TJ Caen, 5 nov. 2024, RG 24/02654

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300

N° RG 24/02654 - N° Portalis DBW5-W-B7I-I4ZT

Minute : 2024/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 05 Novembre 2024

[H] [X]
[M] [E] épouse [X]

C/

[S] [O] épouse [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [H] [X]
Mme [M] [E] épouse [X]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [H] [X]
Mme [M] [E] épouse [X]

Me Sophie POUSSIN - 100

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [X]
né le 12 Septembre 1961 à RELIZANE (ALGERIE),
demeurant 120 Lieu dit Notre Dame des Maures - 83250 LA LONDE LES MAURES

Comparant en personne

Madame [M] [E] épouse [X]
née le 18 Août 1963 à MONTPELLIER (34000),
demeurant 120 Lieu dit Notre Dame des Maures - 83250 LA LONDE LES MAURES

Représentée par son époux, Monsieur [X], muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [S] [O] épouse [C]
née le 21 Mars 1946 à BEUZEVILLE LA BASTILLE (50360),
demeurant 10 Avenue du Becquet - 14880 COLLEVILLE MONTGOMERY

Représentée par Me Sophie POUSSIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 100

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Septembre 2024
Date des débats : 03 Septembre 2024
Date de la mise à disposition : 05 Novembre 2024
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2017, Monsieur [H] [X] et Madame [M] [E] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [V] [C] et Madame [S] [C] un logement à usage d'habitation sis 10 avenue du Becquet, 14.880 COLLEVILLE-MONTGOMERY, moyennant un loyer mensuel de 810€.

Monsieur [C] est décédé le 12 janvier 2023.

Le 27 novembre 2023, Monsieur et Madame [X] ont fait signifier à Madame [C] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, d'avoir à justifier de l'occupation du logement pour la somme totale de 2.754€.

Suivant acte d’huissier en date du 28 juin 2024, remis à l’étude, Monsieur et Madame [X] ont fait assigner Madame [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de :

- constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

- ordonner l’expulsion de Madame [C], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

- ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- condamner Madame [C] à payer :

* la somme de 14.460€ au titre des loyers et charges impayés échus au 28 juin 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayées de ce jour au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

une somme de 2.000 euros pour résistance abusive et injustifiéeune somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC
* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 3 septembre 2024.

A l’audience, Monsieur [X] a comparu, et a représenté son épouse, dument muni d’un pouvoir spécial.

Il maintient les demandes en expliquant que le réglement des loyers courants n’a pas repris et que la dette est actualisée à la somme de 16.138 euros au jour de l’audience, et 16.977 euros après loyer de septembre 2024 .

Madame [C] est représentée par son avocat qui confirme que le règlement des loyers courants n’a pas repris et demande la suspension des effets de la clause résolutoire, et des délais de paiement pendant 36 mois, avec acomptes mensuels de 450 euros par mois sur l’arrière en plus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 1er juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectué le 1er décembre 2023.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties au titre du logement contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 27 novembre 2023, le bailleur a fait commandement à la locataire d'avoir à payer la somme de 2.754 euros.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date dudit commandement, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel les locataires pouvaient régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'étant pas applicable à la date de l'exploit.

En l’espèce, Monsieur et Madame [X] produisent aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au mois de septembre 2024 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance des commandements de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n'est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 16.977.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 janvier 2024 et de condamner Madame [C] au paiement de la somme de 16.977€ suivant décompte arrêté au loyer de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En l'espèce, il convient de relever que Madame [C] n’a pas repris le paiement de ses loyers courants et que la dette est très importante au regard de ses revenus.
Elle sera déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de celle de délai de paiement.

Par conséquent, Madame [C] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Madame [C] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Madame [C] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Madame [C] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 27 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur la demande au titre de la résistance abusive :

Les demandeurs qui ne justifient pas d’un préjudice autre que celui indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal seront déboutés de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Madame [C], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

Il paraît équitable d’allouer à Monsieur et Madame [X] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du CPC que Madame [C] sera condamnée à lui payer.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS