TJ Havre, 4 nov. 2024, RG 24/00521

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2024

Minute :
N° RG 24/00521 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GRRJ
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis 19/21 Quai d'Austerlitz - 75013 PARIS

Représentée par Me Roger LEMONNIER substitué par Me Jonathan PIERRE-LOUIS, Avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [N] [K]
née le 23 Juillet 1977 à FECAMP (76400), demeurant 10, rue Saint Nicolas - 76400 FECAMP

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Septembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2022, Monsieur [H] et Madame [B], représentés par l’agence CENTURY 21 ACCORE, ont donné à bail à Madame [S] [N] [K] une maison située 10 rue Saint-Nicolas à Fécamp (76400), moyennant un loyer mensuel initial de 750 €, outre une provision sur charges de 18 €.

Par convention dématérialisée en date du 30 novembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution au titre du paiement des loyers, laquelle caution a été mise en jeu par les bailleurs suite à divers incidents de paiement.

Par acte d’huissier en date du 31 août 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [S] [N] [K] un commandement de payer la somme principale de 1315,39€ hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 6 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [S] [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :
- La déclarer recevable en son action,
- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
- A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- Ordonner l’expulsion de Madame [S] [N] [K] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.
- Condamner Madame [S] [N] [K] à lui payer la somme de 2393,99 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er septembre 2023 sur la somme de 1315,39 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,
- Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- Condamner Madame [S] [N] [K] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- Condamner Madame [S] [N] [K] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner Madame [S] [N] [K] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 2 septembre 2024 lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître LEMONNIER, substitué par Maître PIERRE-LOUIS qui s’est rapporté aux écritures et a actualisé sa créance à la somme de 3850,79 €. Il a ajouté ne pas être opposé à des délais de paiement.

Madame [S] [N] [K], comparante en personne, affirme avoir procédé récemment à des paiements. Son divorce va être prononcé. Elle est en reconversion professionnelle en tant qu’élève infirmière. Son loyer résiduel est de 354 €. Elle ajoute avoir travaillé au mois d’août en tant qu’aide-soignante. Sa formation à l’école doit encore durer deux ans. Elle sollicite des délais de paiements sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire. Elle propose de verser 106,96 € en plus du loyer courant et dit qu’elle soldera sa dette lorsqu’elle aura récupéré la soulte de son divorce représentant une somme de 4500 € au vu des justificatifs que Madame [N] [K] remet à la juridiction.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Au préalable, il est précisé qu'aucun moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n'étant soulevé, il n'y a pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs pour le paiement des loyers qu'elle a été amenée à garantir et pour l'exercice de l'action en résiliation de bail, justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 1er septembre 2023, soit 2 mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 1er décembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 2 septembre 2024.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 5 juin 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 5 juin 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [N] [K] le 31 août 2023 pour un montant de 1315,39 € en principal.

La locataire ne justifie pas de l'apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence de la locataire ne s'imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 1er septembre 2023 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [N] [K], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte établi le 2 septembre 2024 dont il ressort que la créance du garant est de 3850,79 €, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Il conviendra donc de condamner la défenderesse à payer la somme de 3850,79 € au titre des arriérés de loyers et charges garantis par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et arrêtée au 2 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu des pièces produites, la locataire justifie avoir repris le paiement du loyer courant par le versement effectué d’un montant de 600 € le 31 août 2024.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif et le jeu de la clause résolutoire sera suspendu pendant le cours desdits délais.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er septembre 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée aux bailleurs dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par la locataire aux bailleurs, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d'occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d'obtenir la condamnation de la locataire au paiement de l'indemnité d'occupation qu'elle sera amenée à régler aux bailleurs dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [N] [K], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [N] [K] est condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS