TJ Versailles, 5 nov. 2024, RG 24/00025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00025 - N° Portalis DB22-W-B7I-SESM
MINUTE : /2024

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 05 Novembre 2024
réputé contradictoire
premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEQENS

DEFENDEUR(S) :

[G] [W], [V] [O]

expédition exécutoire
délivrée le
à

copies délivrées le
à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE
et le 05 Novembre :

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 08 Octobre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Amandine DUPLEIX, juge du tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEQENS
[Adresse 2]
[Localité 5],
représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [G] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4],
non comparant,

Mme [V] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4],
comparante

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 24 juillet 2019, la SA D'HLM DOMAXIS a donné à bail à M. [G] [W] et Mme [V] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 393,49 € et 156,31 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D'HLM SEQENS venant aux droits de la SA D'HLM DOMAXIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [G] [W] et Mme [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Rambouillet par un acte du 23 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 8 octobre 2024, la SA D'HLM SEQENS, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement le prononcer ; d'ordonner l’expulsion de M. [G] [W] et Mme [V] [O] ; d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner solidairement M. [G] [W] et Mme [V] [O] au paiement de la somme actualisée de 3101,77 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 décembre 2023, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d'une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Il convient de se référer à l'assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.
Elle précise toutefois à l'audience être d'accord pour l'octroi de délais de paiement et le maintien des locataires dans les lieux, compte tenu du fait que le loyer courant est payé avec un supplément variable en règlement de la dette.

Bien que convoqués tous deux par acte remis à étude, seule Mme [V] [O] comparait, sans mandat de représentation pour M. [G] [W]. Elle reconnaît la dette tant dans son principe que dans son montant, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle précise avoir fait un versement de 700 € quelques jours avant l'audience, et n'apparaissant pas encore dans le décompte fourni par le demandeur. Elle ajoute qu'elle a pu reprendre une activité professionnelle et perçoit désormais entre 800€ et 1000 € par mois, tandis que Monsieur a des revenus de l'ordre de 2000 € mensuels. Enfin elle paye également un crédit. sans incident.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions à savoir que le couple a des revenus de l'ordre de 3400 € par mois, pour des charges, loyer plein inclus, d'environ 1240 €. Il est en outre fait état de deux enfants à charge, et d'un départ en Turquie en urgence au printemps 2024 pour raisons familiales.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

De plus, en application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n'y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA D'HLM SEQENS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par l'intermédaire d'un courrier recommandé adressé à la CAF et reçu le 26 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 24 juillet 2019 contient une clause résolutoire en son article 12 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2023, pour la somme en principal de 1505,47€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 février 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA D'HLM SEQENS produit un décompte démontrant que M. [G] [W] et Mme [V] [O] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3101,77 € à la date du 4 octobre 2024.

M. [G] [W] et Mme [V] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, que Madame reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3101,77 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1505,47 € à compter du commandement de payer du 27 décembre 2023, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

En effet, une clause de solidarité est prévue à l'article 14 du bail.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, a la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris Ie versement intégral du loyer courant avant Ia date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa."

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à Ia condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent etre suspendus pendant le cours des délais accordés par lejuge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin des le premier impayé ou des lors que le locataire ne se Iibere pas de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Ie locataire se Iibére de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par Ie juge, Ia clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoirjoué. Dans Ie cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de ces éléments, de l'accord du bailleur et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [G] [W] et Mme [V] [O] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de M. [G] [W] et Mme [V] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [G] [W] et Mme [V] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D'HLM SEQENS, M. [G] [W] et Mme [V] [O] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,