TJ Avignon, 5 nov. 2024, RG 24/00405

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00405 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JX6Q

Minute N° : 24/00410
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 05 Novembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA
Copie délivrée à :PREFECTURE
le :05/11/2024

DEMANDEUR

SCIC D’HLM GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Mme [S] [D] munie d’un pouvoir régulier

DEFENDEUR :

Madame [N] [J]
née le 26 Mai 1974 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2023, la société OPH GRAND DELTA HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [J] portant sur des locaux situés [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 461,74 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2656,88 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [N] [J] le 14 février 2024.

Faisant valoir que les loyers restent impayés et que l’attestation d’assurance n’a toujours pas été communiquée, par acte du 28 mai 2024, la société OPH GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Mme [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [J] et obtenir sa condamnation au paiement de:
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges et de l’assurance LNA, jusqu’à libération des lieux,
- la somme de 3 350,94 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,
- la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
ainsi qu’à fournir l’attestation d’assurance sans délai et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2024. Aucun diagnostic social et financier n'a pu être établi le service saisI indiquant que l’intéressée ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé.

À l'audience du 15 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, la société OPH GRAND DELTA HABITAT, dûment représentée, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle précise qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [N] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La société OPH GRAND DELTA HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et ne fait pas état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Mme [N] [J].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société OPH GRAND DELTA HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 26 février 2024 pour la somme de 2 656,88 euros et il ressort du décompte produit que cette somme n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société OPH GRAND DELTA HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société OPH GRAND DELTA HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 avril 2024, Mme [N] [J] lui devait la somme de 2 688,02 euros, comprenant l’échéance de mars 2024 et déduction faite du versement de 554 euros effectué le 26 avril 2024.

Mme [N] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 543,78 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société OPH GRAND DELTA HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur l’attestation d’assurance contre les risques locatifs

En application de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés et chaque année à la demande du bailleur.

A défaut de communication de l’attestation d’assurance, le bailleur peut, après une mise en demeure restée infructueuse, souscrire une assurance pour le compte du locataire et récupérable auprès de celui-ci.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le locataire n’a pas souscrit d’assurance y compris après le commandement délivré le 26 février 2024 lui rappelant son obligation. Le bailleur a souscrit une assurance en ses lieux et place ainsi que cela ressort du décompte produit.

Il sera fait injonction, en application de l’article 835 précité, au locataire de communiquer une attestation d’assurance dans le délai de 8 jours suivant la signification du présent jugement. Il ne paraît, en revanche, pas opportun d’assortir d’une astreinte l’injonction de communiquer, les ressources du preneur devant être principalement affectées au paiement du loyer et de l’assurance souscrite par le bailleur du fait de sa carence.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [N] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Eu égard aux difficultés financières de la défenderesse, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais irrépétibles qu’elle a exposés. La société GRAND DELTA HABITAT sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,