CA Paris, 7 nov. 2024, RG 24/01950

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

(n° , 15 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01950 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI2G3

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Décembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 23/06511

APPELANTS

M. [B] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Allan CENGIZ-PEREIRA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0021

M. [S] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

M. [K] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [A] [R] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par Me Jérémie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0021

INTIMÉE

S.A.R.L. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS, RCS de Paris sous le n°306 262 718, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Benoît VERGER de la SELEURL SELARL VERGER, avocat au barreau de PARIS, toque : G680

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, Michèle CHOPIN, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804, 805 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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EXPOSE DU LITIGE

Venue aux droits de la société [Adresse 2] depuis le 30 juin 2020, la société Saint-Dominique investissements (ou la société SDI) est propriétaire de l'immeuble à usage mixte d'habitation et de bureaux situé [Adresse 2] à [Localité 4], immeuble dont la gestion a été confiée à la société Altarea gestion immobilière.

Aux termes d'un bail mixte à usage d'habitation et professionnel du 28 juillet 2009, la société [Adresse 2] avait loué à M. [Y] un appartement en duplex d'une surface d'environ 262 m2 dont 114 m2 destinés à l'usage de la profession libérale d'avocat, situé au 5ème /6ème étage de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 6.400 euros, outre 300 euros de provision sur charges.

Le 4 janvier 2014, la société [Adresse 2] avait conclu avec M. [Y] un nouveau bail mixte, portant sur les mêmes locaux à usage d'habitation et professionnel, y ajoutant le lot n°16 soit une surface totale de 271 m2, outre 17 m2 de cave pour un montant de 9.440 euros, hors charges. Le même jour, cette société avait en outre conclu avec M. [Y] un bail d'habitation portant sur un appartement supplémentaire situé au 6ème étage pour une surface de 105,05 m2, pour un loyer de 600 euros hors charges, y ajoutant une franchise de loyer de 100 mois soit 60.000 euros.

Aux termes d'un bail à usage d'habitation, la société [Adresse 2] avait loué à M. [N] un appartement d'une surface de 240 m2 situé au 4ème étage, porte face de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 6.660 euros, outre 275 euros de provision sur charges.

Par bail à usage d'habitation du 3 avril 2018, la société [Adresse 2] avait loué à M. [E] et Mme [R], épouse [E], un appartement d'une surface d'environ 148 m2, situé au 4ème étage porte gauche de l'immeuble, moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 4.250 euros, outre 200 euros de provision sur charges.

A la suite de l'acquisition de l'immeuble, la société SDI a entrepris des travaux de rénovation et de sécurité consistant en :

- La mise en conformité au regard de la sécurité incendie et de l'accessibilité à mobilité réduite, de certaines parties communes de l'immeuble,

- Le réaménagement de trois locaux privatifs de bureaux,

- La rénovation des caves, de la cour intérieure et des cages d'escalier,

- La création de parties communes supplémentaires (local déchets et local à vélo)

- Le changement de l'ascenseur et de la machinerie,

Les travaux ont commencé le 3 octobre 2022.

Par exploit du 6 juillet 2023, MM. [N] et [Y] ainsi que les époux [E] ont fait assigner la société Saint-Dominique investissements devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal,

fixer une décote de 70% de leur loyer, charges comprises, depuis le 24 octobre 2022 jusqu'à complet achèvement des travaux,

condamner la société Saint-Dominique investissements à leur payer à titre de provision une somme égale à 70% de leur loyer, charges comprises, depuis le 24 octobre 2022 jusqu'à complet achèvement des travaux,

condamner la société Saint Dominique investissements à payer à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice de jouissance les sommes de :

40.000 euros à M. [Y],

20.000 euros à M. [N],

20.000 euros aux époux [E],

A titre subsidiaire,

ordonner une expertise afin de déterminer la date de fin des travaux, le planning, la nature et la localisation exacte des travaux accomplis depuis le 3 octobre 2022, et fournir au tribunal les éléments techniques et de fait lui permettant d'apprécier les troubles de jouissance subis selon la localisation des appartements et de déterminer les responsabilités encourues, évaluer et chiffrer les préjudices subis,

En tout état de cause,

condamner la société Saint-Dominique investissements à payer à M. [Y] la somme de 3.978 euros correspondant à un trop perçu de loyer,

condamner la société Saint Dominique investissements aux dépens ainsi qu'à payer à chacun des demandeurs la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 19 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a :

écarté des débats la pièce portant le n°6-96 ainsi que la synthèse des conclusions des demandeurs et la fiche les reprenant sous forme de tableaux,

donné acte à la société Saint-Dominique investissements de son engagement de verser à M. [Y] la somme de 3.978 euros correspondant à un trop perçu de loyer, dans les huit jours de l'ordonnance,

condamné la société Saint Dominique investissements, en cas de non-respect de son engagement, au paiement à titre provisionnel de cette somme à M. [Y],

déclaré irrecevable comme étant prescrite la demande de MM. [Y], [N] ainsi que des époux [E] de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement de l'ascenseur durant l'été 2020,

débouté MM. [Y] et [N] ainsi que les époux [E] de leur demande de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement de l'ascenseur durant l'été 2022,

déclaré irrecevable, comme étant dirigée contre une personne n'ayant pas qualité pour y répondre, la demande des époux [E] de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance résultant de l'état de leur logement, antérieurement au 30 juin 2020,

débouté les époux [E] de leur demande de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance résultant de l'état de leur logement, postérieurement au 30 juin 2020,

condamné la société Saint-Dominique investissements à payer, au titre de l'immobilisation de l'ascenseur du 17 juillet 2023 au 07 novembre 2023, les sommes provisionnelles de :

7.189 euros à M. [Y],

3.715,55 euros à M. [N],

2.262,17 euros aux époux [E],

condamné la société Saint-Dominique investissements à payer au titre des autres nuisances subies en raison des travaux dans l'immeuble les sommes provisionnelles de :

6.957,03 euros à M. [Y],

4.794,26 euros à M. [N],

2.918,92 euros aux époux [E],

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné la société Saint-Dominique investissements à payer à M. [Y], M. [N], ainsi qu'aux époux [E] la somme de 1.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, étant précisé, que les époux [E] seront considérés comme une seule et même personne,

condamné la société Saint-Dominique investissements aux dépens de l'instance,

rappelé l'exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 16 janvier 2024, MM. [Y], [N] ainsi que les époux [E] ont interjeté appel de cette décision sauf en ce qu'elle a :

donné acte à la société Saint-Dominique investissements de son engagement de verser à M. [Y] la somme de 3.978 euros correspondant à un trop-perçu de loyer, dans les 8 jours de l'ordonnance,

condamné la société Saint-Dominique investissements, en cas de non-respect de son engagement, au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.978 euros à M. [Y],

condamné la société Saint-Dominique investissements à payer à M. [Y], M. [N], ainsi qu'aux époux [E] la somme de 1.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, étant précisé, que les époux [E] seront considérés comme une seule et même personne,

condamné la société Saint-Dominique investissements aux dépens de la présente instance.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, M. [Y], M. [N] ainsi que les époux [E] demandent à la cour au visa des articles 1302, 1302-1, 1719 et 1724 du code civil, de :

infirmer l'ordonnance de référé rendue le 19 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a :

Ecarté des débats la pièce portant le n°6-96 ainsi que la synthèse des conclusions des demandeurs et la fiche les reprenant sous forme de tableaux,

Déclaré irrecevable comme étant prescrite la demande de MM. [Y], [N] ainsi que des époux [E] de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement de l'ascenseur durant l'été 2020,

Débouté MM. [Y], [N] et les époux [E] de leur demande de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement de l'ascenseur durant l'été 2022,

Déclaré irrecevable, comme étant dirigée contre une personne n'ayant pas qualité pour y répondre, la demande des époux [E] de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance résultant de l'état de leur logement, antérieurement au 30 juin 2020,

Débouté les époux [E] de leur demande de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance résultant de l'état de leur logement, postérieurement au 30 juin 2020,

Condamné la société Saint-Dominique investissements à payer, au titre de l'immobilisation de l'ascenseur du 17 juillet 2023 au 07 novembre 2023, les sommes provisionnelles de :

- 7.189 euros à M. [Y],

- 3.715,55 euros à M. [N],

- 2.262,17 euros aux époux [E],

Condamné la société Saint-Dominique investissements à payer au titre des autres nuisances subies en raison des travaux dans l'immeuble les sommes provisionnelles de :

- 6.957,03 euros à M. [Y],

- 4.794,26 euros à M. [N],

- 2.918,92 euros aux époux [E],

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Et statuant à nouveau,

fixer une décote de loyer (charges comprises) à 70% depuis le 24 octobre 2022 (22ème jour des travaux) jusqu'au complet achèvement des travaux,

En conséquence,

condamner la société Saint-Dominique investissements à verser aux demandeurs, à titre de provision à valoir sur la réduction de leur loyer, une somme égale à 70% des loyers versés (charges comprises) entre le 24 octobre 2022 et la date de l'arrêt à intervenir,

condamner la société Saint-Dominique investissement à appliquer une décote de 70% du loyer mensuel (charges comprises) à compter de l'arrêt à intervenir et jusqu'au complet achèvement des travaux,

A titre subsidiaire,

condamner la société Saint-Dominique investissement à verser aux demandeurs, à titre de provision à valoir sur l'indemnisation du trouble de jouissance généré par les travaux initiés le 3 octobre 2022, les sommes de :

129.864,80 euros au bénéfice de M. [Y],

89.492,96 euros au bénéfice de M. [N],

54.486,72 euros au bénéfice des époux [E],

En tout état de cause,

condamner la société Saint-Dominique investissement à verser à chaque appelant, à titre de provision à valoir sur l'indemnisation du trouble de jouissance subi antérieurement aux travaux inities le 3 octobre 2022, la somme de 5.000 euros,

condamner la société Saint-Dominique investissement à verser aux époux [E] la somme de 29.189,28 euros, à titre de provision à valoir sur l'indemnisation du trouble de jouissance relatif à l'état de leur appartement,

condamner la société Saint Dominique investissement à verser à M. [Y] la somme de 840 euros en remboursement de la facture de l'entreprise anti-nuisibles et lui enjoindre de mandater une nouvelle entreprise pour éradiquer les cafards des locaux loués par M. [Y],

débouter la société Saint-Dominique investissement de l'intégralité de ses demandes,

condamner la société Saint-Dominique investissement à verser à chacun des appelants la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Saint-Dominique investissement aux entiers dépens.

Les appelants exposent notamment que :

- les conditions dans lesquelles les travaux ont été entrepris ont été dommageables au point qu'ils ont alerté plusieurs fois le syndic de nuisances qu'ils subissaient et notamment, des nuisances sonores quotidiennes, des pannes d'ascenseur quasi-hebdomadaires, des délais d'intervention inacceptables des ascensoristes, de la présence de rats dans l'immeuble, de la pose d'échafaudage sans information préalable, des coupures d'eau et d'électricité, de la suppression des digicodes d'entrée entraînant la présence de sans-abris et de rôdeurs dans l'immeuble, des coupures de lumière aléatoire dans la cage d'escalier sans information préalable, de la poussière et de la saleté,

- au mois de février 2023, soit cinq mois après le commencement des travaux, les nuisances étaient telles que les demandeurs ont pris l'initiative d'adresser des courriels au syndic et au propriétaire de l'immeuble, tandis qu'à aucun moment, le bailleur n'a contesté la réalité des désagréments dénoncés ou des photos et vidéos jointes, envoyées le jour de leur captation,

- il existerait une difficulté déontologique liée au fait que trois attestations sont produites de collaborateurs libéraux de M. [Y], qui est demandeur à l'instance et qui s'est vu remettre lesdites attestations, de sorte que la demande tendant à les voir écartées des débats est infondée,

- le premier juge, leur reprochant de s'être constitué des preuves à eux-mêmes, a opéré une distinction entre les préjudices allégués selon qu'ils sont issus de l'immobilisation de l'ascenseur et selon qu'ils sont liés à d'autres désagréments, ce qui constitue une distinction artificielle,

- les travaux ont duré plus de 12 mois et les conditions dans lesquelles ils ont été entrepris ont été très dommageables alors que les nuisances se sont accumulées et les ont privés d'une jouissance paisible des lieux,

- compte-tenu de leur ampleur et de leur durée, ces travaux justifient à titre principal une diminution de 70% du montant des loyers respectifs et ce, depuis le 22ème jour suivant leur commencement jusqu'à leur cessation, ce qui constituerait un juste rétablissement des appelants dans leur droit de jouissance paisible des lieux loués et des parties communes ainsi que la réparation de leurs préjudices tant matériels que moraux, tandis qu'à titre subsidiaire, il leur sera alloué une indemnisation au titre de leur préjudice de jouissance, calculé sur la base d'une réfaction du loyer, à hauteur de 70% des loyers également,

- la société SDI étant devenue propriétaire de l'immeuble en absorbant la société [Adresse 2], de sorte qu'elle est responsable des désordres qui ont lieu avant cette fusion-absorption, que les demandes provisionnelles relatives au préjudice de jouissance lié aux pannes d'ascenseur antérieures au commencement des travaux ne sont pas prescrites, pour avoir été formulées dès le 6 juillet 2023, et qu'il y sera fait droit,

- les consorts [E] ont subi d'importants troubles qui sont établis et ont été signalés au bailleur, de sorte qu'ils sont en droit de solliciter à titre provisionnel une indemnisation équivalente à six mois de loyers, étant observé que la société SDI a bien qualité pour y répondre et que cette demande n'est pas irrecevable pour les troubles antérieurs à la fusion absorption,

- il est en outre acquis que les locaux ont été envahis par les cafards au mois d'août 2024, et se sont multipliés au point que M. [Y] a été contraint de faire intervenir une entreprise spécialisée à ses frais, ce qui devra lui être remboursé par l'allocation d'une provision de 840 euros,

- contrairement à ce qu'indique le bailleur, aucune compensation n'est à faire avec les loyers prétendument impayés par M. [Y], alors qu'il est lui-même créditeur au titre d'un trop-versé de loyer.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, la société SDI demande à la cour, au visa des articles 1291, 1719 et 1724 du code civil et 835 du code de procédure civile, de :

écarter la pièce n° 17 communiquée par M. [Y], M. [N] et les époux [E],

confirmer l'ordonnance de référé rendue le 19 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Et statuant à nouveau, y ajoutant compte tenu de la date de réception des travaux,

donner acte à la société Saint-Dominique investissements de sa reconnaissance à devoir au titre de l'immobilisation de l'ascenseur du 8 novembre 2023 au 20 décembre 2023, la somme complémentaire de 3.246,50 euros à M. [Y], 1.677,70 euros à M. [N] et 1.021,03 euros aux époux [E],

donner acte à la société Saint-Dominique investissements de sa reconnaissance à devoir au titre des autres nuisances subies en raison des travaux sur la période du 8 novembre 2023 au 22 novembre 2023, la somme complémentaire de 1.159,47 euros à M. [Y], 798,32 euros à M. [N] et 486.44 euros aux époux [E],

Par conséquent,

A titre principal,

ordonner compte tenu de leur lien de connexité la compensation des dettes réciproques de loyers et de dommages et intérêts des parties,

A titre subsidiaire,

donner acte à la société Saint-Dominique investissements de son engagement à verser, dans les 8 jours de l'arrêt à intervenir, au titre de l'immobilisation de l'ascenseur du 8 novembre 2023 au 20 décembre 2023, la somme complémentaire de 3.246,50 euros à M. [Y], 1.677,70 euros à M. [N] et 1.021,03 euros aux époux [E],

condamner la société Saint-Dominique investissements, en cas de non-respect de son engagement, au paiement à titre provisionnel de ces sommes à M. [Y], M. [N] et aux époux [E],

donner acte à la société Saint Dominique investissements de son engagement à verser, dans les 8 jours de l'arrêt à intervenir, au titre des autres nuisances subies en raison des travaux sur la période du 8 novembre 2023 au 22 novembre 2023, la somme complémentaire de 1.159,47 euros à M. [Y], 798,32 euros à M. [N] et 486.44 euros aux époux [E],

condamner la société Saint Dominique investissements, en cas de non-respect de son engagement, au paiement à titre provisionnel de ces sommes à M. [Y], M. [N] et les époux [E],

condamner solidairement les demandeurs à payer à la société Saint Dominique investissements la somme de 6.000 euros, en cause d'appel, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle expose notamment que :

- Le dossier présente des difficultés déontologiques, en ce que l'attestation établie par Me [T] [M]-[C], conseil de M. [Y], qui ne peut intervenir comme témoin et auxiliaire de justice à la fois, doit être écartée des débats,

- Les demandes provisionnelles au titre de l'immobilisation de l'ascenseur de l'immeuble antérieurement aux travaux (été 2020, juin 2022 et juillet 2022) sont prescrites, pour avoir été formulées pour la première fois à l'audience du 4 octobre 2023, les appelants réécrivant à dessein leur assignation introductive d'instance pour échapper à la prescription,

- S'agissant des dysfonctionnements de l'ascenseur en juillet et octobre 2022, mars 2023, aucune défaillance du bailleur n'est démontrée à procéder à l'arrêt de l'ascenseur qui était vétuste et sa réparation,

- Les demandes des époux [E] au titre des troubles subis antérieurement au 3 octobre 2020, alors que ceux-ci invoquent leur préjudice pour la première fois dans leurs conclusions du 3 octobre 2023, sont prescrites, et pour les demandes postérieures, elles sont infondées, faute pour les époux [E] de démontrer la réalité desdits troubles et des préjudices qui s'ensuivent,

- Sur le trouble de jouissance à raison des travaux débutés le 3 octobre 2022, en ce qui concerne l'ascenseur, les travaux réalisés ne sont pas contestés dans leur nécessité, et les appelants sont fondés à solliciter une diminution du prix du bail mais en proportion du temps et de la partie de la chose louée dont ils auront été privés, ce qui équivaut pour M. [Y] à 20% du montant de son loyer, pour M. [N] et les époux [E] à 15%,

- La majeure partie des pièces, s'agissant des autres troubles allégués, consiste en des pièces que les parties se sont constituées à elles-mêmes, alors que les travaux ont été réalisés sous le contrôle de professionnels renommés, que l'immeuble bénéficie depuis décembre 2022 d'un gardiennage et de la surveillance du chantier, que la présence de rongeurs n'a été signalée que le 4 mars 2023, déclenchant l'intervention d'une société spécialisée, que la preuve n'est pas rapportée de ce que les travaux auraient créé des nuisances sonores, que les époux [E] ne démontrent pas l'existence d'un trouble de jouissance excessif qui serait lié à l'installation d'un échafaudage obstruant les fenêtres de leur appartement,

- Lesdits travaux n'ont justifié par conséquent dans leur durée que l'allocation à chacun des locataires d'une provision évaluée à 5% de leur loyer,

- A les supposer établis, les désagréments qu'ils dénoncent préexistaient aux travaux entrepris par la société SDI,

- Sur la demande de provision au titre du préjudice allégué à raison de la prétendue présence de cafards dans l'immeuble, celle-ci n'a pas été constatée bien qu'une entreprise de désinsectisation ait été missionnée.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2024.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera relevé que les parties ne discutent pas du rejet de la pièce portant le n°6-96 ainsi que de la synthèse des conclusions des appelants et de la fiche les reprenant sous forme de tableaux, telles que communiquées en première instance. Elles ne discutent pas non plus en cause d'appel de l'engagement de la société Saint-Dominique investissements de verser à M. [Y] la somme de 3.978 euros correspondant à un trop perçu de loyer, dans les 8 jours de l'ordonnance rendue en première instance. Enfin, il n'appartient pas à la cour de statuer sur les demandes de « donner acte », qui ne sont pas constitutives de droit et recèlent en réalité les moyens des parties.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. L'action en réparation du trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle, indépendamment de toute faute.

Sur le rejet des débats de la pièce n°17 de M. [Y], M. [N], M et Mme [E]

Selon les dispositions de l'article 201 du code de procédure civile, les attestations doivent être établies par des personnes qui remplissent les conditions requises pour être entendues comme témoins.

De jurisprudence ancienne, une partie à un procès ne pouvait pas être témoin de sa cause

(Cass. 1re civ., 12 oct. 1959 : Bull. civ. I, n° 401). Il en va de même pour son représentant (CA Colmar, soc., 13 mai 2002, n° 00/05093) .

Pour autant, la règle selon laquelle nul ne peut se constituer une preuve à soi-même n'est pas applicable à la preuve d'un fait juridique (Cass. 2e civ., 6 mars 2014, n° 13-14.295 : JurisData n° 2014-003804).

Dès lors, lorsque la preuve testimoniale est admissible, le juge peut recevoir, par attestation ou voie d'enquête, les déclarations de tiers de nature à l'éclairer sur les faits litigieux dont ils ont personnellement connaissance.

La qualité de représentant n'est donc pas, selon la Cour de cassation, de nature à priver le déclarant de sa capacité de témoigner en justice (Cass. soc., 4 avr. 2006, n° 04-44.549).

La participation à la recherche de la vérité et le pouvoir souverain du juge d'apprécier la valeur probante des éléments rapportés priment sur l'incapacité de témoigner (Cass. com., 7 janv. 2004, n° 01-11.996), étant relevé que le juge peut écarter une attestation lorsqu'il relève que son auteur ne présente aucune garantie d'impartialité (Cass. 1re civ., 30 avr. 2014, n° 12-28.080 . - Cass. 2e civ., 14 sept. 2006, n° 05-11.061).

Dès lors que la preuve est libre, le juge peut écarter une attestation au motif que son auteur est placé sous la subordination de la partie poursuivie (Cass. soc., 6 oct. 2016, n° 14-29.344) ou lorsqu'il est partie à la procédure et que l'attestation a été établie en cours de procédure (Civ.3, 25 janv. 2024, n° 22-10.305).

Au cas présent, l'attestation litigieuse, qui comporte les mentions et pièces exigées par les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, a été établie par Me [T] [M] [C], en sa qualité non d'avocat de M. [Y] mais de collaborateur du cabinet [Y], à la date du 4 septembre 2023, soit avant même qu'il ne devienne le conseil de M. [Y], pour avoir été désigné comme tel en cause d'appel.

Il apparaît ainsi que Me [M] [C] a attesté de faits dont il a été témoin, jusqu'à cette date précise et avant de devenir le conseil de M. [Y], nonobstant la relation de collaboration entretenue avec le cabinet [Y], laquelle est nécessairement soumise aux principes essentiels de l'exercice de la profession d'avocat tels qu'ils résultent notamment de l'article 1er de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 qui dispose que la profession d'avocat est une profession libérale et indépendante.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'écarter cette attestation des débats, étant précisé que c'est bien la seule force probante de cette attestation qui doit être examinée dans le cadre du litige.

Sur les demandes provisionnelles

A) Sur la provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance subi antérieurement aux travaux

Les appelants excipent d'un trouble de jouissance subi antérieurement aux travaux, et qui résulterait de l'immobilisation de l'ascenseur, alors en panne, aux dates qui suivent : du 17 juillet au 24 août 2020, du 20 au 27 juin 2022 et du 5 au 8 juillet 2022.

La survenance de ces pannes, et leur durée à ces dates ne sont pas contestées.

a) Sur la prescription

L'immobilisation dudit ascenseur a indiscutablement cessé alors que la bailleresse invoque la prescription prévue par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ».

Force est de constater que :

- S'agissant de l'immobilisation de l'ascenseur survenue en 2020, les appelants disposaient d'un délai expirant le 25 août 2023, la première panne étant survenue le 24 août 2020 pour agir en réclamation au titre de la privation de jouissance qui en est issue,

- Or, contrairement à ce que soutiennent les appelants, leur assignation, telle que délivrée le 6 juillet 2023 à la société Saint-Dominique investissements, ne comporte aucune demande de ce chef qui n'apparaît que dans leurs écritures du 3 octobre 2023,

- N'ayant pas été formée avant la présente instance, engagée par leurs soins en juillet 2023, leur demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance issu de l'immobilisation de l'ascenseur durant l'été 2020 est prescrite, de sorte que l'obligation de la société SDI se heurte à une contestation sérieuse et que cette demande doit être rejetée.

L'ordonnance rendue sera confirmée sur ce point.

b) Sur le préjudice de jouissance issu de l'immobilisation de l'ascenseur à l'été 2022

S'agissant des demandes formulées au titre des deux périodes non prescrites, soit du 20 au 27 juin 2022 et du 5 au 8 juillet 2022, il apparaît que :

- Les locataires ont été avertis, par la société Altaréa aux termes de courriels et courriers du 7 juin 2022 (pièce 6-1 des appelants), de ce que du 20 au 24 juin 2022, l'ascenseur serait à l'arrêt pour cause de maintenance,

- Il n'est pas discuté que le dit ascenseur est resté immobilisé jusqu'au 27 juin 2022 inclus et que M. [Y] a dès ce 27 juin relancé la société Altaréa,

- De la sorte, l'ascenseur est certes resté immobilisé plus longtemps que prévu, en ce compris un week-end mais toutefois, sans que le dépassement n'excède 3 jours, dont un jour ouvré,

- Pour la période du 5 au 8 juillet 2022, il est constant qu'il s'agissait d'une panne et que dès le 6 juillet 2022, la société Altaréa a mandaté l'ascensoriste du site, lequel est intervenu le 7 juillet 2022 (pièce n°41 de la société SDI), soit une immobilisation de l'ascenseur durant 3 jours ouvrés,

- En ce qui concerne la période du 20 au 21 octobre 2022, s'agissant d'une panne aussi, la société Altaréa a mandaté à nouveau l'ascensoriste du site, les appelants ne contestant pas la remise en service de l'ascenseur dès le lendemain, 21 octobre 2022 (pièce n°42 de la société SDI),

- En cause d'appel, les appelants invoquent une nouvelle panne survenue le vendredi 24 mars 2023, ce dont M. [Y] a averti la société Altaréa à 17h44, cette dernière mandatant l'ascensoriste pour le lundi 27 mars, (pièce n°43 de la société SDI) soit 3 jours d'immobilisation, dont un jour ouvré.

Eu égard à ces circonstances, alors que du 20 juin 2022 au 27 mars 2023, soit 9 mois, l'immobilisation de l'ascenseur n'a pas excédé 10 jours en tout, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande formée au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance avant travaux, étant observé de manière surabondante que, quand bien même les pannes de l'ascenseur se sont répétées, la société Altaréa s'est montrée réactive et a systématiquement mandaté l'ascensoriste du site, apportant une solution immédiate aux dysfonctionnements. L'anormalité du trouble s'appréciant in concreto dans sa réalité, sa nature et sa gravité en fonction des circonstances de temps et de lieu, il y a lieu de rejeter cette demande, le trouble de jouissance invoqué par les appelants n'ayant pas de caractère anormal, avec l'évidence requise en référé.

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce sens.

B) Sur la provision sollicitée par les époux [E] à valoir sur le trouble de jouissance subi en raison de l'état de leur appartement

a) Sur la recevabilité des demandes pour la période antérieure au 30 juin 2020

L'article 32 du code de procédure civile dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Il est constant que la société SDI a acquis l'immeuble, le 30 juin 2020, en absorbant à cette date la société [Adresse 2].

Toutefois, il apparaît bien que, outre que de nombreux dommages dont se plaignent les époux [E] sont antérieurs à cette date, ces dommages n'ont été invoqués qu'aux termes de leurs écritures du 3 octobre 2023, de sorte qu'au regard des dispositions précitées de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, l'action en réparation du trouble de jouissance qui en serait issue est prescrite, plus de 3 ans s'étant écoulés entre la survenance des dommages et la demande.

Au surplus, l'action est dirigée contre une personne morale n'ayant pas qualité pour y répondre car non encore propriétaire.

Par conséquent, l'ordonnance rendue sera confirmée en ce qu'elle a dit irrecevable l'action des époux [E] aux fins de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice résultant de l'état de leur logement antérieurement au 30 juin 2020.

b) Sur le préjudice de jouissance des époux [E] à raison de l'état de leur appartement postérieurement au 30 juin 2020

Les époux [E] indiquent avoir subi de nombreux troubles, qui les ont conduit à demander une réduction de loyer.

Ils invoquent ainsi, postérieurement au 30 juin 2020 :

- Des problèmes d'eau chaude à l'été 2022,

- Un sinistre dans une chambre du fait d'une conduite d'eau pluviale défaillante sur le balcon du 5ème étage,

- Absence de détecteurs de fumées,

- Fenêtres non pourvues de joints,

- Cinq fuites dans la cuisine,

- Une fuite du robinet de la douche et de la baignoire.

La cour relève que :

- S'agissant des problèmes d'eau chaude et de chaudière à l'été 2022, il résulte des pièces produites que ce dysfonctionnement a été signalé à la société gestionnaire le dimanche 28 août 2022, qu'un devis a été établi le mercredi 31 août 2022, accepté par la bailleresse, de sorte que, quand bien même les époux [E] ont été privés d'eau chaude, cette privation a été de courte durée ainsi que l'a exactement apprécié le premier juge, qu'aucune réclamation n'a été faite au bailleur, alors qu'aucune pièce ne démontre l'existence des dysfonctionnements allégués,

- S'agissant de la fuite d'eau, qui serait survenue les 7 décembre 2020, 2 mars 2021, 2 février 2022 et 20 septembre 2023, force est de constater que les époux [E] produisent des photographies ne permettant pas de déterminer la localisation de ladite fuite, et qu'ils n'établissent pas la durée de la fuite, ni si l'existence de cette fuite a pu priver leur fils de la jouissance de la chambre qu'il occupait en raison de ladite fuite,

- S'agissant de l'absence de détecteurs de fumées, et de joints autour des fenêtres, aucun élément n'est produit permettant d'établir la réalité de la situation de fait et l'éventuel trouble de jouissance qui en serait résulté,

- S'agissant des fuites dans la cuisine, seules des photographies sont produites ne permettant de déterminer la localisation de la fuite, ni encore une éventuelle défaillance de la bailleresse à ses obligations,

- S'agissant de la fuite du robinet de la douche et de celui de la baignoire, seuls sont produits des courriels signalant à la société Altaréa lesdites fuites, et des photographies dont il ne résulte pas de manière évidente l'existences de fuites.

Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a écarté la demande des époux [E] tendant à l'indemnisation de leurs troubles de jouissance postérieurs au 30 juin 2020.

