TJ Havre, 23 sept. 2024, RG 24/00496

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2024

Minute :
N° RG 24/00496 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GRKY
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDERESSE :

SSNC CJ INVEST, inscrite au RCS de SAINT DENIS DE LA REUNION sous le numéro 848771556, dont le siège social est sis 167, Avenue de la Grande Ourse - 97434 SAINT GILLES LES BAINS

Représentée par Me Claire SOUBRANE, Avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Floriane RIFFELMACHER substituée par Me Charlotte ACHTE, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [L]
né le 23 Mai 2003 à TOULON (83000), demeurant 23, rue Guy de Maupassant - 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

Monsieur [B] [F]
né le 30 Octobre 1999 à DECHY (59187), demeurant 23, rue Guy de Maupassant - 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 01 Juillet 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2023, la SNC CJ INVEST a donné à bail à Monsieur [I] [L] et Monsieur [B] [F] un logement situé 23 rue Guy de Maupassant au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 710 €, outre une provision sur charges de 15 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 703,58 € du chef d’un arriéré de loyers et charges a été délivré aux locataires le 22 janvier 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 4 avril 2024, la SNC CJ INVEST a fait assigner Monsieur [L] et Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :
- Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise,
- Constater que la location qui a été consentie à Monsieur [I] [L] et Monsieur [B] [F] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- A défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [I] [L] et Monsieur [B] [F],
- Ordonner que Monsieur [I] [L] et Monsieur [B] [F] ainsi que tout occupant de leur chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- Condamner solidairement Monsieur [I] [L] et Monsieur [B] [F] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principal de 1 978,58 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que la demanderesse se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience,
- Condamner solidairement Monsieur [I] [L] et Monsieur [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,
- Condamner solidairement Monsieur [I] [L] et Monsieur [B] [F] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles,
- Condamner solidairement Monsieur [I] [L] et Monsieur [B] [F] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture.

A l’audience du 1er juillet 2024, la SNC CJ INVEST était représentée par Maître SOUBRANE, substituée par Maître ACHTE qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a précisé que le montant de la dette était de 1 703,58 € au 17 juin 2024.

Monsieur [L] et Monsieur [F] ont comparu en personne. Ils ont indiqué être d’accord sur le montant de la dette et avoir repris le paiement du loyer courant. Ils ont demandé à bénéficier de délais de paiement et à être autorisés à se maintenir dans les lieux.

La SNC CJ INVEST a été autorisée à produire, dans le temps du délibéré, le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture ce qu’elle a fait par mail en date du 1er juillet 2024.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SNC CJ INVEST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [L] et Monsieur [F] le 22 janvier 2024. Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, il convient de préciser que, le bail n’ayant pas été conclu ou tacitement renouvelé après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer, c’est bien le délai de deux mois prévu au contrat qui s’applique. Il ressort du décompte établi par la SNC CJ INVEST que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

La SNC CJ INVEST est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 23 mars 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 mars 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SNC CJ INVEST ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SNC CJ INVEST produit un décompte arrêté au 17 juin 2024 dont il ressort que le montant de la dette est de 1 703,58 €. Monsieur [L] et Monsieur [F] ne contestent pas ce montant. Il convient donc de les condamner à payer la somme de 1 703,58 € à la SNC CJ INVEST, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Monsieur [L] et Monsieur [F] ont repris le paiement du loyer courant depuis janvier 2024. Ils demandent à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement leur sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l'exigibilité immédiate du solde, l'expulsion de Monsieur [L] et Monsieur [F] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 23 mars 2024 jusqu'à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [L] et Monsieur [F], qui succombent, sont condamnés aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [L] et Monsieur [F] sont condamnés à payer à la SNC CJ INVEST la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS