TJ Havre, 4 nov. 2024, RG 24/00448

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2024

Minute :
N° RG 24/00448 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GRAL
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. MERCEDES, inscrite au RCS du HAVRE sous le numéro D 404 397 838, dont le siège social est sis 25, rue Jean Boulard - 76310 SAINTE-ADRESSE

Représentée par Me Catherine BOUCHAUD, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSES :

Madame [N] [J]
née le 13 Mai 1978 à SAINTE ADRESSE (76310), demeurant 261, rue du Bois au Coq - 76620 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

Madame [Y] [E]
née le 12 Janvier 1998 à HARFLEUR (76700), demeurant 264, rue Aristide Briand - 76600 LE HAVRE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2022, la SCI MERCEDES a donné à bail à Madame [N] [J] un logement situé 261 rue du Bois au Coq, Bâtiment 1, 1er étage, porte n°1, au HAVRE (76620), moyennant un loyer mensuel initial de 745 €.

Par acte du 31 octobre 2022, Madame [Y] [E] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [J].

Se prévalant de loyers impayés, la SCI MERCEDES a fait délivrer, le 5 février 2024, à Madame [J] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant de 2 906,02 € au titre d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 31 janvier 2024. Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte séparé en date du 13 février 2024.

Par actes en date du 25 avril 2024, la SCI MERCEDES a fait assigner Madame [J] et Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

- constater le jeu de la clause résolutoire et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,
- ordonner l’expulsion du défendeur, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 5 219,08 € représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 15 avril 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,
- condamner solidairement, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, les défendeurs, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les défendeurs aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, de l’assignation ainsi que des actes de procédure qui en suivront,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

A l’audience du 2 septembre 2024, lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SCI MERCEDES, représentée par Maître [T], a actualisé le montant dû à la somme de 9 074,18 € au 2 septembre 2024.

Madame [E] a comparu en personne. Elle a précisé que Madame [J] est son ex belle-mère. Elle a indiqué qu’un dossier de surendettement était en cours au moment où elle a signé l’acte de caution et qu’elle ignorait qu’elle n’en avait pas le droit. Son dossier de surendettement a été déclaré recevable par la commission de surendettement le 26 mars 2024.

Le 2 juillet 2024, la commission de surendettement a retenu une capacité de remboursement mensuel de 79 € et a imposé des mesures de réaménagement de ses dettes sur une durée maximum de 55 mois avec un effacement partiel à l’issue car elle a déjà bénéficié de précédentes mesures pendant 29 mois. Elle a déclaré la dette de la SCI MERCEDES à hauteur de 3052,25 €. Elle a précisé ne plus avoir de nouvelles de Madame [J], qui habite toujours dans les lieux.

Madame [J], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI MERCEDES justifie avoir notifié à la CCAPEX le commandement de payer le 5 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2024, qui a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location pour un montant de 2 906,02 € a été signifié à Madame [J] le 5 février 2024 et dénoncé à Madame [E] le 13 février 2024. Au vu de l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024 (demande d’avis n°K24-70.002), les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En conséquence et dans la mesure où le bail a été signé le 1er novembre 2022, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé depuis, le délai qu’il convient d’appliquer au présent cas, est celui de deux mois et non pas de 6 semaines comme le commissaire de justice l’a indiqué dans le commandement de payer.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 5 avril 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.
Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [J], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI MERCEDES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution des locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il résulte du décompte actualisé au 2 septembre 2024 que la locataire doit une somme de 9 074,18 €.

Madame [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il conviendra donc de la condamner solidairement avec Madame [E], en sa qualité de caution, à payer la somme de 9 074,18 € au bailleur au titre des arriéré de loyers arrêtés au 2 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, étant précisé que cet arriéré locatif s’exécutera pour Madame [E] à hauteur de de la somme de 3052,25 € dans le cadre de son plan de surendettement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner, solidairement avec la caution, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du 5 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI MERCEDES ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [J] et Madame [E], partie perdante, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [J] et Madame [E] seront condamnées solidairement à verser à la SCI MERCEDES la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS