TJ Pontoise, 18 oct. 2024, RG 24/03699

18 Octobre 2024

RG N° RG 24/03699 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N4EI

Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [F] [E]

C/

Monsieur [Y] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [F] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Rayman REMOLA, avocat au barreau du Val d’Oise

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [Y] [Z]
Chez Monsieur [W]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau du Val d’Oise

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame BALANCA-VIGERAL,

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l'audience publique tenue le 07 Octobre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 Octobre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement contradictoire du 11 mars 2024, assorti de l’exécution provisoire le tribunal de proximité de Montmorency a notamment :
- constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 05 janvier 2015 entre M. [Y] [Z], bailleur, et Mme [F] [E], locataire, au 06 septembre 2022 à minuit ;
- dit que le bail étant résilié de plein droit, Mme [F] [E] et M. [M] [E] devront quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
- ordonné en conséquence à Mme [F] [E] et M. [M] [E] de libérer le logement et de restituer les clefs dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ;
- dit qu’à défaut pour Mme [F] [E] et M. [M] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] [Z] pourra, 2 mois près la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef (…);
- condamné conjointement Mme [F] [E] et M. [M] [E] à payer à M. [Y] [Z] la somme de 15.387,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté en septembre 2023, terme de septembre inclus (…);
- condamné conjointement Mme [F] [E] et M. [M] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer contractuel, augmenté des charges, cette somme correspondant à ce qui aurait été dû si le contrat de bail s’était normalement poursuivi, dont à déduire le montant d’une éventuelle allocation logement et dit que cette somme est due du mois d’octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés, un état des lieux de sortie contradictoirement établi ou, à défaut, un procès-verbal dressé par Commissaire de justice (de reprise ou d’expulsion) ;
- rejeté la demande de délais de paiement.

Le 12 juin 2024, M. [Y] [Z] a fait signifier le jugement à Mme [F] [E].

Par acte d’huissier en date du 27 juin 2024, au visa de ce jugement, M. [Y] [Z] a fait délivrer à Mme [F] [E] un commandement de quitter les lieux.

Par requête enregistrée au greffe le 05 juillet 2024, Mme [F] [E] a saisi le juge de l’exécution afin de se voir accorder un délai pour quitter les lieux qu’elle occupe, situés [Adresse 2], à [Localité 4].

L’affaire a été retenue à l’audience du 07 octobre 2024 lors de laquelle les parties ont été entendues, Mme [F] [E] étant représentée par son avocat et M. [Y] [Z] ayant comparu assisté de son avocat.

A l’audience, Mme [F] [E], représenté par son conseil, a soutenu oralement la première demande à ses conclusions visées par le greffe, d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Elle n’a pas soutenu sa demande de délais de paiement.

A l’appui de ses demandes, Mme [F] [E] fait principalement valoir qu’elle a huit enfants, le dernier ayant deux mois, que ses revenus sont constitués uniquement des allocations familiales et sociales, qu’elle cherche activement un logement.

En réplique, M. [Y] [Z], représenté par son conseil, a soutenu oralement des conclusions dûment visées, au terme desquelles il soulève in limine litis la nullité de la requête. A titre subsidiaire, il sollicite que Mme [F] [E] soit déboutée de sa demande de délai et soit condamnée à verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de nullité, M. [Y] [Z] fait essentiellement valoir que la requête n’est pas signée par Mme [F] [E]. A titre subsidiaire, il expose que la procédure a été très longue, le commandement datant de 2022, que le jugement du tribunal de proximité de Montmorency est intervenu le 11 mars 2024. Il soutient que la dette augmente et se situe à 20.904,85 euros. Il ajoute que les voisins se plaignent de nuisances. Il souligne que Mme [F] [E] n’est âgée que de 42 ans et ne fait pas état de problème de santé, qu’elle vit avec son conjoint.

S’agissant de sa propre situation, il fait valoir qu’il est âgé de 61 ans, a commencé à travailler très jeune, que son épouse est âgée de 60 ans et est malade, qu’elle perçoit l’allocation adulte handicapé, qu’il se trouve en difficulté financière.

Pour un exposé complet du litige, il convient de se reporter aux conclusions des parties visées à l’audience, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la requête soulevée in limine litis

En application de l’article 57 du code de procédure civile, lorsqu'elle est formée par le demandeur, la requête saisit la juridiction sans que son adversaire en ait été préalablement informé. (..)
Elle contient, outre les mentions énoncées à l'article 54, également à peine de nullité :
- lorsqu'elle est formée par une seule partie, l'indication des nom, prénoms et domicile de la personne contre laquelle la demande est formée ou s'il s'agit d'une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ;
- dans tous les cas, l'indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée.
Elle est datée et signée.

En l’espèce, M. [Y] [Z] invoque la nullité de la demande de Mme [F] [E] au motif que la requête de Mme [F] [E] n’est pas signée par Mme [F] [E].

Or, concernant l’exigence d’une signature, il est constant que l’irrégularité ou l’absence d’une signature figurant sur la requête ou la déclaration de saisine relève du régime de la nullité des actes pour vice de forme prévu à l’article 114 du code de procédure civile, qui ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire de prouver un grief.

