TJ Nantes, 18 oct. 2024, RG 23/03982

Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

---

JUGEMENT du 18 Octobre 2024

---

DEMANDEUR :

Madame [M] [I]
[Adresse 1]

Demanderesse comparant en personne

D'une part,
DÉFENDEUR :

Madame [C] [W]
[Adresse 3]

Défenderesse non comparante
D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Michèle AIRIAUD
GREFFIER : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 Mai 2024
date des débats : 06 Septembre 2024
délibéré au : 18 Octobre 2024

N° RG 23/03982 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MWHU

COPIES AUX PARTIES LE :
- CCCFE + CCC à Madame [M] [I]
- CCC à Madame [C] [W]

FAITS ET PROCEDURE

Par requête reçue au greffe le 20 décembre 2023, Madame [I] [M] a saisi le Tribunal judiciaire de NANTES d’un litige l'opposant à Madame [W] [C].

Elle demande sa condamnation à lui payer les sommes de :
- 1 153,80 € à titre principal pour le dépôt de garantie non restitué ainsi que les pénalités prévues par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit 773,50 €, et la restitution de la régularisation des charges pour l'année 2021 -2022 ;
- 71 € à titre de dommages et intérêts.
Elle expose que le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué ni les indemnités de retard, une régularisation des charges pour 2021-2022 lui a été refusée et un trop perçu d'APL ne lui a pas été reversé.

A l'audience, Madame [I] [M] réitère ses demandes et sollicite la condamnation de Madame [W] [C] à lui payer les sommes de :
- 1 153,80 € à titre principal pour le dépôt de garantie non restitué ainsi que les pénalités prévues par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit 773,50 €, et la restitution de la régularisation des charges pour l'année 2021 -2022 ;
- 71 € à titre de dommages et intérêts.
Elle précise avoir été locataire de Madame [W] [C] mais que c'est son père qui a toujours été son interlocuteur.
Madame [W] lui a transmis des chèques mais on lui a dit de ne pas les encaisser.

Bien que valablement convoquée, Madame [W] [C] ne se présente pas à l'audience et ne s'y fait pas représenter.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément fait référence, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées à l’audience du 17 mai 2024.
Madame la Présidente informe les parties que la décision sera rendue le 5 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

Par jugement avant dire-droit du 5 juillet 2024, la juridiction a ordonné la réouverture des débats afin que lui soient communiqués le bail dans son intégralité permettant de savoir à quelle date il a été signé et éventuellement le relevé de charges pour l'année 2021-2022 qui n'a pas été fourni par Madame [W].

A l'audience du 6 septembre 2024, seule Madame [I] [M] se présente et produit l'original du bail locatif sollicité.
Elle maintient sa demande au titre du dépôt de garantie, initialement d'un montant de 575 €, et de la régularisation des charges de 2019 à 2021 ainsi que 71 € à titre de dommages et intérêts.
Madame [I] [M] remet à la juridiction un chèque original d'un montant de 734,80 € et déclare que Madame [W] refuse de lui répondre.

Bien que valablement convoquée, Madame [W] [C] ne se présente pas à l'audience et ne s'y fait pas représenter.

Madame la Présidente informe les parties que la décision sera rendue le 18 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'absence de la défenderesse
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie
En vertu des dispositions légales issues de la loi du 6 juillet 1989, relative aux rapports locatifs, le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite des sommes éventuelles restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place des locataires, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Selon l'article 22 de cette loi modifié par la loi n° 2014-366 du 21 mars 2014, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes que celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
[..] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
Selon l'article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :
« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. [...] 
Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures. »
Il résulte des pièces versées au débat que Madame [I] [M] a loué un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 595 € et une provision sur charges mensuelles de 100 €, soit un total de 695 € par mois, à Madame [W] [C].

Un dépôt de garantie a été versé d'un montant de 595 € lors de la signature du bail le 15 juillet 2019.

Un état des lieux d'entrée, le 15 juillet 2019, a été dressé contradictoirement et figure au dossier versé aux débats sur lequel est inscrite la mention “sortie le 5 novembre 2022" et la mention « Bon état le 7 novembre 2022 » suivi de deux signatures et remis au nouveau locataire.

Cependant, Madame [W] n'a pas procédé à la restitution du dépôt de garantie, ni à la régularisation des charges pour l'année 2021-2022.
Un chèque d'un montant de 228,45 € était joint à ce courrier.

A l'audience, Madame [I] [M] souligne qu'il ne peut y avoir de retenue sur le dépôt de garantie compte tenu de l’absence de constatation de dégâts et réclame, à ce titre, le versement de la somme de 575 € assortie de la majoration d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [W] [C], en ne se déplaçant pas à l'audience et en ne s'y faisant pas représenter, échoue à prouver que seul le montant de 228,45 € était dû ainsi que le fait que le chèque remis par Madame [I] [M] d'un montant de 734,80 € correspondrait au remboursement du dépôt de garantie et à la régularisation des charges pour l'année 2021-2022 dont elle ne communique pas le décompte.

Dès lors, Madame [W] [C] sera condamnée à verser à Madame [I] [M] la somme de 575 € assortie de la majoration d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, arrêtée à la date de la présente décision.

Sur la régularisation des charges pour la période 2019 - 2022
Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
En l'espèce, il ne peut qu'être constaté que Madame [W] [C] ne verse aucun document relatif à la régularisation des charges dues par Madame [I] [M] pour la période d'occupation du logement du 15 juillet 2019 au 5 novembre 2022.

Dès lors, Madame [W] [C] sera condamnée à payer à Madame [I] [M] la somme de 380,30 €, conformément à la demande formée par cette dernière, au titre de la régularisation des charges pour la période du 15 juillet 2019 au 5 novembre 2022 aucun justificatif n'étant versé qui serait de nature à contredire ce montant.

Sur les demandes accessoires
La demande formée par Madame [I] [M] à titre de dommages et intérêts s'analyse en réalité en une demande de condamnation à l'indemniser des frais engagés pour obtenir le paiement des sommes dues dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, Madame [W] [C] sera condamnée à payer à Madame [I] [M] la somme de 71 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »
 
Madame [W] [C], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,