CA Paris, 7 nov. 2024, RG 24/00580

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

(n° 267/2024, 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 24/00580 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CIWSB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 décembre 2023-Juge de la mise en état de Paris (18ème chambre, 1ère section) - RG n° 22/05450

APPELANTE

S.A.S. EUROLOISIRS

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 353 859 226

Agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090

Assistée de Me Gérard BANCELIN, avocat au barreau de Paris, toque : E252

INTIMÉE

S.A.R.L. LUCINA CAPITAL

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 522 388 362

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée par Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de Paris, toque : L158

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 04 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous-seing privé en date du 30 novembre 1999, la société Gecina a donné à bail renouvelé à la société Euroloisirs des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], ce pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er avril 2000, puis par un nouveau bail pour la période allant du 1er septembre 2011 au 31 août 2020 suivant avenant du 1er septembre 2011.

Le loyer a été fixé à la somme de 115.000 euros HT/HC par an, payable trimestriellement et d'avance.

Par acte sous-seing privé du 17 avril 2015, la société Euroloisirs, représentée par son gérant M. [B] [F], a consenti un contrat de location-gérance portant sur le fonds de commerce à M. [B] [F] et à la société SN Holding représentée par ses fondateurs M. [S] et à M. [T] agissant tous deux en qualité de fondateurs de la société WMA, SAS en formation, en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Le 27 septembre 2019, la société WMA a fait l'objet d'une dissolution par réunion de toutes les parts sociales ou actions entre une seule main, ce qui a entraîné le transfert du patrimoine à l'associé unique, la société Euroloisirs, ayant pour président M. [B] [F].

Par acte d'huissier du 27 août 2020, la société Lutina Capital a fait signifier à la société Euroloisirs un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par ordonnance rendue le 15 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la société Euroloisirs, a désigné Mme [C] [R] en qualité d'expert avec pour mission d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due par le bailleur ainsi que la fixation de l'indemnité d'occupation due par le preneur à compter du 31 mars 2021.

Pendant le cours des opérations d'expertise, la société Lutina Capital, faisant valoir que la société Euroloisirs avait consenti un contrat de location-gérance à la société WMA le 17 avril 2015 et que le contrat de location gérance avait pris fin le 31 octobre 2019 par la transmission universelle du patrimoine de la société WMA, locataire gérante, à la société Euroloisirs, a dénié à cette dernière le droit à percevoir une indemnité d'éviction considérant cette opération de mise en location-gérance comme irrégulière.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 25 mars 2022 fixant l'indemnité d'éviction à la somme de 951.400 euros et l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2021 à la somme de 120.600 euros HT/HC par an.

Par acte extra judiciaire du 28 avril 2022, la société Euroloisirs a fait assigner la société Lutina Capital devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir la fixation de l'indemnité d'éviction à la somme de 1.109.284 euros.

En réplique, par conclusions au fond notifiées le 17 octobre 2022, la société Lutina Capital a demandé au tribunal de constater la nullité du contrat de location-gérance et, en conséquence, de dire et juger la société Euroloisirs déchue de son droit à indemnité d'éviction.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 novembre 2022, la société Euroloisirs a saisi le juge de la mise en état d'un incident visant à déclarer irrecevable comme prescrite la demande de la société Lutina Capital de voir déclarer nul le contrat de location gérance du 17 avril 2015.

Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a, notamment, rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Euroloisirs et déclaré recevable la demande de nullité du contrat de location gérance formée par la société Lutina Capital.

Par déclaration du 19 décembre 2023, la société Euroloisirs a interjeté appel partiel de cette ordonnance.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 mai 2024, la société Euroloisirs, appelante, demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Paris du 14 décembre 2023 en ce qu'elle a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Euroloisirs ;

- déclaré recevable la demande de nullité du contrat de location gérance formée par la société Lutina Capital ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- réservé les dépens ;

Et statuant à nouveau,

- déclarer irrecevable comme prescrite la demande de la société Lutina Capital de voir déclarer nul le contrat de location-gérance du 17 avril 2015 ;

- débouter la société Lutina Capital de ses plus amples demandes ;

- condamner la société Lutina Capital à verser à la société Euroloisirs la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Lutina Capital en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Euroloisirs expose que le contrat de location-gérance du 17 avril 2015 était opposable aux tiers depuis cette date en raison d'une publication dans le BODACC le 20 mai 2015 et dans la Gazette du Palais le 22 avril 2015 et en raison d'une mention dans le K Bis de la concluante ; que la société Lutina Capital, professionnelle de l'immobilier, est présumée avoir eu connaissance par la publication qui en a été faite, autrement dit dès le 22 avril 2015 ; « que le point de départ de l'action en nullité est nécessairement la date de publication du contrat de location gérance au BODACC » ; que la demande de nullité du contrat a été formalisée pour la première fois aux termes des écritures en réponse de la société Lutina Capital régularisées le 17 octobre 2022 ; qu'aux termes de l'article 2224 du code civil, la demande est irrecevable comme prescrite ; que l'article 10.2 du bail n'est pas applicable dès lors que la conclusion d'un contrat de location gérance ne modifie pas la situation économique du preneur.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 14 février 2024, la société Lutina Capital, intimée, demande à la cour de :

- déclarer la société Euroloisirs irrecevable et mal fondée en son appel ;

- confirmer en toutes « es » dispositions l'ordonnance du 14 décembre 2023 ;

- débouter la Société Euroloisirs de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la Société Euroloisirs à payer à la société Lutina Capital une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Euroloisirs aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Lutina Capital oppose :

- sur le moyen de droit opposé par l'appelante, que l'intimée invoque la nullité du contrat de location gérance par voie d'exception et non par voie d'action, dès lors que le contrat lui est opposé pour justifier un droit au paiement d'une indemnité d'éviction, de sorte que l'exception de nullité, conformément à l'article 1185 du code civil, ne se prescrit pas ; qu'aux termes de l'article 10.2 du bail, la société Euroloisirs était débitrice de l'obligation d'informer son bailleur de la location-gérance ;

- subsidiairement, sur le point de départ de l'action en nullité, que le point de départ est la date à laquelle la concluante a eu connaissance des termes du contrat de location-gérance, qui est la date à laquelle elle a pu se convaincre des vices qui l'affectent ; que la communication des pièces liées à cette situation est intervenue le 21 juillet 2021, pendant le cours des opérations d'expertise, de sorte que cette date est le point de départ de l'action en nullité.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir

Il ressort des dispositions des articles 71 et 72 du code de procédure civile que constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire, moyen qui peut être soulevé en tout état de cause.

Au cas d'espèce, la société Lutina Capital s'oppose au droit au paiement d'une indemnité d'éviction au preneur au motif de l'absence d'exploitation du fonds litigieux dans les trois années ayant précédées la délivrance du congé, conformément aux dispositions de l'article L. 145-8 du code de commerce, du fait de l'irrégularité du contrat de location-gérance consenti.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la société Euroloisirs, la nullité du contrat de location-gérance, consenti à un tiers au présent litige et dont l'exécution n'est pas en cause, est invoquée par le bailleur, comme un moyen de défense au fond et non une exception de procédure pouvant être soulevé en tout état de cause conformément aux dispositions des articles susvisés.

Il s'en déduit que c'est à bon droit que le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Euroloisirs et l'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les autres demandes

L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et a réservé les dépens.

Succombant en ses prétentions, la société Euroloisirs sera condamnée à payer à la société Lucina Capital la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS