CA Grenoble, 12 nov. 2024, RG 22/03857

N° RG 22/03857 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LSAN

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL ROXANE VIGNERON

la SELARL ESTELLE SANTONI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 12 NOVEMBRE 2024

Appel d'un jugement (N° R.G. 21/03536) rendu par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 12 mai 2022, suivant déclaration d'appel du 26 octobre 2022

APPELANT :

M. [X] [B]

né le 11 octobre 1978 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Me Roxane VIGNERON de la SELARL ROXANE VIGNERON, avocat au barreau de GRENOBLE substituée et plaidant par Me Mathilde PROVOST, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

La société CDC HABITAT SOCIAL, société anonyme d'H.L.M. prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège au

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Emmanuèle Cardona, présidente,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

DÉBATS :

A l'audience publique du 10 septembre 2024, Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de Mme Solène Roux, greffière, en présence de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat de bail du 25 octobre 2012 consenti par la société dauphinoise pour l'habitat (SA SDH), M. [X] [B] a pris en location un logement situé [Adresse 2], à [Localité 4].

La société CDC Habitat social, anciennement SCIC Habitat Rhône Alpes, a acquis auprès de la société dauphinoise pour l'habitat l'ensemble immobilier comprenant le logement objet du bail consenti à M. [X] [B].

Par arrêté préféctoral du 1er mars 2019, la société CDC Habitat social a obtenu l'autorisation de démolir cet ensemble immobilier ainsi qu'une partie d'un autre immeuble situé [Adresse 1].

Par acte d'huissier du 15 juillet 2021, la société CDC Habitat social a fait assigner M. [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire aux fins de concilier les parties et, à défaut, de constater la résiliation du bail à compter du 3 juin 2021, date d'effet du congé, d'être autorisée à procéder à son expulsion et de fixer une indemnité d'occupation.

Par jugement en date du 12 mai 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

- constaté le désistement d'instance de la société CDC Habitat social à l'égard de M. [B],

- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé à la charge de la société CDC Habitat social les dépens de la présente instance.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 26 octobre 2022, M. [B] a interjeté appel du jugement sauf en ce qu'il a laissé à la charge de la société CDC Habitat social les dépens de la présente instance.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 18 mars 2024, M. [B] demande à la cour de :

- prononcer l'annulation du jugement déféré ;

- réformer le jugement déféré ;

- enjoindre à la société CDC Habitat social d'avoir à transmettre les justificatifs des charges locatives depuis l'année 2020, dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- condamner la société CDC Habitat social à verser la somme de 2 634,66 euros au titre de trop perçu de provisions sur charge en l'absence de régularisation des charges 2020 et 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la première demande ;

- condamner la société CDC Habitat social à verser la somme de 277,41 euros au titre de trop perçu de provisions sur charge en l'absence de régularisation des charges 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la première demande ;

- débouter la société CDC Habitat social de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner M.[B] à lui verser la somme de 1 210,83 euros au titre de la régularisation des charges 2021 et 2022 ;

- débouter la société CDC Habitat social de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la société CDC Habitat social à verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société CDC Habitat social aux dépens de l'instance.

Au soutien de ses demandes, M. [B] fait valoir, relativement au désistement, que l'acceptation ne peut se déduire de l'absence de manifestation du défendeur, alors qu'aucun acte n'était attendu de sa part et alors même qu'il avait formulé des demandes reconventionnelles. Il ajoute que le premier juge a commis une omission de statuer en ne répondant pas à ses demandes reconventionnelles et n'a pas répondu aux moyens soulevés ce qui justifie la nullité de la décision.

S'agissant du congé délivré par la société CDC Habitat social, M. [B] estime que les propositions de relogement dont se prévaut le bailleur ne sont pas régulières et qu'il ne peut donc être considéré comme étant sans droit ni titre du logement.

S'agissant des charges locatives, il soutient que le bailleur ne justifie pas de ces charges, n'a pas procédé à la régularisation de celles-ci dans le délai d'une année et invoque la déchéance du droit à pouvoir les réclamer.

Suivant dernières conclusions notifiées le 1er juillet 2024, la société CDC Habitat social demande à la cour de :

- dire recevable mais mal fondé l'appel interjeté par M. [B] à l'encontre de la décision déférée ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Subsidiairement et si par extraordinaire la cour devait annuler le jugement déféré, statuant à nouveau :

- débouter M. [B] de ses demandes tendant à :

voir enjoindre à la CDC Habitat social de transmettre sous astreinte les justificatifs des charges locatives depuis l'année 2020, dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

voir condamner la CDC Habitat social à verser à M. [B] la somme de 2 634,66 euros au titre de trop perçu de provisions sur charge en l'absence de régularisation des charges 2020 et 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la première demande ;

- condamner M. [B] à payer à la CDC Habitat social, la somme de 1 210,83 euros, au titre de la régularisation des charges 2021 et 2022,

En tout état de cause,

- condamner M. [B] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses demandes, la société CDC Habitat social fait valoir que M. [B] a restitué les lieux le 7 avril 2022 et que les moyens développés relativement à la problématique du congé sont donc inopérants. S'agissant de la production des pièces, la société estime qu'il est parfaitement inutile que soit ordonnée la production forcée de pièces qui ont été remises spontanément. Relativement aux charges, elle précise qu'aucune sanction n'est prévue pour le défaut de régularisation des charges dans le délai d'une année. La société ajoute que pour l'année 2020, la régularisation est intervenue en 2022 et que M. [B] s'est vu rembourser la somme de 694,83 euros à ce titre et que sa demande de remboursement pour cette année est donc sans objet. S'agissant des charges 2021 et 2022, la société indique avoir procédé à la régularisation en cours d'instance et que M. [B] doit au bailleur une somme de 1 034,98 euros pour 2021 et la somme de 175,85 euros pour 2022.

MOTIVATION

Sur la demande en nullité du jugement

Les causes de nullité des jugements sont mentionnées par l'article 458 du code de procédure civile, qui précise que 'ce qui est prescrit par les articles 447, 451, 454, en ce qui concerne la mention du nom des juges, 455 (alinéa 1er) et 456 doit être observé à peine de nullité'; que 'toutefois, aucune nullité ne pourra être soulevée ou relevée d'office pour inobservation des formes prescrites aux articles 451 et 452 si elle n'a pas été invoquée au moment du prononcé du jugement par simple mention dont il est fait mention au registre d'audience.'

Il en résulte que le caractère imparfait du désistement ne peut constituer une cause de nullité du jugement, mais, que les dispositions du jugement relatives au désistement peuvent être infirmées dans le cadre de l'exercice d'une voie de recours comme l'appel, si l'imperfection est avérée.

Pareillement, l'omission de statuer invoquée par M. [B] ne peut constituer une cause de nullité du jugement. Elle peut donner lieu tout au plus à une demande tendant à faire compléter le jugement dans les formes et délais prévus par l'article 463 du code de procédure civile.

Cependant, il en va différemment pour le défaut de motif et c'est à bon droit que M. [B] soutient que l'absence de réponse à un moyen constitue un défaut de motifs sanctionné par la nullité du jugement.

En l'espèce, la cour relève que le jugement contesté ne répond pas aux moyens soulevés par M. [B] en retenant purement et simplement le désistement d'instance de la société CDC Habitat Social.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de M. [B] tendant à l'annulation du jugement.

Conformément à l'article 562 du code de procédure civile, lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement, la dévolution opère pour le tout et la cour statuera, dès lors, sur le fond du litige.

Sur le désistement de la CDC Habitat social

Il résulte des articles 394, 395 et 397 du code de procédure civile que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.

Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur.

Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l'acceptation.

En l'espèce, M. [B], défendeur en première instance, avait formulé des demandes reconventionnelles. Son acceptation était donc nécessaire en l'absence de renonciation à ses demandes.

L'absence de suite donnée à la note en délibéré de désistement adressée par la société CDC Habital Social en date du 2 mai 2022 avant le délibéré du 12 mai 2022, ne peut caractériser une acceptation implicite du désistement et renonciation aux demandes reconventionnelles.

Il s'ensuit que le désistement n'est pas parfait.

Sur les demandes relatives aux charges locatives

Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

En l'espèce, M. [B] sollicite que soit enjoint à la société CDC Habitat social d'avoir à transmettre les justificatifs des charges locatives depuis l'année 2020 et la condamnation de la même à verser la somme de 2 634,66 euros au titre de trop perçu de provisions sur charge en l'absence de régularisation des charges 2020 et 2021 et la somme de 277,41 euros au titre de trop perçu de provisions sur charge en l'absence de régularisation des charges 2022.

S'agissant de la justification des charges, si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte ; le bailleur doit seulement tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu'il lui a adressé. M. [B] était donc libre d'en demander consultation.

Il est de surcroît constaté que l'intimée produit de nombreux justificatifs de ces charges pour les années 2020, 2021, 2022.

Partant, M. [B] sera débouté de sa demande de communication de pièces.

Relativement au montant des charges, M. [B] soutient, à tort, que la sanction du défaut de régularisation des charges dans le délai d'une année serait la déchéance du droit à pouvoir les réclamer. En effet, en l'absence de sanction prévue par le texte précité, la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu'à l'audience (3e Civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.379).

La société CDC Habitat social produit le décompte de régularisation des charges 2021 et 2022 (pièce 34 et 35) faisant apparaître un solde débiteur de 1 034,98 euros pour 2021 et 175,85 euros pour 2022.

M. [B] ne rapporte pas la preuve de la réalité d'une fuite d'eau lui permettant de contester ces sommes.

Dès lors, l'appelant sera condamné au paiement de la somme totale de 1 210,83 euros.

PAR CES MOTIFS,