TJ 67482, 5 nov. 2024, RG 24/05751

N° RG 24/05751 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3AM

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 2]
[Localité 11]
SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/05751 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3AM

Minute n°

copie le 05 novembre 2024

à la Préfecture

copie exécutoire le 05 novembre

2024 à :

- Me Gregory ENGEL

- M. [U] [I]

pièces retournées

le 05 novembre 2024

Me Grégory ENGEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST
immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°301 747 836
ayant son siège social [Adresse 3]
représentée par Me Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 256

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [I]
né le 27 Décembre 1696 à [Localité 14]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 03 Septembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La Société Anonyme ICF NORD (ci-après la SA ICF NORD EST) a donné à bail à Monsieur [U] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Localité 10] (2ème étage logement N° 018099 Escalier 1 Porte N° 123) par contrat du 28 octobre 2022, pour un loyer mensuel de 320,45 € et 33,39 € de provision sur charges.

Les montants actualisés s’élèvent à 381,95 € pour le loyer charges comprises.

Monsieur [U] [I] a également pris à bail auprès de la SA ICF NORD EST un garage situé à la même adresse (porte 03), selon bail verbal.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ICF NORD EST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 février 2024, ainsi qu’une sommation de payer s’agissant du garage, portant sur la somme de 869,63 €. Puis, la SA ICF NORD EST a fait assigner Monsieur [U] [I] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 13], par acte de Commissaire de justice du 3 mai 2024, pour obtenir la résiliation des contrats, l'expulsion et la condamnation au paiement.

À l’audience du 3 septembre 2024, la SA ICF NORD EST, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation, et demande, sous exécution provisoire :
De constater l’acquisition de la clause résolutoire s'agissant de l'appartement et de prononcer la résiliation de plein droit à compter du 20 mars 2024 ;D'ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [I] de l'appartement sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et indépendamment de l'indemnité d’occupation ;De condamner le locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 390 € s'agissant de l'appartement, et de dire que cette indemnité d'occupation sera indexée sur le coût de la construction, l'indice de base servant à la révision étant le dernier publié à la date de la décision à intervenir ;De dire que cette indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;De prononcer la résiliation du bail verbal portant sur le garage ;D'ordonner l'expulsion du garage sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu'à évacuation compète et définitive ;De condamner Monsieur [U] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 11 € ;De condamner Monsieur [U] [I] au paiement de l’arriéré locatif au 9 avril 2024 s'élevant à la somme de 1 491,81 € avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;De le condamner au paiement d'une somme de 700 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer ainsi que l'intégralité des frais et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée par voie d'Huissier de justice.
Le Conseil de la bailleresse indique que la dette actualisée s’élève à la somme de 3 142 €, qu’il n’y a pas eu de paiement depuis le mois de janvier, et que la Caisse d’Allocations Familiales a cessé ses versements à compter du mois de mars.

Monsieur [U] [I] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré. Il indique vivre seul et ne pas avoir de personne à sa charge. Il travaille dans une entreprise de réinsertion et perçoit un revenu mensuel de 1 200 €. Il précise avoir d’autres dettes mais qu’aucun dossier de surendettement n’a été déposé.

Le Conseil de la bailleresse indique ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités mais demande à ce qu’ils soient assortis d’une clause cassatoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS

SUR LA RÉSILIATION

S’agissant de l'appartement
- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ICF NORD EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 18 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat conclu prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2024, pour la somme en principal de 869,63 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2024.

S'agissant de l’emplacement de stationnement
Il ressort de l'article 1741 du Code civil que : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort en l'espèce des éléments versés aux débats par la SA ICF NORD EST que les loyers de l’emplacement de stationnement n'ont pas été réglés par la locataire depuis plusieurs mois.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifient la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA ICF NORD EST produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [I] reste lui devoir la somme de 3 142,49 € à la date du 28 août 2024.

Monsieur [U] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 3 142,49 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
Monsieur [U] [I] travaille dans une entreprise d’insertion et perçoit, à ce titre, un revenu mensuel de 1 200 €. Il vit seul et n’a pas de personne à charge. Le loyer courant est payé. Il propose de payer 100 € par mois en plus du loyer courant. Le Conseil de la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [U] [I] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

S’agissant du logement, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [U] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges de l'appartement, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la SA ICF NORD EST de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le montant de cette indemnité d'occupation sera indexé sur l'indice national du coût de la construction, l'indice de base servant à la révision étant le dernier publié à la date du présent jugement.

S’agissant de l’emplacement de stationnement, Monsieur [U] [I] sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

En cas de résiliation du bail, à défaut de départ volontaire de Monsieur [U] [I], il y a lieu d'ordonner son expulsion, de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire.
Il convient également, en cas de résiliation du bail, de condamner Monsieur [U] [I] à payer à la SA ICF NORD EST une indemnité d'occupation mensuelle. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges du garage, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la SA ICF NORD EST de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le montant de cette indemnité d'occupation sera indexé sur l'indice national du coût de la construction, l'indice de base servant à la révision étant le dernier publié à la date du présent jugement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ICF NORD EST, Monsieur [U] [I] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de Procédure civile, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS