CA Reims, 5 nov. 2024, RG 23/01246

ARRET N°

du 05 novembre 2024

N° RG 23/01246 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FLYQ

S.C.I. GRAND ORMES

c/

[Z]

S.A.S. OFFICE 15 43

Formule exécutoire le :

à :

la SCP RCL & ASSOCIES

Me Camille ROMDANE

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

d'un jugement rendu le 07 juillet 2023 par le Tribunal Judiciaire de REIMS

La S.C.I. GRAND ORMES, société civile immobilière au capital de 2 000 euros inscrite au RCS de REIMS sous le numéro 813 073 798, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

Représentée par Me Gauthier LEFEVRE de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

INTIMES :

Monsieur [K] [Z]

né le 19 juin 1984 à [Localité 5] ([Localité 5])

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Camille ROMDANE, avocat au barreau de REIMS

S.A.S. OFFICE 15 43 anciennement dénommée SCP ALEXIS KUTTENE ET [J] HOURDEAUX NOTAIRES ASSOCIES, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège.

Représentée par Me Eric RAFFIN de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et de Maître Hervé-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Monsieur Rémy VANDAME, greffier lors de la mise à disposition

MINISTERE PUBLIC :

auquel l'affaire a été communiquée

DEBATS :

A l'audience publique du 23 septembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2024

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 novembre 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Monsieur Rémy VANDAME, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La SCI Grand Ormes, constituée par M. [K] [Z] et Mme [F] [T], a acquis de M. [K] [Z] une maison à usage d'habitation située à [Localité 6]) pour un montant de 170 000 euros suivant acte authentique reçu le 14 avril 2016 par la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeau, notaires à Reims.

 

Le 18 avril 2016, 5 jours après la vente, M. [Z] a cédé ses parts dans la SCI Grand Ormes à Mme [N] [T], s'ur de Mme [F] [T].

 

Le 20 avril 2016, le Trésor Public a régularisé une hypothèque judiciaire provisoire sur la vente de ce bien immobilier, laquelle a été publiée au bureau des hypothèques le 28 avril 2016 puis convertie en hypothèque judiciaire définitive le 30 juin 2016, pour une créance de 78 065 euros.

 

Déplorant de ne pas avoir été avisée de cette hypothèque par la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeau, la SCI Grand Ormes a sollicité à plusieurs reprises des explications aux notaires entre octobre 2017 et mai 2019.

 

Dans le même temps, M. [Z], en janvier et avril 2018, a sollicité la mise en 'uvre de l'assurance de l'étude notariale pour prendre en charge le préjudice résultant pour la SCI de cette inscription hypothécaire.

 

De son côté, la SCI Grand Ormes, faute de réponse, a, par exploit du 11 mars 2020, assigné la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeau, devenue la SAS Office 1543, devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins de voir engager sa responsabilité civile professionnelle et d'obtenir réparation de son préjudice estimé à 78 065 euros.

 

Par acte d'huissier du 24 février 2021, la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeau a appelé M. [K] [Z], vendeur, en garantie contre toute éventuelle condamnation, et en paiement d'une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts. 

 

Par jugement du 7 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Reims a :

- débouté la SCI Grand Ormes de l'intégralité de ses demandes ;

- débouté la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux notaires associés devenue la SAS Office 15 43 de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

- condamné la SCI Grand Ormes à payer à la SAS Office 15 43, anciennement dénommée la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux notaires associés, la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la SCI Grand Ormes aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de Me Eric Raffin,

- rappelé que la présente décision est exécutoire par application de l'article 514 du code de procédure civile.

 

Le tribunal a retenu que la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux avait réalisé les diligences nécessaires lors de la vente de l'immeuble en sollicitant un état hypothécaire de l'immeuble le 1er avril 2016 pour une vente intervenue le 14 avril, alors que l'hypothèque judiciaire provisoire avait été déposée par le Trésor Public le 24 avril 2016.

Il a jugé que l'étude notariale ne démontrait ni la faute ni le préjudice susceptible de justifier une condamnation de M. [Z] à des dommages et intérêts.

 

La SCI Grand Ormes a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 24 juillet 2023.

 

Aux termes de ses conclusions n°2 notifiées par RPVA le 11 avril 2024, elle demande à la Cour de :

- dire et juger que la SCI Grand Ormes est recevable et bien fondée dans ses demandes,

- infirmer le jugement rendu par Tribunal judiciaire de Reims en date du 7 juillet 2023 en ce qu'il a débouté la SCI GRAND ORMES de l'intégralité de ses demandes, condamné la SCI Grand Ormes à payer à la SAS Office 15 43, anciennement dénommée la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux notaires associés, la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles, débouté la SCI Grand Ormes au titre des frais irrépétibles, condamné la SCI Grand Ormes aux entiers dépens

Statuant à nouveau :

- dire et juger que la SAS Office 15 43, anciennement dénommée la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux notaires associés a commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle à l'égard de la SCI Grand Ormes,

- condamner la SAS Office 15 43, anciennement dénommée la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux notaires associés à verser à la SCI Grand Ormes la somme de 78 065,00 €,

- débouter SAS Office 15 43, anciennement dénommée la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux notaires associés de l'intégralité de ses demandes.

- condamner la SAS Office 15 43, anciennement dénommée la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux notaires associés à verser à la SCI Grand Ormes la somme de 3 500,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la SAS Office 15 43, anciennement dénommée la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux notaires associés aux entiers dépens de la présente instance.

 

Elle fait valoir que la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux ne l'a jamais informée :

- de l'inscription hypothécaire, même lorsqu'elle en a eu connaissance,

- des effets en terme notamment de droit de suite d'une inscription hypothécaire sur le bien,

- des mécanismes d'extinction des sûretés, en particulier de la possibilité de purge par le versement du prix de vente entre les mains du créancier inscrit, et qu'elle a ainsi manqué à son devoir d'information et de conseil.

Elle reproche également aux notaires d'avoir versé le prix de vente entre les mains du vendeur dès le lendemain de la signature de l'acte authentique sans attendre l'enregistrement à la Publicité foncière qui a eu lieu le 16 mai.

 

La SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux a formé appel incident par conclusions du 11 janvier 2024.

 

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 16 mai 2024, elle demande à la Cour de :

- confirmer le jugement rendu le 7 juillet 2023 par le Tribunal Judiciaire de Reims en ce qu'il a jugé : que la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux notaires associés a réalisé les diligences nécessaires lors de la vente de l'immeuble et que celle-ci ne pouvait en aucun cas constater la présence d'une hypothèque grevant l'immeuble vendu, que sa responsabilité civile professionnelle ne saurait dès lors être engagée par la SCI Grand Ormes, laquelle sera déboutée de ses demandes, et condamné la SCI Grand Ormes à payer à la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux notaires associés, devenue la SAS Office 1543 la somme de 2.000,00 € au titre de l'article 700 CPC et aux dépens.

- condamner la SCI Grand Ormes à payer à la SAS Office 1543, la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC en cause d'appel ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de la SCP Raffin, Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

- infirmer le jugement rendu le 7 juillet 2023 par le Tribunal Judiciaire de REIMS en ce qu'aucune condamnation n'a été prononcée à l'encontre de M. [K] [Z] à l'origine de ce litige. Dès lors :

- condamner M. [K] [Z] au paiement de la somme de cinq mille euros (5.000,00 €) à titre de dommages & intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.

- condamner M. [K] [Z] au paiement de la somme de quatre mille euros (4.000,00 €) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de la SCP Raffin, Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

A titre infiniment subsidiaire - si par extraordinaire et contre toute attente, le jugement était infirmé et la SAS Office 1543 condamnée à régler à la SCI Grand Ormes, la somme de 78.065,00 € - voir condamner M. [K] [Z] à garantir la SCP Alexis Kuttene et Guillaume Hourdeaux notaires associés, devenue la SAS Office 1543 au paiement de ladite somme.

 

La SCP Prevost, Kuttene et Hourdeaux fait valoir qu'elle ne pouvait avoir connaissance, au moment de la réception de l'acte de vente en date du 14 avril 2016, de l'hypothèque judiciaire provisoire déposée le 24 avril 2016, et qu'elle a parfaitement rempli son devoir de conseil.

Elle soulève par ailleurs le défaut de qualité à agir de la SCI Grand Ormes pour demander le versement de la somme de 78 065 euros correspondant à la dette de M. [K] [Z] à l'égard du Trésor Public.

Elle soutient que la vente litigieuse avait en réalité pour but d'organiser l'insolvabilité de M. [Z], et que ce dernier, en dissimulant la réalité de la situation et de ses difficultés financières, et même plus, en multipliant les man'uvres pour échapper à ses obligations, s'est rendu coupable de dol. Il sollicite en conséquence la garantie de M. [Z] et la condamnation de ce dernier à la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle souligne enfin que la SCI Grand Ormes ne justifie pas s'être rapprochée du débiteur principal, M. [Z], afin que ce dernier s'acquitte de ses dettes fiscales ; et qu'elle ne subit en l'état aucun dommage qui soit né, actuel et certain dès lors que l'immeuble litigieux ne fait ni l'objet d'une procédure ni l'objet d'une vente. Elle précise que M. [Z] est en mesure de régler sa dette fiscale avec le montant du prix de la vente qu'il a reçu et qu'il appartient à la SCI Grand Ormes de faire le nécessaire en ce sens.

 

Par conclusions du 23 janvier 2023, M. [K] [Z] demande à la Cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SAS Office 15 43 de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de M. [K] [Z],

- Infirmer le jugement pour le surplus et y ajoutant,

- condamner la SAS Office 15 43 à verser à M. [K] [Z] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la SAS Office 15 43 aux entiers dépens de la présente instance.

 

Il soutient que l'étude notariale était informée de la qualité d'associé de M. [Z] au sein de la SCI Grand Ormes, de l'avis de recouvrement du 8 mars 2016, du prêt bancaire relatif à l'acquisition du bien immobilier par la SCI Grand Ormes et de l'engagement de caution de M. [Z], de la séparation de M. [Z] et de sa compagne Mme [F] [T], de sorte qu'elle est mal venue à invoquer un dol.

 

MOTIFS

 

Au visa de l'ancien article 1147 du Code civil devenu l'article 1135 '1 du même code, les notaires doivent avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité des actes qu'ils établissent et éclairer les parties sur les conséquences de leurs actes.

Ils sont tenus à un devoir de conseil auprès des parties dans leur ensemble et non pas seulement dans l'intérêt de l'une d'elles.

 

En l'espèce il est constant que par acte du 14 avril 2016 Maître Alexis Kuttene, notaire associé de la SCP Kuttene et Houredeux, a reçu la vente passée entre M. [K] [Z], vendeur, et la SCI Grands Ormes dont il était l'associé avec Madame [F] [T], chacun à 50% des parts sociales ;

que le même jour le notaire a reçu le contrat de prêt hypothécaire de 122 500 € remboursables sur 240 mois souscrit auprès de la banque populaire Alsace Lorraine Champagne par la SCI aux fins de paiement du prix et en garantie de remboursement duquel M. [K] [Z],  s'est porté caution solidaire ;

que  le 18 avril 2016 M. [K] [Z] a  vendu toutes ses parts sociales détenues au sein de la SCI à Mme [T] s'ur de son ancienne associée.

que le 28 avril 2016, une hypothèque judiciaire provisoire, convertie en hypothèque définitive le 17 août 2016, était publiée au service de la publicité foncière de Reims à la requête du Trésor public à l'encontre de M. [K] [Z] redevable du paiement d'impôt sur les revenus concernant les années 2006 2007 et 2009 pour un total de 58 385 euros.

 

La SCI Grand Ormes reproche au notaire de ne pas avoir porté l'inscription de cette hypothèque à sa connaissance.

 

La cour observe qu'il est certifié par le service de la publicité foncière de Reims qu'à la date du 1er avril 2016 le fichier était uniquement mis à jour au 22 novembre 2015 et présentait un retard de cinq mois et que dans tous les cas l'état hypothécaire levé avant la vente, datée du 1er avril 2016 et tout autre état hypothécaire postérieur établi jusqu'au jour de la vente ne permettaient pas au notaire instrumentaire de connaître l'existence d'une inscription hypothécaire  au regard de la chronologie sus rappelée.

 

Aucun défaut d'information ou de conseil n'est constaté à ce stade.

 

La SCI Grand Ormes souligne alors que si le déblocage avait été moins rapide la rétention du prix de vente aurait permis de régler la dette de M. [K] [Z] et de lever l'hypothèque inscrite sur elle.

Elle estime qu'au regard des informations dont disposaient le notaire sur les difficultés financières de M. [K] [Z] il aurait dû retarder le paiement et vérifier après la vente l'absence d'inscription avant de virer les fonds au vendeur à la réputation attestée par l'inscription antérieure d'une saisie pénale et la dette fiscale ; qu'en conséquence elle a subi un préjudice du montant de 78 065 euros correspondant au montant de la sûreté prise par le trésor public.

 

Mais le dommage dont réparation est réclamé résulte en premier chef de la mauvaise foi d'une partie qui en quelques jours  a organisé son insolvabilité alors même que le trésor public lui avait adressé un mois plus tôt un avis de recouvrement et une proposition de rectification  pour une dette qui se fixait a minima à la somme de 58.385 euros, partie appelée en intervention forcée dans la procédure par le notaire et contre laquelle la SCI Grand Ormes ne forme aucune prétention.

 

Par ailleurs en l'absence d'inscription d'une sûreté sur le bien vendu au moment de la vente ou au moment du paiement du prix au vendeur, le notaire n'avait ni obligation ni même le droit de payer la dette fiscale du vendeur.

 

Celui-ci soutient en outre qu'il n'était pas informé de l'impécuniosité de M. [K] [Z], qu'il n'a eu connaissance de l'existence d'une inscription faite sur le bien par le trésor public et de la dette fiscale, que par un courrier de l'avocat de l'appelante du 26 octobre 2017 soit bien postérieurement à la vente.

Et le contraire n'est pas établi par la seule constatation proposée par la SCI Grand Ormes d'une radiation 5 mois avant la vente sur l'état hypothécaire d'une saisie pénale qui avait été inscrite à la demande du substitut de Reims le 17 mars 2014.

En outre le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que relativement aux faits dont les parties l'ont avisé ou s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l'exactitude de ces faits.

 

Or alors qu'il résulte des mentions portées dans l'acte de vente que M. [K] [Z] vendeur, était associé de la SCI acquéreur, qu'il était caution du prêt hypothécaire souscrit par la SCI et était encore occupant des lieux vendus il n'apparaissait dès lors pas l'intérêt qu'il aurait eu à vendre ses parts dans la SCI ni à ne pas régler le prix pour lever une hypothèque inscrite postérieurement à la vente.

 

Par ailleurs l'inscription judiciaire date du 28 avril 2016 et est donc postérieure de 14 jours à la vente, période dans laquelle aucun indice n'est apporté pour montrer la connaissance qu'aurait pu avoir le notaire d'une volonté du trésor public d'inscrire une hypothèque sur le bien ou de tout autre incident, période pendant laquelle la SAS Office 1543 a d'ailleurs vendu ses parts dans la société sans que les nouveaux associés n'aient jugé utiles d'en informer le notaire.

 

Si le paiement n'avait pas été effectué le 15 avril 2016 mais dans un délai raisonnable de 12 jours suivant la vente, le préjudice dont se prévaut la SCI Grand Ormes aurait été le même sachant que le notaire n'a pas d'obligation d'opérer l'enregistrement de la vente avant de payer le prix.

 

Ce préjudice est donc sans lien avec la date du paiement alors que le notaire ne peut bloquer un prix sans motif légitime qui n'inclut pas un enregistrement préalable de la vente.

 

La SCI Grand Ormes reproche encore au notaire de ne l'avoir informée que tardivement de l'inscription de l'hypothèque.

Or celui-ci dont il a été vu qu'il n'est pas tenu de vérifier l'état hypothécaire après la vente, soutient sans que l'inverse ne soit établi, qu'il n'a été informé de l'existence d'une inscription faite sur le bien par le trésor public et de la dette fiscale, que par un courrier de l'avocat de l'appelante du 26 octobre 2017. 

 

Le notaire instrumentaire d'une vente n'est pas tenu de suivre quotidiennement l'évolution de l'état hypothécaire d'un bien vendu en son étude après le versement du prix ; il n'a pas à donner d'information générale sur les effets d'une sûreté les mécanismes d'extinction de celle-ci lorsqu'elle n'est pas inscrite au moment de la vente ou du paiement du prix à l'acquéreur.

 

De surcroît la SCI Grand Ormes n'établit pas de lien de causalité entre ce défaut d'information reproché à ce titre au notaire et un préjudice qu'elle aurait subi, ou  pu éviter, si elle avait disposé plus tôt de cette information.

 

Enfin dans tous les cas une inscription d'une hypothèque judiciaire en garantie du paiement d'une dette d'un tiers, mesure conservatoire, ne constitue pas un préjudice actuel et  certain pour le propriétaire du bien.

 

Et la SCI Grand Ormes ne justifie pas d'éléments permettant d'établir l'impossibilité pour le trésor public de recouvrer sa créance directement contre M. [K] [Z] au regard de la perception par celui-ci du prix de vente de l'immeuble, de l'état actuel de ses ressources et de son patrimoine ni de son intention de se prévaloir de son droit inscrit.

 

Il n'est dès lors ni actuel ni certain en ce qu'il est réclamé le paiement du montant de la créance garantie par l'hypothèque et le jugement est confirmé en ce qu'il déboute la SCI Grand Ormes de ses prétentions à réparation dirigée contre la SAS Office 1543

 

Sur la demande de réparation de M. [K] [Z] réclamée par la SAS Office 1543.

 

La SAS Office 1543 estime qu'elle a subi un préjudice résultant de l'insigne mauvaise foi de M. [K] [Z], du stratagème employé par celui-ci pour faire prendre en charge sa dette fiscale par l'office notarial.

Néanmoins elle ne développe pas le préjudice qui aurait résulté de ce comportement fautif.

Aussi le jugement est confirmé en ce qu'il déboute la SAS Office 1543 de sa demande de réparation à hauteur de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

  

PAR CES MOTIFS,