CA Pau, 10 juin 2024, RG 23/00368

PhD/ND

Numéro 24/1915

COUR D'APPEL DE PAU

2ème CH - Section 1

ARRÊT DU 10/06/2024

Dossier : N° RG 23/00368 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IOBO

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Affaire :

[D] [G] [R], [K] [Z] épouse [G]

C/

Etablissement Public L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DES HAUTES-PYRENEES ES

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 10 Juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 11 Avril 2024, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [D] [G] [R]

né le 17 Juin 1978 à [Localité 5] (Madagascar)

de nationalité Française

[Adresse 2], Bâtiment 2, Entrée 2, porte

17, 4ème étage,

[Localité 3] / FRANCE

Madame [K] [Z] épouse [G]

née le 18 Mars 1977 à [Localité 5] (Madagascar)

de nationalité française

[Adresse 2], Bâtiment 2, Entrée 2, porte

17, 4ème étage,

[Localité 3] / FRANCE

Représentée par Me Sonia BERNES-CABANNE de la SCP CAILLE BERNES-CABANNE, avocat au barreau de Tarbes

INTIMEE :

L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DES HAUTES-PYRENEES - OPH65

établissement public enregistré sous le n° SIRET 381 016 468 00013, pris en la persone de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS - BLTL, avocat au barreau de Tarbes

sur appel de la décision

en date du 07 DECEMBRE 2022

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TARBES

RG : 22/475

FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 25 mai 2012, l'office public de l'habitat des Hautes Pyrénées (le bailleur) a donné à bail d'habitation à M. [D] [G] [R] et Mme [K] [Z], épouse [G] (les époux [G], les locataires) un appartement dépendant de la résidence [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 344,84 euros, un loyer complémentaire de 1,91 euros et une provision sur charges de 142,33 euros.

Le 29 décembre 2021, le bailleur a délivré aux locataires un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 1.741,94 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 31 décembre 2021.

Suivant exploit du 14 mars 2022, le bailleur a fait assigner les locataires par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement de diverses sommes.

Les locataires n'ont pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 7 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

- constaté la résiliation du bail à compter du 1er mars 2022

- dit qu'à défaut pour les locataires d'avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivants la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit à compter du 1er mars 2022

- condamné solidairement les locataires à payer au bailleur :

- une somme égale au montant actuel du loyer et des charges locatives, avec intérêts de droit, à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à leur départ effectif des lieux

- la somme de 4.203,13 euros (loyers, charges et indemnités d'occupation depuis le 1er mars 2022, échéance du mois d'octobre 2022 comprise), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 décembre 2021 sur la somme de 1.741,94 euros

- rejeté la demande de dommages et intérêts

- condamné solidairement les locataires à payer au bailleur une somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

- ordonné l'exécution provisoire

- ordonné la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision à la préfecture des Hautes Pyrénées aux fins de relogement des locataires.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 1er février 2023, les époux [G] ont relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 mars 2024.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 2 mai 2023 par les époux [G] qui ont demandé à la cour de réformer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, de :

- débouter le bailleur de toute demande contraire

- ordonner la suspension de la clause résolutoire et toutes les conséquences de droit

- accorder la reprise des paiements en apurement de la dette et autoriser en plus de la reprise de l'intégralité des loyers, le paiement de la somme de 175,13 euros par mois sur un délai de 24 mois afin d'apurer la dette de 4.203,13 euros

- ordonner la condamnation du bailleur à leur payer la somme de 4.203,13 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

A titre subsidiaire :

- ordonner qu'ils pourront se libérer de la somme de 4.203,13 euros au principal au moyen de 24 mensualités de 175,13 euros avec la possibilité accordée au bailleur de reprendre l'exécution pour le tout pour le cas où une seule mensualité ne serait pas honorée, après déduction des sommes déjà réglées par eux, sauf à parfaire au jour des remboursements

- réformer et mettre à néant la condamnation du juge des contentieux de la protection sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner le bailleur à leur payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2023 par l'office public de l'habitat des Hautes Pyrénées qui a demandé à la cour de débouter les appelants de leurs demandes, de confirmer le jugement entrepris et de condamner les appelants à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

sur l'acquisition de la clause résolutoire

Les appelants font valoir que, à compter du mois d'août 2021, ils ont retenu une partie du loyer pour contraindre le bailleur à remédier aux désordres d'humidité générant des nuisances olfactives apparues dans la salle de bains et que le bailleur, de mauvaise foi, a fait suspendre le versement de l'APL, de sorte qu'ils ont estimé devoir réglé la seule fraction du loyer leur incombant, la dette locative visée dans le commandement du 29 décembre 2021 étant essentiellement constituée de la fraction représentant les APL. Ils en déduisent qu'ils ont régulièrement réglé les loyers, la dette locative étant imputable au bailleur.

Mais, d'une part, contrairement à ce que soutiennent les appelants, dès le signalement des mauvaises odeurs, début mars 2021, le bailleur s'est heurté à l'obstruction des locataires qui ont refusé toute coopération avec ses services sociaux et techniques, manifestant de l'agressivité à leur égard et ne se présentant pas à un rendez-vous concernant leur demande d'intervention technique, ce qui a entraîné un différé de l'intervention du technicien en octobre 2021 au cours de laquelle il a constaté que la VMC de la cuisine et de la salle de bains était en état de fonctionnement et que la grille d'aération de la salle de bains était obstruée avec du scotch à l'origine du problème d'humidité (pièces 5,6,7,8), à la suite de quoi le bailleur a décidé d'installer de nouvelles grilles d'aération .

D'autre part, outre l'absence de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, les locataires n'étaient pas fondés à opposer une exception d'inexécution en retenant le paiement des loyers alors que l'habitabilité des lieux loués n'était pas compromise.

Le bailleur a donc, sans faute de sa part, aviser la CAF de la carence du locataire, en conséquence de laquelle celle-ci a suspendu le versement des APL.

Par conséquent, le non paiement des loyers visés dans le commandement de payer la somme de 1.741,94 euros est exclusivement imputable aux locataires qui ont laissé s'aggraver la dette locative, réglant même une fraction des loyers inférieures à la part leur incombant avant versement des APL et s'abstenant également de tout paiement entre novembre 2022 et mai 2023, dette locative qui a atteint la somme de 6.583,09 euros en février 2023, date à laquelle la CAF a rétabli le versement des APL avec effet rétroactif à compter du mois de septembre 2021, ramenant la dette locative à la somme de 1.699,83 euros à la fin du mois de mars 2023, comme cela ressort du décompte établi au 30 juin 2023 (pièce 9).

Entre avril et juin 2023 inclus, les locataires ont seulement réglé la somme de 770 euros, contribuant à une nouvelle aggravation de la dette locative s'élevant encore à la somme de 1.798,15 euros en juin 2023.

Aucune autre information sur l'évolution postérieure de la dette n'a été communiquée à la cour.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.

sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Les appelants font valoir qu'ils continuent de régler, à la date de leurs conclusions, la partie du loyer amputée simplement du montant de l'APL, ce dont ils déduisent qu'ils sont fondés à demander la suspension de la clause résolutoire.

Mais, il résulte des dispositions de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, force est de constater que les locataires ne sont pas en mesure de régler la dette locative qui a continué de s'aggraver malgré le rétablissement des APL.

Leur demande de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Le jugement sera donc confirmé sur la mesure d'expulsion et la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges

sur la demande de délais de paiement

Les appelants sollicitent, à titre subsidiaire, des délais de paiement de la dette locative sur 24 mois en application de l'article 1343-5 du code civil.

Compte tenu de leur mauvaise foi, les époux [G] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Le jugement sera confirmé sur le principe de la condamnation des locataires au paiement de l'arriéré locatif dont le montant sera ramené à la somme de 1.798,15 euros au 30 juin 2023, outre le paiement des indemnités d'occupation postérieures jusqu'à la libération des lieux.

sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Les appelants, qui échouent à caractériser un quelconque manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les époux [G] seront solidairement condamnés aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS