TJ Nice, 5 nov. 2024, RG 24/01422

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01422 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P3I5
Du 05 Novembre 2024

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. RESIDENCE ARBORA
c/ [J], [G]

Grosse(s) délivrée(s)

à Me ESSNER

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (2)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU qui a signé la minute avec le président,

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 31 Juillet 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. RESIDENCE ARBORA, sis [Adresse 4] [Localité 1]
Représenté par son syndic en exercice FONCIA AD IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Audrey ESSNER, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

M. [X] [J]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Non comparant ni représenté

Mme [S] [G]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Non comparante ni représentée

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 01 Octobre 2024, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 Novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [J] et Madame [S] [G] sont propriétaires indivis des lots n° 235 et 14 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE ARBORA a, par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2024, fait assigner Monsieur [X] [J] et Madame [S] [G] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

-10 929,05 euros au titre des charges et provisions échues et à échoir pour les exercices 2021 à 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
-793,52 euros au titre des frais nécessaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
-2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi
-2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris au droit de l’article A444-32 du Code de commerce frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [X] [J] et Madame [S] [G], régulièrement assignés à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges de sorte que les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, sont redevables des sommes dues.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [X] [J] et Madame [S] [G] sont propriétaires indivis des lots n° 235 et 470 dépendants de l’immeuble RESIDENCE ARBORA.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale du 5 janvier 2023 et du 8 janvier 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2021 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [X] [J] et Madame [S] [G] pour la période considérée du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024 ainsi que de deux mises en demeure du 25 avril 2024 envoyées par lettre recommandée avec avis de réception, (revenus signés), portant sur la somme de 10 237,05 euros leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir au titre du budget provisionnel voté.

Il ressort du décompte actualisé versé que Monsieur [X] [J] et Madame [S] [G] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’ils sont redevables de la somme de 10 116,29 euros au titre des charges et provisions dues au 1er octobre 2024 et que les autres provisions non encore échues de 812,76 euros portant la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [X] [J] et Madame [S] [G] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien redevables de la somme de 10116,29 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 et de la somme de 812,76 euros au titre des provisions à échoir.

Il est de principe qu'il n'y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d'acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l'indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Ils seront en conséquence condamnés en fonction de leur quote-part respective dans l’indivision au paiement de la somme de 11 929.05 euros comprenant la somme de 10116,29 euros due au titres des charges et provisions échues au 1er octobre 2024 et la somme de 812,76 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndicat a, par lettres recommandées du 25 avril 2024, mis en demeure Monsieur [X] [J] et Madame [S] [G] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents ainsi que ceux des mises en demeure et relances antérieures, pour un montant de 135 euros, sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ces derniers.

Toutefois, si que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de constitution ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement des sommes de 398,52 et 260 euros sera rejetée.

Monsieur [X] [J] et Madame [S] [G] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 135 euros en fonction de leur quote-part respective dans l’indivision au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 25 avril 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires, Monsieur [X] [J] et Madame [S] [G] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Or, en s’abstenant de payer leurs charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour leur carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs mois, à l’exception d’un versement de 400 euros le 15 avril 2024, Monsieur [X] [J] et Madame [S] [G] commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE ARBORA la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE ARBORA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [X] [J] et Madame [S] [G], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de cette somme et aux dépens.

Le droit proportionnel dégressif dû au commissaire de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55, du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires sur ce point est rejetée.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS