TJ Havre, 23 sept. 2024, RG 23/00729

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2024

Minute :
N° RG 23/00729 - N° Portalis DB2V-W-B7H-GJ36
N° RG 24/00533 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GRV6
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. SERGIC RESIDENCES SERVICES, immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 410 634 620, dont le siège social est sis ZAC DU GRAND COTTIGNIES - 6, rue Konrad Adenaueur - 59447 WASQUEHAL CEDEX

Représentée par Me Juliette COUSSENS, Avocat au barreau de PARIS substituée par Me Charlotte ACHTE, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [L] [F], demeurant 76, rue Marceau - Appt 602 - Résidence Twenty Campus - 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

Monsieur [V] [L]
né le 22 Janvier 2001 au CAMEROUN, demeurant 76, rue Marceau - Appt 602 - Résidence Twenty Campus - 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Juillet 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2022, prenant effet le 3 octobre 2022, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES a donné à bail à Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [J] [L] [F] un logement situé Résidence Twenty Campus Le Havre, 76 rue Marceau, appartement B602, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 555,01 €, outre une provision sur charges de 115 € et un forfait para hôtelier de 64,99 €.

Par acte d’huissier en date du 27 février 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [V] [L] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour une somme de 1 321,10 € au titre des loyers et charges. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 23 juin 2023, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES a fait assigner Monsieur [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection.

Le dossier n°23/00729 a été appelé pour la première fois à l’audience du 4 décembre 2023 lors de laquelle il a été renvoyée à l’audience du 8 avril 2024 puis à celle du 1er juillet 2024 afin de faire citer le colocataire de Monsieur [V] [L], Monsieur [T] [J] [L] [F].

Par acte d’huissier en date du 15 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [T] [J] [L] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour une somme de 2 320,64 € au titre des loyers et charges. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 30 avril 2024, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES a fait assigner Monsieur [T] [J] [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection.

Le dossier n°24/00533 a été appelé pour la première fois à l’audience du 1er juillet 2024 lors de laquelle il a été joint avec le dossier n°23/00729.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES demande au juge des contentieux de la protection de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 28 septembre 2022 la liant à Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [J] [L] [F],
Subsidiairement,
- Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [J] [L] [F],
- Ordonner par suite leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis Résidence Twenty Campus Le Havre, 76 rue Marceau, appartement B602 à 76600 LE HAVRE, objet dudit bail,
- Condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [J] [L] [F] à lui payer la somme de 3 844,90 € et ce avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 320,64 € et pour le surplus à compter de l’assignation,
- Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel, tel qu’il aurait été dû avec ses revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,
- Condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [J] [L] [F] à lui payer lesdites indemnités d’occupation,
- Condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [J] [L] [F] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

-Condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [J] [L] [F] à lui payer les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 1er juillet 2024, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES était représentée par Maître COUSSENS, substituée par Maître ACHTE, qui a déposé son dossier et actualisé le montant de la dette à la somme de 3 795,32 €.

Monsieur [V] [L], cité par procès-verbal de remise à étude puis avisé par le greffe par lettre simple du renvoi de l’affaire et Monsieur [T] [J] [L] [F], cité par procès-verbal de remise à étude, n’ont pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024.

MOTIFS

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

La SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES justifie avoir notifié les assignations au représentant de l’État dans le département les 26 juin 2023 et 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°98-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [V] [L] le 23 février 2023. Celui-ci n’ayant pas été signifié à Monsieur [T] [J] [L] [F], il ne lui est pas opposable et se trouve privé de tout effet.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [T] [J] [L] [F] le 15 janvier 2024. Celui-ci n’ayant pas été signifié à Monsieur [V] [L], il ne lui est pas opposable et se trouve privé de tout effet.

Le bailleur doit donc être débouté de sa demande tendant à voir déclarer acquise la clause résolutoire figurant au bail.

Sur la résiliation du bail

Le bailleur sollicite, à titre subsidiaire, que soit prononcée la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 9 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Le retard régulier ou systématique dans le règlement des loyers et charges peut constituer, au regard des relations appréciées in concreto entre le bailleur et le preneur, un manquement du locataire à ses obligations pouvant justifier la résiliation du bail. Il convient, à cet égard, de tenir compte notamment du montant du loyer, de la durée des relations contractuelles, de l’existence et de l’évolution de l’arriéré et des raisons de la carence du locataire.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les locataires n’ont jamais été à jour du paiement de leur loyer depuis leur entrée dans les lieux en octobre 2022, la dette ne cessant d’augmenter.

L’inexécution du bail par le locataire étant caractérisée, il convient de prononcer la résiliation du contrat à compter de la présente décision.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [L] et à Monsieur [L] [F] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 septembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES produit un décompte aux termes duquel, à la date du 24 juin 2024, Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [J] [L] [F] lui doivent la somme de 3 327,36 €, déduction faite des honoraires d’huissier et d’avocat et de deux sommes intitulées « complément de facturation » non justifiées. Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [J] [L] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de les condamner solidairement à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [J] [L] [F], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [J] [L] [F] sont condamnés solidairement à verser à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS