TJ Paris, 8 nov. 2024, RG 24/03612

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/03612
N° Portalis 352J-W-B7I-C4MIA

N° MINUTE : 2

Assignation du :
11 Mars 2024

Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [W] [M][2]

[2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

JUGEMENT
rendu le 08 Novembre 2024
DEMANDERESSE

Madame [K] [A] épouse [D]
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Maître Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SAINT GERMAIN RIVE GAUCHE RESTAURATION
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Nicole OHAYON, avocate au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocate plaidante, vestiaire #PN223

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2001, Madame [U] [O], Monsieur [Z] [A], Monsieur [I] [A], Monsieur [H] [A], Monsieur [E] [A], Monsieur [S] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [K] [A], Madame [P] [A] et Mademoiselle [C] [A] (indivision [A]), tous représentés par la société GUY HABRIAL & FILS, ont donné à bail à la société MUNGO PARK, aux droits de laquelle vient désormais la SARL SAINT GERMAIN RIVE GAUCHE RESTAURATION, des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] dans le [Localité 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2000, moyennant un loyer annuel en principal de 31.564 francs, soit 4.811,90 euros.

La destination des lieux est la suivante : boutique à usage de salle de café-restaurant, à l'exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie ou toute autre utilisation des lieux.

Par acte authentique du 3 décembre 2015, l'indivision a fait l'objet d'une liquidation-partage au profit de Madame [K] [A] épouse [D] qui dispose à compter de cette date de la pleine propriété d'un ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués.

Par acte extrajudiciaire du 12 mai 2023, la SARL SAINT GERMAIN RIVE GAUCHE RESTAURATION a adressé à Madame [K] [A] épouse [D] une demande de renouvellement du bail commercial, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2023.

Par acte extrajudiciaire du 3 juillet 2023, Madame [F] [A] épouse [D] a accepté le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2023, mais a proposé que le loyer annuel en principal soit porté à la somme de 75.000 euros.

Par mémoire préalable notifié le 19 décembre 2023 à la société SARL GERMAIN RIVE GAUCHE RESTAURATION, Madame [K] [A] épouse [D] a demandé notamment la fixation du montant du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2023, à la somme annuelle de 75.200 euros, hors taxes et hors charges ; elle sollicite en outre le paiement par le preneur des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers depuis la date de la demande en justice et, à titre subsidiaire, d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2023, et de fixer le loyer provisionnel à la somme de 75.200 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 11 mars 2024, Madame [K] [A] épouse [D] a assigné la SARL SAINT GERMAIN RIVE GAUCHE RESTAURATION devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de :

A titre principal,
- Fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 75.200 euros, hors taxes et hors charges, pour une durée de 9 ans et ce, aux mêmes clauses, charges et conditions du bail expiré ;

A titre subsidiaire,
- Désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués et dans ce cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme de 75.200 euros.

Par mémoire en défense notifié le 17 juin 2024, la SARL SAINT GERMAIN RIVE GAUCHE RESTAURATION sollicite le juge des loyers commerciaux aux fins de :

A titre principal,
- Fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 28.000 euros, hors taxes et hors charges ;

A titre subsidiaire,
- Désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués.

Au soutien de ses prétentions, la société preneuse fait valoir en substance :

- que la surface pondérée devrait être estimée à 37,90 m² B ;
- que si l'emplacement est adapté à son activité et que les locaux présentent de nombreux éléments favorables (assez bonne desserte, immeuble de bonne facture, présence d'une gaine d'extraction, notamment), elle relève cependant six boutiques vacantes sur la rue [Adresse 9], et d'autres désavantages, tels que notamment, une faible surface des locaux qui constitue un frein au développement de l'activité ;
- que l'estimation de la valeur locative à retenir doit être de 780 €/m²B.

Par mémoire en réponse notifié le 2 septembre 2024, Madame [K] [A] épouse [D] sollicite le juge des loyers commerciaux en réitérant les demandes formulées dans son assignation du 11 mars 2024.

Au soutien de ses prétentions, la bailleresse fait valoir en substance :

- qu'il y a lieu d'écarter la règle du plafonnement prévue par l'article L. 145-34 du code de commerce, en raison de la durée du bail ;
- que la surface pondérée devrait être estimée à 46,62 m²P arrondis à 47 m²P ;
- qu'il ressort des données comparatives que la valeur locative de renouvellement doit être fixée à 1.800 euros/m²P.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux sis [Adresse 6] dans le [Localité 4] à compter du 1er juillet 2023.

Il conviendra de constater le principe de cet accord.

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Par ailleurs, l'article L. 145-34 du code de commerce précise qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais de la Madame [K] [A] épouse [D], demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par le preneur pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé.

Il convient de réserver les dépens.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, sans qu'il soit nécessaire pour le tribunal de l'ordonner, la rappeler ou dire n'y avoir lieu à l'écarter.

PAR CES MOTIFS