M. [Y] [Z] ne justifie d’aucun grief.

Par conséquent, la demande de nullité de la requête sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande de délais à l’expulsion

En application des articles 122 et 125 du code de procédure civile, la chose jugée constitue une fin de non-recevoir que le juge peut soulever d’office. L’article 1355 du code civil exige une identité de cause, de demande et de parties pour que l’autorité de chose jugée soit reconnue, sauf en cas d’élément nouveau.

L’article L.412-3 du code de procédures civiles donne compétence au juge qui ordonne l’expulsion pour octroyer des délais d’expulsion, mais cette demande doit être portée devant le juge de l’exécution dès lors que le commandement de quitter les lieux a été signifié en application de l’article R.412-3 du même code.

Lorsqu’un précédent jugement a statué sur une demande de délais à l’expulsion, un élément nouveau est nécessaire pour qu’elle soit recevable.

En l’espèce, Mme [F] [E] expose qu’elle a un enfant né le 12 août 2024 soit après le jugement du tribunal de proximité de Montmorency.

La naissance d’un enfant constitue un élément nouveau.

Par conséquent, la demande de Mme [F] [E] sera jugée recevable.

Sur la demande de délais avant expulsion

En application de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à condition que lesdits occupants ne soient pas entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l'article L.412-4 du même code, dans la même version que précédemment, applicable depuis le 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l'article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Toutefois, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il convient de rechercher si la situation de Mme [F] [E] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion qui doit être entreprise et dont le principe n’est pas contesté.

En l’espèce, concernant les démarches effectuées en vue de se reloger, Mme [F] [E] justifie avoir renouvelé sa demande de logement social le 20 février 2024 ; elle verse aussi un courrier de l’association SOLIHA du 02 juillet 2024 précisant suivre la famille et un courrier du Préfet du Val d’Oise illisible qui sera écarté de ce fait.

Toutefois, s’il ressort de l’attestation de paiement de la Caisse d'allocations familiales qu’elle produit que Mme [F] [E] a perçu des allocations familiales et sociales à hauteur de 3.225,07 euros pour le mois de juin 2024 dont 873 euros au titre de l’allocation de logement versée directement à M. [Y] [Z], Mme [F] [E] ne démontre pas s’acquitter de l’entièreté des indemnités d’occupation courantes mises à sa charge et rembourser son arriéré locatif, arrêté à la somme de 15.387,98 euros en septembre 2023 par le tribunal de proximité de Montmorency dans le jugement en date du 11 mars 2024. Par conséquent sa dette à l’égard de M. [Y] [Z] augmente.

Mme [F] [E] ne justifie d’aucun problème de santé.

De son côté, M. [Y] [Z] justifie par des attestatons de voisins que certains d’entre eux font état de nuisances en particulier du stationnement non autorisé de deux véhicules appartenant à Mme [F] [E] et son conjoint devant l’immeuble, de cafards attribués au défaut d’entretien du logement, de bruit de jour comme de nuit. Il souligne que la taille du logement, qui est un F4 n’est pas adaptée au nombre d’occupants qui est de onze.

Les pièces financières produites notamment son avis d’impôt établi en 2023 qui fait apparaitre un revenu pour M. [Y] [Z] de 15 098 euros en 2002, soit un revenu mensuel moyen de 1.258,16 euros, outre l’allocation adulte handicapée perçue par son épouse, l’avis de taxes foncières 2023 pour un montant de 1.714 euros justifient de l’importance des charges financières que représente pour lui ce bien, sans lui permettre de bénéficier de la juste contrepartie que doit en principe lui procurer sa location.

Dans ces conditions, M. [Y] [Z] ne peut être privé plus longtemps de la libre disposition de son bien et du revenu qu’il génère et dont il est privé depuis des années.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, et particulièrement des longs délais dont Mme [F] [E] a de facto bénéficié, avec une dette locative très élevée au regard de ses revenus et ancienne, il y a lieu de rejeter sa demande tendant à obtenir des délais d’expulsion.

Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l'article R.121-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution a compétence, après signification d'un commandement ou d'un acte de saisie, pour accorder un délai de grâce.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut notamment, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de l'article R.121-11 du code des procédures civiles d'exécution, sauf dispositions contraires, la demande est formée devant le juge de l'exécution par assignation à la première audience utile du juge de l'exécution.

Si la demande relative à l'exécution d'une décision de justice ordonnant l'expulsion peut être formée au greffe du juge de l'exécution par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction, l’article R.442-2 du même code dispose que ce mode de saisine est dérogatoire à celui prévu par l'article R.121-11 précité.

Ainsi, aucune disposition particulière ne prévoit la possibilité de saisir le juge de l'exécution d'une demande de délais de grâce, autrement que par voie d'assignation, qui demeure le mode de saisine du juge, imposé par les textes en la matière.

En l’espèce, la demande de délais de paiement formée par Mme [F] [E] ne l’ayant pas été par assignation, et n’ayant pas été reprise à l’audience, elle est irrecevable.

Sur les demandes accessoires

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [F] [E].

Compte tenu du peu de pièces produites par Mme [F] [E] au soutien de sa demande, la demande de M. [Y] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera accueillie à hauteur de 1 500 euros.

Mme [F] [E] perdante sera condamnée aux entiers dépens.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en vertu de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS