TJ Havre, 23 sept. 2024, RG 24/00498

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2024

Minute :
N° RG 24/00498 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GRK5
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. DELPIERO, immatriculée au RCS de ROUEN sous le numéro D 485 124 176, dont le siège social est sis 485, rue des Canadiens - 76520 FRANQUEVILLE SAINT PIERRE

Représentée par Me Franck LANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, Avocats au barreau de ROUEN

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [C]
né le 17 Mars 1995 à LE MANS (72000), demeurant 17, Place Charles de Gaulle - 76210 BOLBEC

Non comparant ni représenté

Monsieur [T] [H], demeurant 5 impasse Le Petit Gournay - 76400 EPREVILLE

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Juillet 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2023, la SCI DELPIERO a donné à bail à Monsieur [V] [C] et Madame [U] [W] un logement situé B2 17 place Charles De Gaulle à BOLBEC (76210), moyennant un loyer mensuel de 600 €, outre une provision sur charges de 10 €.

Par acte du même jour, Monsieur [T] [H] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [C] et Madame [W].

Madame [W] a donné congé au bailleur et Monsieur [C] s’est maintenu seul dans le logement.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 830 € du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au mois de janvier 2024 inclus a été délivré au locataire le 19 janvier 2024 et dénoncé à Monsieur [H] le 29 janvier 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par actes des 24 et 25 avril 2024, la SCI DELPIERO a fait assigner Monsieur [C] et Monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit,
- Prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti à Monsieur [C],
- Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [C] ainsi que de celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique,
- Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,
- Condamner solidairement Monsieur [C] et Monsieur [H] à lui payer les sommes suivantes :
* Le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 3 050 euros (arrêté au mois de mars 2024), avec intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil,
* Le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail. Subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,
* Une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,
* La somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil,
* Les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’exécution et tous débours liés à l’expulsion, attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les dépens engendrés par la présente.

A l’audience du 1er juillet 2024, la SCI DELPIERO était représentée par Maître [S] de la société d'Avocats BONIFACE DAKIN et ASSOCIES, qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a indiqué que la dette était de 3 965 €.

Monsieur [C], cité par procès-verbal de remise à étude et Monsieur [H], cité par procès-verbal de remise à tiers présent au domicile, n’ont pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI DELPIERO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [C] le 19 janvier 2024 et dénoncé à la caution le 29 janvier 2024. Le bail ayant été conclu après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer, c’est bien le délai de six semaines prévu par la Loi et mentionné dans le commandement de payer qui s’applique. Il ressort du décompte établi par la SCI DELPIERO que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

La SCI DELPIERO est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 2 mars 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [C] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour les cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI DELPIERO à faire procéder à l’expulsion de tout personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner, solidairement avec la caution, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 mars 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI DELPIERO ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI DELPIERO produit un décompte à la date du 28 juin 2024 dont il ressort que la dette est de 3 965 €. Monsieur [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner, solidairement avec Monsieur [H], en qualité de caution, à payer à la SCI DELPIERO la somme de 3 965 €, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 pour Monsieur [C] et à compter du 29 janvier 2024 pour Monsieur [H] sur la somme de 1 830 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] et Monsieur [H], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d'exécution forcée étant régie par les dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] et Monsieur [H] sont condamnés solidairement à payer à la SCI DELPIERO la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS