TJ Strasbourg, 15 oct. 2024, RG 24/01950

N° RG 24/01950 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MSW3

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU
[Adresse 2]
[Adresse 2]

HAGUENAU Civil
N° RG 24/01950 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MSW3

Expédition exécutoire et annexes
à Maître Jean WEYL;
M. [Z] [O]

Expédition à Préfecture

le

Le Greffier

Me Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

15 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSE :

La S.A. 3F GRAND EST
Dont le siège est sis [Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [O]
Demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection
Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Octobre 2024.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, la S.A. 3F GRAND EST a fait assigner Monsieur [Z] [O] devant Juge des Contentieux de la Protection, siégeant au Tribunal de Proximité de HAGUENAU, en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ce dernier.

Elle expose avoir, par contrat conclu le 19 septembre 2019, donné à bail au défendeur un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 489,53 euros, augmenté de 20,27 euros de provisions sur charges.

Un avenant a été conclu entre les parties pour la location d’un emplacement de stationnement.

Le loyer mensuel réactualisé est de 893,46 euros.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 7 février 2023, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans les deux mois, elle demande au Juge :

- de constater la résiliation de plein droit du bail,
- d’ordonner l’expulsion du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique,
- de le condamner au paiement :
- d’une somme de 5.784,83 euros, pour les loyers impayés,
- et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 750,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 mai 2024.

La S.A. 3F GRAND EST, représentée par son avocat reprend son assignation antérieure. Elle indique que le défendeur a quitté le logement. Elle sollicite l’article 700 et les dépens. L’état des lieux de sortie a eu lieu le 12 avril 2024. La dette est finalement de 3.943,08 euros avec régularisation des charges. Elle maintient ses demandes et se désiste de sa demande d’expulsion.

Monsieur [O] n’a pas comparu ni personne pour lui, bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude.

L’affaire a été mise en délibéré, et par mention au dossier, en application des dispositions de l’article 151 du Code de Procédure Civile, le Juge des Contentieux de la Protection a ordonné la réouverture des débats et le réexamen de l’affaire à l’audience du 10 septembre 2024, au motif qu’il est mis en compte une “régularisation de charges” dans le décompte final d’un montant total de 2.361,32 euros (“régularisations de charges” de 4 x 154,26 € et “charge” de 1.744,28 €), non justifiée et non détaillée, et invitant 3F GRAND EST à justifier du montant mis en compte.

Par conclusions du 2 septembre 2024, la société 3F GRAND EST demande la condamnation de Monsieur [O] à lui payer une somme de 2.622,12 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

Elle précise que les “régularisations de charges” correspondent aux dernières mensualités de la régularisation de charges de chauffage 2022, d’un montant de 1.542,57 euros, étalé sur dix échéances.

Concernant les “charges” de 1.744,28 euros, elles correspondent aux régularisations de charges pour la période du 1er janvier 2023 au 12 avril 2024, dont elle produit les décomptes et justificatifs.

Enfin, elle précise qu’il avait été omis une régularisation créditrice de 320,96 € pour le décompte de charges 2022, de sorte que l’arriéré définitif est de 2.622,12 euros.

L’affaire a été remise en délibéré à l’audience du 10 septembre 2024, à laquelle la S.A. 3F GRAND EST était représentée par son avocat, et le défendeur n’a pas comparu.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le Juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF.
L’assignation doit en outre être notifiée par commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX de la situation des impayés en date du 2 février 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 21 février 2024.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par commissaire de justice à la Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 23 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 14 mai 2024.

Cette dernière a, le 8 avril 2024, indiqué au Tribunal n’avoir pu faire réaliser de bilan social, Monsieur [O] n’ayant pas donné suite à la proposition de rencontre du travailleur social.

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 19 septembre 2019, la S.A. 3F GRAND EST a donné à bail à Monsieur [O] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 1], moyennant un loyer de 489,53 euros outre 81,48 euros de provisions sur charges générales, 5,25 euros pour le chauffage collectif, 13,76 euros pour l’eau chaude, 23,55 euros pour l’eau froide, 38,00 euros pour le chauffage individuel et 4,43 euros pour l’entretien câble TV.

Un avenant a été conclu le 10 octobre 2019 entre les parties pour la location d’un emplacement de stationnement moyennant un loyer de 20,27 euros.

Le loyer mensuel actualisé était de 538,17 euros pour le logement outre 226,89 euros de provisions sur charges et 22,29 euros pour l’emplacement de stationnement selon le décompte produit soit un montant total de 787,35 euros.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière.

Par acte du 7 février 2023 un commandement de payer la somme de 4.552,17 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi.

Monsieur [O] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Tribunal ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 avril 2023.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Monsieur [O], malgré la résiliation du bail, cause à la S.A. 3F GRAND EST un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [O] sera condamné à son paiement du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet soit en l’espèce le 12 avril 2024.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [O] ayant quitté le logement et l’état des lieux de sortie ayant eu lieu le 12 avril 2024 la requérante se désiste de sa demande d’expulsion.

Par conséquent, il y a lieu de constater que la S.A. 3F GRAND EST se désiste de sa demande d’expulsion.

Sur la dette locative

Monsieur [O] a quitté le logement le 12 avril 2024.

Selon décompte locatif, il restait devoir une somme de 5.784,83 euros au 31 janvier 2024, à laquelle il convient d’ajouter les indemnités d’occupation de février 2024 et mars 2024 (2 x 787,35 €), ainsi que le prorata d’avril 2024 pour un montant de 314,95 €.

Il restait en outre quatre échéances lissées sur dix mois du décompte annuel de l’exercice 2022 de 154,26 € chacune.
Il est en outre justifié du décompte de charges pour l’exercice 2023 et la période du 1er janvier au 12 avril 2024, d’un montant total de 1.744,28 €, au titre du chauffage collectif,de la consommation individuelle de chauffage ainsi que d’eau chaude et froide.

Compte tenu des règlements intervenus, l’arriéré s’établissait à 2.943,08 euros au 14 mai 2024, dont il y a lieu de déduire une régularisation créditrice de charges pour l’exercice 2022 de 320,96 euros, soit un solde restant dû de 2.622,12 €.

Monsieur [O] sera condamné au paiement de ce montant avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024, date de l’assignation.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [O] ayant succombé à la présente instance, il en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et à l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué à la demanderesse une somme de 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS