CA Bourges, 7 nov. 2024, RG 23/01101

VS/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- Me Vincent BILLECOQ

- SELAS ELEXIA ASSOCIES

Expédition TJ

LE : 07 NOVEMBRE 2024

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

N° - Pages

N° RG 23/01101 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DTGK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NEVERS en date du 07 Septembre 2023

PARTIES EN CAUSE :

I - M. [R], [M] [D]

né le 19 Juin 1955 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Vincent BILLECOQ, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

APPELANT suivant déclaration du 23/11/2023

II - M. [G] [E] représenté par son tuteur Mr [I] [E]

né le 25 Août 1931 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Frédéric BOITARD de la SELAS ELEXIA ASSOCIES, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

07 NOVEMBRE 2024

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme CLEMENT Présidente de Chambre

M. PERINETTI Conseiller

Mme CIABRINI Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2015, M. [G] [E] a donné à bail à M. [R] [D] un appartement sis à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 310 € outre les charges.

Par acte du 20 avril 2023, M. [G] [E] représenté par son tuteur, M. [I] [E], a fait assigner M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nevers en résiliation du bail et expulsion, et en paiement de la somme de 8 813 € au titre des loyers et charges impayés, actualisée lors de l'audience à 9 610€ arrêtée au 1er juillet 2023.

Par jugement réputé contradictoire du 7 septembre 2023, le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Nevers a principalement :

- condamné M. [D] à payer au bailleur la somme de 9 610 € au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation dus au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 sur la somme de 7 750 € et à compter du 20 avril 2023 pour le surplus ;

- constaté à la date du 20 mars 2023 l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail;

- ordonné en conséquence l'expulsion de M. [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné M.[D] à payer à M. [E] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 20 mars 2023 jusqu'à la date de libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

- condamné M. [D] à payer à M. [E] la somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M.[D] aux dépens.

Suivant déclaration du 23 novembre 2023, M. [D] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 septembre 2024 , M. [D] demande à la cour de :

Dire recevable et bien fondé son appel,

Réformer le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

- Rejeter la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ;

- Dire n'y avoir lieu à résiliation du bail conclu le 8 octobre 2015 ;

- Dire n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de M. [D] ;

- Octroyer sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil un délai de paiement de deux ans sur la dette correspondant à l'arriéré de loyers ;

- Dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 mai 2024, M. [E] présente les demandes suivantes :

- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- Condamner M. [D] à verser à M. [E] une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner M.[D] aux dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire

L'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

L'article 24 I. de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette'.

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement à son échéance, de tout ou partie du loyer ou des charges, le bail sera résilié automatiquement deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Il résulte des éléments du dossier que, le 19 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer à M. [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, afin d'obtenir le paiement de la somme de 7 750 €, hors frais, correspondant à l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2023 inclus.

En cause d'appel, M. [D] soutient l'inapplicabilité de la clause résolutoire faute pour lui d'avoir pu prendre connaissance du commandement de payer.

Il fait valoir qu'il est devenu aveugle le 6 septembre 2022 et a été hospitalisé du 9 septembre au 6 juin 2023, qu'il n'a pas eu connaissance du commandement en date du 19 janvier 2023, qu'il n'a pris connaissance de l'ensemble de la procédure qu'en se faisant lire son courrier à son retour à domicile, qu'il n'a pas sciemment arrêté de payer les loyers mais en a été empêché par sa situation personnelle.

Il sollicite par ailleurs l'application de l'article 1343-5 du code civil aux termes duquel : ' Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

M. [E] réplique que M. [D] a cessé de payer ses loyers depuis janvier 2021 et que la dégradation de l'état de santé du locataire n'en est donc pas à l'origine, que constatant l'altération des facultés mentales de son bailleur, il a alors cessé de régler ses loyers, que c'est à l'occasion de la mise sous tutelle de son père que M. [I] [E] a constaté un retard de loyer depuis de nombreuses années. M. [E] ajoute que l'hospitalisation du 9 septembre 2022 au 6 juin 2023 n'est pas objectivée et qu'au surplus

elle ne saurait justifier que le locataire s'abstienne de régler ses loyers pendant près de 3 ans et demi.

Il soutient que le montant particulièrement important de la dette, s'élevant à

13 347,16 € au 31 mars 2024, son ancienneté et l'absence de reprise spontanée du paiement du loyer et des charges ainsi que son refus de communiquer toute pièce sur sa situation financière justifient qu'il soit débouté de sa demande de mise en place d'un échéancier.

En l'espèce, le commandement aux fins de résiliation du bail et d'avoir à justifier d'une assurance locative a été délivré par commissaire de justice au domicile de M. [D], absent momentanément, et l'acte a été déposé en l'étude du commissaire de justice. Un avis de passage a été laissé au domicile du signifié conformément à l'article 656 du code de procédure civile et la lettre prévue à l'article 658 du même code lui a été adressée le même jour.

L'acte est ainsi parfaitement régulier dès lors que les dispositions légales ont été respectées et il est sans emport que l'acte soit parvenu ou non à son destinataire. Il appartient en effet à ce dernier de mettre en place les diligences nécessaires pour réceptionner son courrier en cas d'absence prolongée ou de changement d'adresse.

C'est donc vainement que M. [D] invoque son hospitalisation pour priver d'effet le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il est constant que M. [D] n'a pas régularisé dans les deux mois les causes de ce commandent de payer de sorte que le bail s'est trouvé résilié par l'effet de la clause résolutoire, par application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 mars 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire en matière de bail d'habitation est spécifiquement régie par l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que 'le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative'.

En l'espèce et ainsi que le justifie M. [E], l'arriéré de loyers est ancien de sorte qu'il est totalement indépendant de l'hospitalisation de M. [D] dont la mauvaise foi ne peut qu'être constatée. En outre, M. [D] ne fait valoir aucune reprise de règlement, l'arriéré de loyers atteignant désormais plus de 13 347,16 €. Il ne formule par ailleurs aucune offre d'échelonnement de sa dette ni ne rapporte la preuve qu'il aurait la capacité de respecter le paiement des échéances durant les délais qui lui seraient accordés, aucune pièce actualisée sur sa situation n'étant produite.

Par conséquent, la cour ne peut que constater que M.[D] n'est pas en situation de régler sa dette locative, au sens des dispositions précitées, de sorte qu'il ne peut être fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

L'issue et les circonstances du litige conduisent à allouer à M. [E] une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [D] sera condamné aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS