TJ Havre, 23 sept. 2024, RG 24/00439

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2024

Minute :
N° RG 24/00439 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GQ4S
NAC : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. ASET, inscrite au RCS du HAVRE sous le numéro D 534 287 354, dont le siège social est sis 9 rue Félix Faure - 76400 FÉCAMP

Représentée par Me Richard FIQUET, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [T]
né le 26 Juin 1981 à FECAMP (76400), demeurant 11 rue Félix Faure - 3ème étage - 76400 FÉCAMP

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Juillet 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé en la forme électronique en date du 28 octobre 2022, la SCI ASET a donné à bail à Monsieur [L] [T] un logement situé 11 rue Félix Faure, 3ème étage, à FÉCAMP (76400), moyennant un loyer mensuel de 600 €, outre une provision sur charges de 40 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 700,60 € du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au mois de janvier 2024 inclus a été délivré au locataire le 30 janvier 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 8 avril 2024, la SCI ASET a fait assigner Monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :
- Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 12 mars 2024, les causes du commandement de payer signifié le 30 janvier 2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de six semaines, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés,
A défaut et subsidiairement,
- Prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs des locataires défaillants, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du code civil,
En conséquence,
- Dire Monsieur [T] occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail à celle de l’entière libération des lieux,
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- L’autoriser, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé,
- Condamner Monsieur [T] à lui payer :
* Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés,
* La somme de 3 267,98 euros en principal au titre des termes dus à fin mars 2024 selon décompte, terme de mars 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation,
* Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,
* Une somme de 326,79 euros au titre de la clause pénale contractuelle,
* La somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant,
* Les entiers dépens dont le coût du commandement de payer signifié en date du 30 janvier 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la direction de la cohésion sociale,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’audience du 1er juillet 2024, la SCI ASET était représentée par Maître FIQUET qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a indiqué que la dette était de 5 619,05 €.

Monsieur [T], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI ASET justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 9 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [T] le 30 janvier 2024. Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, il convient de préciser que, le bail n’ayant pas été conclu ou tacitement renouvelé après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer, c’est bien le délai de deux mois prévu au contrat qui s’applique. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 31 mars 2024.

Il convient, par conséquent, d'ordonner à Monsieur [T] ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI ASET à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 mars 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI ASET ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI ASET produit un décompte à la date du 1er juin 2024 dont il ressort que la dette est de 5 619,05 €. Il apparaît, toutefois, dans le décompte accompagnant le commandement de payer, un solde antérieur de 103,18 € qui n’est pas justifié. De plus, il est comptabilisé chaque mois une somme de 99,26 € intitulée « REMB EDF » qui n’est pas prévue au contrat de location, la provision sur charges comprenant l’électricité et l’entretien des parties communes. Aucune pièce n’est produite expliquant cette facturation supplémentaire. Il en ressort que la somme due au 1er juin 2024 est de 4 622,53 €.

Il convient donc de condamner Monsieur [T] à payer à la SCI ASET la somme de 4 622,53 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 sur la somme de 1 700,60 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 24 mars 2014, « Est réputée non écrite toute clause […] qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

La SCI ASET est donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [T] est condamné à payer à la SCI ASET la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS