TJ Caen, 5 nov. 2024, RG 23/04372

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300

N° RG 23/04372 - N° Portalis DBW5-W-B7H-ITQN

Minute : 2024/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 05 Novembre 2024

E.P.I.C. INOLYA

C/

[I] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [I] [Y]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

OPH INOLYA (RCS Caen 780.705.703), dont le siège social est sis 7 place Foch, CS 20176 - 14010 CAEN CEDEX

Représentée par Mme [D] [R] (Chargée juridique et social) munie d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [I] [Y],
demeurant 1801 Quartier du Bois - Appartement 484 - 14200 HEROUVILLE-SAINT-CLAIR

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 23 Avril 2024
Date des débats : 03 Septembre 2024
Date de la mise à disposition : 05 Novembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 novembre 2019, avec effet au 29 novembre 2019, l’OPH Inolya a donné à bail à Mme [I] [Y] et Mme [T] [N] un logement conventionné à usage d’habitation situé 1801 quartier du bois – appt. 484 – rdc – 14 200 Hérouville-Saint-Clair, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 314,57 euros, outre le paiement d’une provision mensuelle pour charges d’un montant de 53,21 euros.

Par avenant daté du 16 mars 2020, avec effet au 31 mars 2020, il a été pris acte du départ des lieux de Mme [T] [N] et Mme [I] [Y] restant seule locataire en titre.

Par acte extrajudiciaire du 11 août 2023, notifié par courriel à la CCAPEX qui en a accusé réception le 17 août 2023, l’OPH Inolya a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 335,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2023, terme de juillet 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 8 novembre 2023, l’OPH Inolya a fait assigner Mme [I] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater la résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti ;
– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef du local d’habitation sis 1801 quartier du bois – appt. 484 – rdc – 14 200 Hérouville-Saint-Clair au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
– la condamner au paiement :
* de la somme de 2 038,69 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 20 octobre 2023 (mois de septembre 2023 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels, à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;
* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a été réceptionné le 15 avril 2024 au greffe de la juridiction.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2024, au cours de laquelle l’OPH Inolya, représenté par Mme [D] [R] dûment muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 4 156,18 euros, frais de procédure inclus, soit la somme en principal de 3 943,77 euros et s’oppose à l’octroie de tout délai au bénéfice de la locataire.

Mme [I] [Y], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée à comparaître à la première audience par acte de commissaire de justice, remis par dépôt à étude et avisée de l’audience de renvoi par lettre simple adressée par le greffe.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH Inolya produit notamment aux débats :
– le contrat de bail du 26 novembre 2019, avec effet au 29 novembre 2019 ;
– le commandement de payer du 11 août 2023 portant sur la somme en principal de 1 335,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2023, terme de juillet 2023 ;
– l’avis d’échéance de septembre 2023, duquel il s’infère qu’outre le loyer et charges courants, la somme de 121,24 euros correspondant à frais de procédure (commandement de payer) a été mise au débit du compte locatif ;
– l’avis d’échéance de décembre 2023, duquel il s’infère qu’outre le loyer et charges courants, la somme de 71,47 euros, correspondant à frais de procédure (assignation + notification EXPLOC) a été mise au débit du compte locatif ;
– la décision de la commission de surendettement des particuliers du Calvados, laquelle a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé le 26 mars 2024 par Mme [I] [Y] ;
– la décision de la commission de surendettement, en date du 11 juillet 2024, laquelle décide d’imposer un moratoire de 24 mois quant aux créances de Mme [I] [Y] ;
– les avis d’échéance de février 2024 à juin 2024 inclus ;
– un décompte locatif portant sur la période de mars 2023 à août 2024 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4 156,18 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [I] [Y] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’après déduction du coût des actes de commissaire de justice injustement mis au débit du compte locatif car devant être compris dans les dépens, soit la somme totale de 192,71 euros (121,24 euros + 71,47 euros), elle est débitrice d’une somme de 3 963,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

Toutefois, il ressort des avis d’échéance de février, mars, avril, mai et juin 2024 que, plusieurs sommes correspondant à « pénalités de retard » ont été injustement mises au débit du compte locatif, dans la mesure où il n’en est pas justifié. De sorte que, la somme de 45,72 euros, calculée comme suit : (15,24 euros + (7,52 euros x 4)), doit être ôtée du calcul de la dette locative.

De même, suivant l’avis d’échéance de juin 2024, la somme de 344,01 euros a également été mise au débit du compte locatif en sus des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation et ce, au motif « réparations locatives ». Or, outre que l’OPH Inolya ne justifie absolument pas de cette somme, il est patent que la locataire est encore dans les lieux, de sorte qu’aucun état des lieux de sortie n’a pu être établi et que, par conséquent aucunes réparations locatives ne peuvent être imputées à Mme [I] [Y]. Dès lors, la somme de 344,01 euros sera également déduite du solde locatif.

Aussi, la dette locative actualisée de Mme [I] [Y] s’élève à la somme de 3 573,74 euros, arrêté au 2 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

Cependant, il ressort également des courriers émis par la commission de surendettement des particuliers du Calvados que, le dossier de surendettement au bénéfice de Mme [I] [Y], déposé le 26 mars 2024, a fait l’objet d’une décision de recevabilité en date du 17 avril 2024 ; que, par décision en date du 11 juillet 2024, la commission de surendettement a décidé d’imposer un moratoire de 24 mois, c’est-à-dire la suspension de l’exigibilité des créances déclarées de Mme [I] [Y], dont la créance de son bailleur, l’OPH Inolya, s’élevant à la somme de 3 213,89 euros.

En conséquence, la dette locative actualisée de Mme [I] [Y], portant sur la somme de 3 573,74 euros, arrêtée au 2 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus, doit être scindée en deux parties :
– la somme de 3 213,89 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 29 février 2024, terme de février 2024 inclus, qui sera payable selon les délais et modalités fixées par la commission de surendettement des particuliers du Calvados, à l’issue du moratoire d’une durée de 24 mois imposé par la commission le 11 juillet 2024 ;
– la somme de 359,85 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus postérieurement à la décision de moratoire de 24 mois imposée par la commission de surendettement, payable dès maintenant et assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis que, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, quoique le commandement de payer délivré à la locataire vise le délai de 6 semaines, le bail contient quant à lui une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois figurant au bail trouve à s’appliquer.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Mme [I] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023 et portant sur la somme en principal de 1 335,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2023, terme de juillet 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé que, durant ce délai de deux mois, aucun règlement n’a été effectué par la locataire, tant au titre des loyers et charges courants que, de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, il convient de rappeler que, le dossier de surendettement déposé par Mme [I] [Y] ayant fait l’objet d’une décision de recevabilité postérieurement au délai de deux mois suivant le commandement de payer qui lui a été délivré, en l’espèce en date du 17 avril 2024, celle-ci est sans effet sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 11 octobre 2023.

Enfin, il y a lieu d’indiquer que, depuis la décision du 17 avril 2024 de recevabilité de son dossier de surendettement, si Mme [I] [Y] a repris des paiements, le dernier date néanmoins du 8 juillet 2024 ; de sorte que, l’échéance d’août 2024 n’a pas été réglée et ce, bien que cette obligation lui ait été rappelée par la commission de surendettement des particuliers du Calvados.

Par conséquent, Mme [I] [Y] ne peut prétendre à l’octroie de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, prévus aux articles 24 VI et VII de loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, nécessitant qu’au jour de l’audience, le locataire, en situation de surendettement, ait repris le versement intégral du loyer courant.
Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Mme [I] [Y], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 11 octobre 2023, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [I] [Y] cause un préjudice à l’OPH Inolya qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail augmenté de la provision mensuelle pour charge, soit la somme de 375,43 euros (par référence au loyer révisé en cours en octobre 2023, soit 334,15 euros au titre du loyer et 41,28 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 11 octobre 2023, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par l’OPH Inolya sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [Y], partie succombante au litige, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’OPH Inolya, n’ayant pas justifié avoir recouru à l’assistance d’un avocat, il sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [I] [Y] à payer à l'OPH Inolya la somme de 3 573,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus et payable comme suit :
– la somme de 3 213,89 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 29 février 2024, terme de février 2024 inclus, selon les délais et modalités fixées par la commission de surendettement des particuliers du Calvados à l’issue du moratoire d’une durée de 24 mois imposé par la commission de surendettement le 11 juillet 2024 ;
– la somme de 359,85 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus postérieurement à la décision de moratoire de 24 mois imposée par la commission de surendettement, dès maintenant, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 26 novembre 2019, avec effet au 29 novembre 2019, entre d’une part, l’OPH Inolya et d’autre part, Mme [I] [Y] portant sur le logement situé 1801 quartier du bois – appt. 484 – rdc – 14 200 Hérouville-Saint-Clair, à la date du 11 octobre 2023 par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [I] [Y] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 11 octobre 2023 ;

DIT que Mme [I] [Y] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’OPH Inolya à faire expulser Mme [I] [Y] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE Mme [I] [Y] à payer l’OPH Inolya une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 375,43 euros, par référence au loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 11 octobre 2023 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par l’OPH Inolya ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE Mme [I] [Y] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,