C) Sur les provisions à valoir sur l'indemnisation des préjudices à raison des travaux débutés le 3 octobre 2022

L' article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :

« Le locataire est obligé de : [...] de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ».

Aux termes de l'article 1724 du code civil :

« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ».

Il n'est pas discuté que des travaux de rénovation et de mise en sécurité de l'immeuble ont débuté le 3 octobre 2022 ni que ceux -ci, dont la nécessité n'a pas été contestée, ont porté sur :

- La mise en conformité de certaines parties communes aux normes de la sécurité incendie et de l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite,

- Le réaménagement de 3 locaux privatifs (bureaux),

- La rénovation des caves,

- La création de parties communes consistant en un local déchets et un local vélo,

- Le réaménagement de l'ancien local des boites à lettres en salle polyvalente,

- Le changement de l'ascenseur et de la machinerie.

Il n'est pas plus discuté que la réception des travaux de réaménagement des locaux privatifs a eu lieu le 22 novembre 2023, celle du changement d'ascenseur et de la machinerie le 20 décembre 2023 et enfin, celle des caves et parties communes le 28 février 29024.

La bailleresse ne discute pas le principe d'un trouble de jouissance subi par les locataires, se contentant de discuter son étendue.

Au cas présent, il apparaît que :

- La société Altaréa a averti les locataires de l'immeuble le 23 septembre 2022 de ce que des travaux de rénovation allaient débuter le 3 octobre 2022,

- Il n'est pas discuté que la société SDI n'a communiqué aucun planning d'intervention aux locataires, de sorte que ceux-ci ont ignoré les modalités de réalisation et la durée prévisionnelle des travaux,

- Les informations relatives aux travaux ont été délivrées en réalité le 26 avril 2023, soit 7 mois après le début des travaux,

- S'agissant des travaux ayant affecté l'ascenseur, étant relevé que la société SDI ne conteste pas la privation de l'ascenseur de l'immeuble durant 100 jours, il est constaté que ces travaux ont perduré au-delà de 21 jours, et que les locataires n'ont pas été privés en totalité de l'accès à leur appartements et lieux loués, quand bien même ils ont subi une gêne importante,

- S'agissant de M. [Y], étant précisé que l'ascenseur dessert à la fois le cabinet [Y], son domicile professionnel et son appartement, domicile personnel, eu égard à la durée d'immobilisation de l'ascenseur, eu égard aux étages où se situent les locaux professionnels et privés de M. [Y] (5e et 6e étage), le premier juge a fait une exacte appréciation de la provision à valoir sur l'indemnisation le concernant, soit 20% du montant du loyer, selon le calcul suivant : (10.319, 1+515) +( 655, 88 +105) x 20%/30 soit 77,30 euros x 93 jours,

- S'agissant de M. [N], et des époux [E], locataires au 4ème étage, ils doivent être justement indemnisés par une somme correspondant à 15%, de leur loyer soit respectivement : pour M. [N] , (7.564 +425) x15% sur 30 jours x 93 = 1677,70 euros et pour les époux [E], (4.589, 88 euros +265) x15% sur 30 jours x 93= 1.201 euros sur 42 jours,

- S'agissant du trouble de jouissance, lié à la sécurisation des lieux, il n'est pas établi par les pièces versées aux débats alors que la société SDI justifie avoir eu recours en décembre 2022 à une société de gardiennage de jour et de nuit (pièce n°16 de la société SDI),

- S'agissant de la présence de rongeurs dans les lieux, il apparaît que la présence de rats dans l'immeuble est antérieure au chantier, les locataires s'en plaignant d'ores et déjà en 2020 et que la société Altaréa a missionné une entreprise de dératisation le 6 mars 2023, soit le surlendemain du signalement qui lui a été fait, puis encore le 24 mars 2023, puis au 3 avril 2023,

- En ce qui concerne la présence de cafards, elle a été signalée par courriel du 28 août 2024 au bailleur par les collaborateurs du cabinet [Y] présents sur place, étant relevé qu'une entreprise spécialisée a été mandatée par ses soins le 12 septembre 2024, M. [Y] ayant fait intervenir le 4 septembre 2024 l'entreprise « Les Exterminateurs », en réglant sur ses deniers personnels,

- Dans ces conditions, les frais de traitements des nuisibles n'étant pas, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi dite Elan du 23 novembre 2018 qui prévoient que le logement décent est celui qui est exempt de toute infestation d'espèces nuisibles, à la charge du locataire, la société SDI sera condamnée à payer à M. [Y] la facture de 840 euros, dont il a fait l'avance le 4 septembre 2024,

- En ce qui concerne les nuisances sonores, force est de constater que sont produites des attestations émanant notamment de trois des collaborateurs de M. [Y] et de certains de ses clients, qui font état de travaux bruyants, rendant les conditions de travail très difficiles. Ainsi, M. [O], client du cabinet [Y] atteste le 4 septembre 2023 que « du bruit provenant de la cour et des étages a perturbé nos entretiens qui se sont révélés extrêmement désagréables. A raison de ces désagréments, il a été impossible d'organiser des rendez-vous pour signature que nous avons été contraints d'effectuer à l'extérieur » ; Mme [H], cliente également du cabinet [Y], expose le 4 septembre 2023 notamment que « en décembre 2022, en mars 2023, mai et juin 2023 (') d'importants travaux sont en cours (') dès l'ouverture de la porte cochère, matériaux, sacs de gravats, nuées impressionnantes de poussière, allées et venues d'ouvriers (') la cage d'escalier est en piteux état (') le 26 juin dernier, le palier du cabinet est très très poussiéreux et encombré de petits détritus (') l'entretien qui suivit fut encore perturbé par les bruits des travaux, durs à supporter dans le cadre d'une conversation un peu sérieuse. Ces conditions déplorables entachent le standing du cabinet [Y] » ; M. [D] [L], client également indique dans son attestation du 3 septembre 2023 que « le bruit provenant de la cour intérieure et des étages a perturbé les entretiens qui se sont révélés très désagréables », ce que confirme M. [V] dans son attestation (pièces rassemblées sous le n°18 des appelants). Mme [W], collaboratrice du cabinet [Y], atteste le 4 septembre 2023 que « le bruit des travaux est insupportable au quotidien qu'il s'agisse de perceuses, coups de marteau, et de marteau-piqueur, de la scierie et des déplacements d'objets lourds en tous genre. Dans le bureau du fond, les bruits et nuisances débutaient dès le matin.

Je dispose de plusieurs enregistrements de ces nuisances (') j'ai plusieurs fois cru que je ne pourrai plus venir travailler tellement les nuisances portaient atteinte à la qualité de mon travail. Je suis rentrée plusieurs fois extrêmement fatiguée par le vacarme, sans parler de l'impact sur ma concentration. J'ai été contrainte de porter des boules quies tous les jours. »; M. [T] [M]-[C], alors collaborateur du cabinet [Y], indique dans son attestation du 4 septembre 2023 que « le bruit des travaux a rendu insupportable la présence au cabinet (..) marteau-piqueur, scie, bruits métalliques, discussions -parfois hurlements- des ouvriers, cela depuis le début de la journée, générant un vacarme épuisant. Il devient difficile d'avoir une conversation au téléphone (mes interlocuteurs entendent le bruit) et surtout difficile de recevoir » ; Mme [G], stagiaire au cabinet [Y], précise dans son attestation du 5 septembre 2023 que « il y a des travaux constants dont le bruit empêche de travailler correctement » (pièces rassemblées sous le numéro 17 des appelants),

- Il en résulte, ainsi que l'a apprécié exactement le premier juge, que les nuisances sonores liées aux travaux d'ampleur réalisés par la société SDI excèdent, avec l'évidence requise en référé, la gêne normale mais toutefois, ces nuisances, en l'état des pièces produites, à savoir exclusivement des attestations dont trois établies par des collaborateurs du cabinet [Y], et toutes à la même date (septembre 2023) ne peuvent être datées, leur fréquence et leur durée ne pouvant être déterminées,

- De la sorte, au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que le premier juge a alloué à chacun des locataires une provision équivalente à 5% de leur loyer sur la totalité de la période des travaux, à savoir 12 mois, soit : au profit de M. [Y], 6.957, 03 euros, au profit de M. [N], 4.794, 26 euros, et au profit des époux [E], 2.918, 92 euros.

En revanche, il ne peut être fait droit sérieusement à la demande subsidiaire des appelants qui sollicitent l'indemnisation de leur trouble de jouissance au sens de l'article 1719 du code civil, tel que généré par les travaux à hauteur des sommes de 129.864 euros pour M. [Y], 89.492, 96 euros pour M. [N] et 54.486,72 euros pour les consorts [E], laquelle n'est pas étayée dans son quantum.

L'ordonnance rendue sera confirmée sur ces points, tandis qu'il y sera ajouté en cause d'appel une provision de 840 euros accordée à M. [Y], en raison de l'avance faite par ses soins au titre de l'éradication de cafards.

- Sur la demande de compensation formulée par la société Saint-Dominique investissements

Au titre de ses dernières écritures, remises et notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, la société SDI demande à la cour d'appel et à titre principal « d'ordonner compte tenu de leur lien de connexité la compensation des dettes réciproques de loyers et de dommages-intérêts des parties. »

Toutefois, outre que l'intimée n'indique dans le dispositif de ces écritures aucun chiffre censé représenter une dette de loyer pour chacun des locataires, elle ne développe pas cette demande dans le corps de ses écritures, étant relevé que l'existence même d'un arriéré locatif est contestée par M. [Y] qui justifie d'un dysfonctionnement du prélèvement automatique, expliquant le décalage d'un virement au mois d'août 2024 et produisant un courriel de la société Altaréa en date du 10 septembre 2023, précisant « vous être désormais créditeur de 3.019, 49 euros pour le lot 17 et débiteur de 489,19 euros pour le lot 66 ».

De la sorte, son obligation de paiement, ainsi que celle de M. [N] et des époux [E] se heurte à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé sur la demande de compensation du bailleur.

Sur les frais et dépens

L'ordonnance rendue sera confirmée en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles, exactement appréciés par le premier juge.

La société SDI, partie perdante au principal, sera tenue aux dépens d'appel et condamnée à payer à chacun des appelants une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés.

PAR CES MOTIFS