CA Caen, 7 nov. 2024, RG 22/02613

AFFAIRE :N° RG 22/02613

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 21 Septembre 2022 du Tribunal paritaire des baux ruraux de LISIEUX

RG n° 22/00001

COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

APPELANT :

Monsieur [A] [Z] [D] [O] [E]

né le 30 Novembre 1962 à [Localité 2]

[Adresse 13]

[Localité 2]

Représenté par Me Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX, substitué par Me Pierre BAUGAS, avocat au barreau de CAEN

INTIME :

Monsieur [M] [R] [T] [K]

né le 13 Décembre 1978 à [Localité 2]

[Adresse 20]

[Localité 3]

Représenté par Me Marie-pia CLAUSSE, avocat au barreau de LISIEUX

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022023002246 du 12/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l'audience publique du 12 septembre 2024

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 07 novembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier

Suivant acte authentique du 10 septembre 2009, MM [A] [E] et [Z] [E] ont consenti à M. [M] [K] un bail rural pour une durée de neuf années renouvelable, à effet au 1er mai 2009, portant sur plusieurs parcelles de terres sises communes de [Localité 19], [Localité 2] et [Localité 18] d'une contenance totale de 30ha 73a 69ca, moyennant le règlement d'un fermage payable en deux termes le 24 juin et le 25 décembre de chaque année, actualisé en fonction de la variation de l'indice des fermages.

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2012, les parties ont conclu un protocole d'accord portant sur la résiliation partielle du contrat de bail s'agissant de certaines parcelles, la surface des biens loués étant ramenée à 27ha 76a 48ca.

Par jugement 22 avril 2016, le tribunal de grande instance de Lisieux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de M. [M] [K] et désigné la SELARL Bernard Beuzeboc en qualité de mandataire judiciaire.

Puis, par jugement en date du 16 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Lisieux a arrêté le plan d'apurement du passif du GAEC du Brioul et de ses associés, [M] [K] et [W] [V], sur une durée de 15 années.

M. [Z] [E] est décédé le 21 février 2017.

Se prévalant du défaut de paiement de plusieurs fermages, MM [A] [E] et [Z] [E] ont assigné M. [K] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux aux fins de solliciter la résiliation du bail liant les parties, cette instance ayant donné lieu à un arrêt de la cour d'appel de Caen du 12 mai 2021 qui a :

- confirmé le jugement du 18 septembre 2019 du tribunal de Lisieux en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de résiliation du bail et de sa demande de résolution du protocole d'accord ;

- ordonné la fixation au passif de la créance de M. [E] au titre des fermages et taxes antérieures au 22 avril 2016 au passif de la procédure collective de M. [K] à la somme de 10.336,51 euros,

- condamné M. [K] à verser à M. [E] la somme de 6.804,94 euros au titre des fermages et taxes dus entre le 23 avril 2016 et le 31 décembre 2020,

- condamné M. [E] à réitérer par acte authentique la vente de la parcelle située à [Localité 19] cadastrée section H n°[Cadastre 4] d'une superficie de 3ha 28a 33 ca telle qu'elle résulté du protocole du 17 novembre 2012 dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard courant pendant une durée de 3 mois.

Par lettre recommandée du 22 février 2021, M. [A] [E] a délivré à M. [K] une mise en demeure d'avoir à payer la somme de 6.804,96 euros représentant le solde du fermage échu au 25 décembre 2019, le fermage échu au 25 décembre 2020 et la 'part taxe foncière'.

Par requête du 24 décembre 2021, M. [A] [E] a fait assigner M. [K] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux afin d'obtenir, à titre principal, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, outre la condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l'audience de conciliation en date du 26 janvier 2022, les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord.

Par jugement du 21 septembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux a :

- déclaré irrecevable la demande de M. [A] [E] tendant au prononcé de la résiliation du bail ;

- condamné M. [M] [K] à verser à M. [A] [E] la somme de 3.675,10 euros au titre de l'arriéré de fermages à la date du 29 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- constaté que la décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire ;

- condamné M. [M] [K] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d' aide juridictionnelle.

Par déclaration en date du 11 octobre 2022 adressée au greffe de la cour, M. [E] a fait appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 10 septembre 2024 et auxquelles il a indiqué oralement à l'audience se reporter, M. [A] [E] demande à la cour de :

- Le déclarer recevable et bien fondé recevable et fondé en l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

En conséquence,

- Réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

- Prononcer la résiliation du bail rural reçu en la forme authentique le 10/09/2009, portant sur plusieurs parcelles sises commune de [Localité 18], cadastrées section ZE n°[Cadastre 14], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et section B n°[Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 8], [Cadastre 10] pour une contenance de 17 ha 77 a 83 ca et commune de [Localité 19] cadastrées section I n°[Cadastre 9], n°[Cadastre 11], n°[Cadastre 12] et section H n°[Cadastre 1] et [Cadastre 17] pour une contenance de 9ha 99a 05ca, soit une surface totale de 27ha 76a 48ca, pour défaut réitéré de paiement de fermages et pour défaut d'entretien,

- Ordonner l'expulsion de M. [M] [K] et de tout bien et de tout occupant de son chef, dans les deux mois de la notification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros pour jour de retard avec au besoin le concours de la force publique,

- Condamner M. [M] [K] à payer, au titre du solde des fermages arrêté au 10 septembre 2024, la somme de 2 123,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

- Condamner M. [M] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des fermages, impôts fonciers compris, jusqu'à la parfaite libération des lieux,

- Ordonner une mesure d'expertise confiée à tel expert qu'il plaira au tribunal de désigner, en lui confiant la mission de procéder à une sortie de ferme et de déterminer la nature et le coût de la remise en état des biens affermés, à la charge de M. [K],

- Condamner M. [M] [K] au paiement de la somme de 3.000 euros, toutes procédures confondues, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M. [M] [K] aux dépens de première instance et d'appel.

Par dernières conclusions déposées le 17 janvier 2024, auxquelles il a indiqué oralement à l'audience se reporter, M. [K] demande à la cour de :

- Le déclarer recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes,

En conséquence,

- Confirmer la décision du tribunal paritaire des baux ruraux en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de M. [A] [E] tendant au prononcé de la résiliation du bail,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [K] à verser à M. [A] [E] la somme de 3.675,10 euros au titre de l'arriéré de fermages à la date du 29 juin 2022 avec intérêts légal à compter du 21 septembre 2022,

Statuant à nouveau,

- Déclarer irrecevable M. [E] en sa demande nouvelle en cause d'appel de résiliation du bail pour défaut d'entretien,

- Constater que M. [K] est à jour des fermages,

- Débouter M. [E] de toutes demandes au titre des arriérés de fermages,

En tout état de cause,

- Débouter M. [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner M. [E] au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec faculté d'option au profit de Me Clausse,

- Condamner M. [E] aux entiers dépens.

SUR CE, LA COUR

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 1355 du code civile, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Sur le fondement de l'article 1355 du code civil, le tribunal paritaire des baux ruraux a jugé que la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages était irrecevable dès lors que la demande opposait les mêmes parties et portait sur la même demande que celle qui avait été tranchée par la cour d'appel de Caen le 12 mai 2021 et que la mise en demeure du 22 février 2021 constituait un nouveau moyen qui se heurait toutefois à l'autorité de la chose jugée par la cour d'appel de Caen le 12 mai 2021.

Dans son arrêt du 12 mai 2021, la cour d'appel de Caen a jugé irrecevable la demande de résiliation du bail fondée sur les défauts de paiement du fermage antérieurs au 22 avril 2016, date de l'ouverture de la procédure collective et a jugé recevable la demande fondée sur les défauts de paiement postérieurs à cette date mais a débouté le bailleur de sa demande à ce titre en l'absence de mise en demeure postérieure au 22 avril 2016 et portant sur des défauts de paiement de fermages postérieurs à cette date.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 février 2022, visant les dispositions de l'article L411-31 du code rural, le bailleur a mis en demeure le preneur de payer le solde du fermage échu au 25 décembre 2019 et le fermage du 25 décembre 2020 dans un délai de 3 mois.

Il a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux le 27 décembre 2021 pour demander la résiliation du bail sur le fondement de ladite mise en demeure.

Les motifs de résiliation judiciaire du bail s'apprécient au jour de la demande en justice.

Dès lors, la demande en résiliation du bail présentée par le bailleur lors de la première instance ne pouvait être fondée que sur des défauts de paiement intervenus au plus tard en novembre 2015, date de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux lors de la précédente instance.

Il s'ensuit que la demande en résiliation du bail présentée le 27 décembre 2021 pour des défauts de paiement intervenus en 2019 et 2020 et ayant fait l'objet d'une mise en demeure du 22 février 2021 n'est pas fondée sur la même cause que lors de la première instance, la cour d'appel ayant statué sur la demande en paiement des fermages échus au 31 décembre 2020 mais pas sur une demande de résiliation portant sur le non-paiement de loyers postérieurs à la demande en justice.

La demande en résiliation du bail pour défauts de paiement des fermages est donc recevable et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

M. [K] ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes de la mise en demeure du 22 février 2021 dans un délai de 3 mois puisqu'il indique avoir réglé une somme de 1.500 euros en 2021.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail.

La demande de résiliation du bail pour défaut d'entretien des parcelles n'est pas une prétention nouvelle mais une même demande de résiliation du bail présentée sur un fondement distinct qui est recevable en application des dispositions de l'article 563 du code de procédure civile.

Il n'y a toutefois pas lieu d'examiner ce moyen dès lors qu'il est fait droit à la résiliation du bail pour défauts de paiement du fermage.

M. [K] devra libérer les lieux dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision et sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du fermage et des taxes jusqu'à la libération des lieux.

Il n'y a pas lieu au prononcé d'une astreinte.

Sur la demande en paiement

M. [E] demande le paiement d'une somme de 2.123,89 euros au titre du solde des fermages dus au 10 septembre 2024.

Le défaut d'envoi des appels de fermage n'est pas de nature à exonérer le preneur de son obligation au paiement.

Le solde des fermages au 31 décembre 2020 fait l'objet d'une condamnation judiciaire à paiement définitive et ne peut plus être remis, en cause.

Par ailleurs, la cour d'appel dans son arrêt définitif du 12 mai 2021 a retenu une superficie totale de terres données à bail de 27ha 76a 48 ca après modification des dispositions contractuelles par le protocole conclu entre les parties le 17 novembre 2012.

Il résulte des décomptes de fermage de 2021 à 2024 que le montant dû est bien calculé sur une base de 27 ha 76a et 48 ca (pièce 18 de l'appelant), ce qui est confirmé par le montant du fermage qui correspond pour 2021 à un prix de 154,38 euros l'hectare alors que le prix en 2015 était de 157,03 euros l'hectare.

M. [K] ne justifie donc pas de dégrèvements à appliquer.

Au vu des pièces communiquées, le compte entre les parties s'établit comme suit :

* Sommes dues par le preneur :

- 6.804,94 euros au 30 décembre 2020

- 4.920,82 euros en décembre 2021 (pièce 3 du bailleur)

- 4.438,66 euros en décembre 2022 (pièce 17 du bailleur)

- 4.686,44 euros (fermage) et 773,83 euros (taxes foncières) en décembre 2023 (pièce 18 du bailleur)

- 2.343,22 euros en juin 2024 (pièce 19 du bailleur)

total : 23.967,91 euros.

* Réglements effectués par le preneur :

- 1.500 euros en 2021

- 12.271,92 euros en 2022 (3.000 + 5.500 + 2.800,68 + 643,24 + 328)

- 5.219,33 euros en 2023 (3.000 +1.500 + 719,33)

- 4.345,34 au 10 septembre 2024 (2.250 +1.252,12 + 843,22)

total : 23.336,59 euros.

La somme de 1.435,75 euros virée le 13 mars 2023 a été imputée sur l'arriéré dû avant la procédure collective.

Il reste donc due par le preneur la somme de 631,32 euros au 10 septembre 2024.

M. [K] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur la demande d'expertise

Selon l'article L411-72 du code rural, s'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

Le bailleur formule une demande d'expertise pour déterminer la nature et le coût de la remise en état des biens affermés sans formuler aucune demande au fond à ce titre.

La cour n'étant saisie d'aucune demande au fond, la demande d'expertise sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [K] aux dépens.

Au vu de la solution donnée au litige, il sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [K], qui succombe à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel, à payer à M. [E] la somme globale de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel et sera débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS