 15 juin 2020, moyennant un loyer mensuel de 700 €.

Sur les demandes de la SCI Hamana

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail écrit n’étant pas signé par le preneur, la clause résolutoire figurant dans cet acte ne lui est pas opposable, et le commandement de payer du 11 décembre 2023 n’a pu avoir pour effet d’entraîner la résiliation de plein droit du bail.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

La SCI Hamana demande en premier lieu de prononcer la résiliation du bail en raison du manquement de la locataire à l’obligation d’exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués, en se fondant sur la radiation de cette dernière du registre du commerce suite à une cessation d’activité non régularisée.

Il est toutefois de principe que si l’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux commerciaux, dont l’inexécution peut justifier un refus de renouvellement du bail, cette inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l’absence d’une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués (Cass. Civ. 3, 13 janvier 2015 n° 13-25.197).

En revanche, conformément à l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il s’agit d’une obligation essentielle du bail.

Il résulte du décompte communiqué par le bailleur que la société Pkk Super Marché n’a jamais réglé aucun loyer, malgré une mise en demeure du 31 mai 2023. Il est incontestable que le défaut de paiement des loyers constitue une infraction suffisamment grave aux obligations du bail, fût-il verbal, pour justifier qu’en soit prononcée la résiliation.

Par sa lettre recommandée du 31 mai 2023, le bailleur a mis en demeure la société Pkk Super Marché de régler les loyers impayés et de restituer les clés dans un délai de deux mois, et a indiqué qu’à défaut, il serait contraint de changer les serrures à ses frais.

Aucun règlement n’étant intervenu, il convient de prononcer la résiliation du bail verbal entre la SCI Hamana et la société Pkk Super Marché à la date du 31 juillet 2023.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Il ressort de l’extrait K bis de la société Pkk Super Marché que celle-ci a déclaré sa cessation d’activité le 21 novembre 2022. A défaut de régularisation de la situation à l’expiration d’un délai de trois mois, le Greffier du tribunal de commerce a procédé à sa radiation d’office le 1er mars 2023 conformément à l’article R 123-136 du code de commerce.

La société Pkk Super Marché ayant abandonné les lieux loués, et ceux-ci ayant pu être récupérés par le bailleur à compter du 1er août 2023, les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, devenues sans objet, seront rejetées.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La SCI Hamana sollicite à ce titre la somme de 31.463 € arrêtée au 31 juillet 2023 en se basant sur le relevé joint au commandement de payer du 11 décembre 2023.

La société Pkk Super Marché doit de manière certaine les loyers du mois de juin 2020 au mois de juillet 2023 inclus soit 38 mois x 700 € = 26.600 €. Ainsi qu’il a été relevé plus haut, le bail écrit n’étant pas signé par le preneur, la provision mensuelle de 120 € pour charges, qui ne correspond même pas au texte du bail invoqué, et dont on ignore la destination puisqu’aucun compte de charges n’est communiqué, ne peut être retenue.

Par ailleurs, le bailleur, qui est signataire de l’acte communiqué, reconnaît avoir perçu un dépôt de garantie de 2.100 €. Aucune dette de réparations locatives n’étant invoquée, il y a lieu d’effectuer une compensation avec la dette de loyer.

La société Pkk Super Marché sera dès lors condamnée à payer à la SCI Hamana la somme de 24.500 € au titre de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la SCI Hamana la charge de ses frais irrépétibles. La société Pkk Super Marché sera condamnée à lui verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Pkk Super Marché, qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, étant précisé que le coût du commandement de payer sera écarté en raison de son absence d’effets, de même que le coût de l’état des privilèges et nantissements et les frais de dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits, dont l’existence n’est pas avérée.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS