TJ Havre, 4 nov. 2024, RG 24/00504

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2024

Minute :
N° RG 24/00504 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GRLG
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [V]
né le 15 Janvier 1985 à LA FLECHE (72200), demeurant 64, rue de la Pelouse - 72000 LE MANS

Représenté par Me Renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [E]
né le 30 Mars 1999 à LE HAVRE (76600), demeurant 18, rue Amiral Courbet - 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non signé et non daté, prenant effet le 3 janvier 2022, Monsieur [L] [V] a donné à bail à Monsieur [C] [E] un logement situé 22 rue Amiral Courbet, bâtiment B, appartement n°9, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 559 €, outre une provision sur charges de 60 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, Monsieur [V] a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour une somme de 2 383,62 € au titre des loyers et charges. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte en date du 29 avril 2024, Monsieur [V] a fait assigner Monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

- constater le jeu de la clause résolutoire et ainsi de constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,
- ordonner l’expulsion du défendeur, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 3 724,06 € représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 24 avril 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,
- condamner, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, le défendeur, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le défendeur aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie-conservatoire et de l’assignation ainsi que des actes de procédure qui en suivront,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes, et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

A l’audience du 2 septembre 2024, Monsieur [V] était représenté par Maître COURBON, qui a actualisé le montant de la dette à la somme de 3 880,29 € au 27 août 2024 et a déposé son dossier.

Monsieur [E], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [E] le 22 février 2024 pour la somme de 2 383,62 € hors frais. Au vu de l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024 (demande d’avis n°K24-70.002), les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En conséquence et dans la mesure où le bail a été signé antérieurement à la loi du 27 juillet 2023 et n’a pas été tacitement renouvelé depuis cette date, le délai qu’il convient d’appliquer au présent cas est celui de deux mois et non pas de 6 semaines comme le commissaire de justice l’a indiqué dans le commandement de payer.

Le locataire ne justifie pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 23 avril 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [E], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [V] produit le détail de sa créance dont il ressort que la dette s’élève à un montant de 3 566,06 €, déduction faite des frais d’huissier qui seront pris en compte dans les dépens, arrêtée au 27 août 2024.

Monsieur [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer cette somme à Monsieur [V] avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 avril 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [V] ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [E], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépend ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [E] est condamné à payer à Monsieur [V] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS