TJ Caen, 5 nov. 2024, RG 24/00783

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300

N° RG 24/00783 - N° Portalis DBW5-W-B7I-IXQ2

Minute : 2024/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 05 Novembre 2024

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

C/

[M] [N]
[O] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Christine BAUGÉ - 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [M] [N]
Mme [O] [N]

Me Christine BAUGÉ - 70
Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 (RSC Paris 507.675.593), dont le siège social est sis 21 quai d’Austerlitz - 75013 PARIS
représentée par Me Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par Me David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [N], demeurant 18 Rue des Courtillages - 14123 FLEURY SUR ORNE
non comparant, ni représenté

Madame [O] [N], demeurant 18 rue des Courtillages - 14123 FLEURY SUR ORNE
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Septembre 2024
Date des débats : 03 Septembre 2024
Date de la mise à disposition : 05 Novembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 juillet 2020, avec effet au 15 juillet 2020, la SCI Foncière DI 01/2009, représentée par son mandataire la société Foncia Normandie, a donné à bail à M. [M] [N] et Mme [O] [N] un immeuble à usage d’habitation sis 18 rue des courtillages – 14 123 Fleury-sur-Orne, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 648,04 euros pour le logement, 76,50 euros pour le garage et 39,92 euros pour le jardin, outre le versement de provisions mensuelles pour charges d’un montant total de 29,05 euros.

Par acte extrajudiciaire du 9 août 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 11 août 2023, la SCI Foncière DI 01/2009 a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 020,09 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au terme de juillet 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 février 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 22 février 2024, la SCI Foncière DI 01/2009 a fait assigner M. [M] [N] et Mme [O] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
À titre principal,
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail ;
À titre subsidiaire,
– prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers ;
En toute hypothèse,
– ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef dans les délais fixés par la loi et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
– ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meuble aux frais risques et périls des locataires ;
– les condamner au paiement :
* d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer, réindexée le cas échéant, charges, accessoires et pénalités de retard jusqu’au terme courant de leur départ effectif et restitution des clés ;
* de la somme de 2 717,89 euros représentant les loyers, charges, accessoires et pénalités de retard et indemnités d’occupation échus au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 sur la somme de 2 186,17 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, le tout jusqu’à parfait paiement ;
* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

À l’audience du 3 septembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SCI Foncière DI 01/2009, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 856,13 euros selon décompte arrêté au 3 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

M. [M] [N] et Mme [O] [N], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant été assignés par acte de commissaire de justice remis à domicile.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’a pas été réceptionné au greffe de la juridiction avant l’issue du délibéré.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la société bailleresse produit notamment aux débats :
– le contrat de bail du 6 juillet 2020, avec effet au 15 juillet 2020, lequel distingue deux provisions mensuelles pour charges, la première pour charges de chauffage, la seconde pour l’enlèvement des ordures ménagères ;
– le commandement de payer du 9 août 2023 portant sur la somme en principal de 2 020,09 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au terme de juillet 2023 inclus ;
– un décompte locatif depuis l’origine du bail et actualisé au 3 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus ;
– les avis de taxes foncières portant sur les lieux litigieux.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, M. [M] [N] et Mme [O] [N] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges.

Toutefois, depuis l’origine de la dette, plusieurs sommes ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats.

En effet, plusieurs sommes correspondant au coût d’actes de commissaire de justice et dont il n’est pas justifié aux débats ont été injustement mises au débit du compte locatif :
– 164,78 euros correspondant à « CDP huissier » en date du 3 juin 2021 ;
– 157,29 euros correspondant à « frais CDP du 08/09/2022 » en date du 16 décembre 2022 ;
dès lors, la somme de 322,07 euros devra être ôtée du calcul de la dette locative.

De même, bien qu’il soit justifié aux débats de l’existence et du coût du commandement de payer délivré aux locataires en date du 9 août 2023, le montant correspondant à la délivrance de cet acte de commissaire de justice aux défendeurs, doit être inclus dans les dépens de la présente instance. Dès lors, la somme de 153,75 euros correspondant à « frais CDP du 09/08/2023 » en date du 15 décembre 2023 sera également déduite du montant de la dette locative.

En outre, les sommes mises au débit du compte locatif au titre de la régularisation des charges de chauffage et non annulées ultérieurement :
– 30,28 euros représentant le montant mis au débit du compte locatif en sus du montant des échéances versées (138,88 euros – 108,60 euros) au titre de la régularisation des « charges locatives du 01/01/2021 au 31/12/2021 » en date du 15 septembre 2022 ;
– 4,16 euros représentant le montant mis au débit du compte locatif en sus du montant des échéances versées (112,76 euros – 108,60 euros) au titre de la régularisation des « charges locatives du 01/01/2022 au 31/12/2022 » en date du 17 janvier 2023 ;
ne sont pas non plus justifiées aux débats, dans la mesure où le bailleur n’apporte ni les justificatifs des charges réelles récupérables relatives au chauffage, ni les décomptes de régularisation annuelle desdites charges et ce, eu égard à la provision mensuelle pour charges de 9,05 euros prévue au bail et en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;
dès lors, la somme de 34,44 euros sera aussi déduite du solde locatif.

De sorte qu’il est démontré aux débats que, M. [M] [N] et Mme [O] [N] sont débiteurs d’une somme de 345,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

Par conséquent, M. [M] [N] et Mme [O] [N] seront condamnés à payer à la SCI Foncière DI 01/2009 la somme de 345,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [M] [N] et Mme [O] [N], par acte de commissaire de justice remis à personne et portant sur la somme en principal de 2 020,09 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au terme de juillet 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, visé dans le commandement et dans le bail.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé au 3 septembre 2024 que, bien que deux règlements aient été effectués dans ce délai, portant chacun sur un montant de 900 euros, ceux-ci n’ont pas permis de régulariser l’intégralité de la dette locative, augmentée des échéances courantes de loyers et charges ; de sorte qu’à l’issue de ce délai de 2 mois, la dette locative s’élève à la somme de 1 877,71 euros.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 9 octobre 2023.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [M] [N] et Mme [O] [N], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 9 octobre 2023, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois.

Il y a lieu d’autoriser la SCI Foncière DI 01/2009 à faire transporter les meubles et effets personnels de M. [M] [N] et Mme [O] [N] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, M. [M] [N] et Mme [O] [N] causent un préjudice à la SCI Foncière DI 01/2009 qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 828,81 euros (par référence au loyer et provisions sur charges en cours à la date de résolution du bail), à compter du 9 octobre 2023, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Il convient de rappeler que cette indemnité a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire. De sorte qu’elle n’est pas susceptible d’indexation ni de révision et qu’il n’y a pas lieu à ce que son montant soit fixé au double des échéances de loyer et charges.

Dès lors, les demandes formées de ce chef par la société bailleresse seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [N] et Mme [O] [N], partie succombante au litige, seront condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 août 2023 et de sa notification à la CCAPEX via le système EXPLOC, ainsi qu’à payer à la SCI Foncière DI 01/2009 la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [N] et Mme [O] [N] à payer à la SCI Foncière DI 01/2009 la somme de 345,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023, date de l’assignation ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 6 juillet 2020, avec effet au 15 juillet 2020, entre d’une part, la SCI Foncière DI 01/2009, représentée par son mandataire la société Foncia Normandie et d’autre part, M. [M] [N] et Mme [O] [N] et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 18 rue des courtillages – 14 123 Fleury-sur-Orne, à la date du 9 octobre 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [M] [N] et Mme [O] [N] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 9 octobre 2023 ;

DIT que M. [M] [N] et Mme [O] [N] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SCI Foncière DI 01/2009 à faire expulser M. [M] [N] et Mme [O] [N] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

CONDAMNE M. [M] [N] et Mme [O] [N] à payer à la SCI Foncière DI 01/2009 une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 828,81 euros, par référence au loyer et charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 9 octobre 2023 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par la SCI Foncière DI 01/2009 ;

DÉBOUTE la SCI Foncière DI 01/2009 de sa demande tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation à deux fois le montant du loyer, charges, accessoires et pénalités de retard ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SCI Foncière DI 01/2009 ;

CONDAMNE M. [M] [N] et Mme [O] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 août 2023 et de sa notification à la CCAPEX via le système EXPLOC ;

CONDAMNE M. [M] [N] et Mme [O] [N] à payer à la SCI Foncière DI 01/2009 la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION