TJ Bourg-en-Bresse, 19 sept. 2024, RG 24/00227

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2024

N° RG 24/00227 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GYX6

N° minute : 24/00326

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [N] [J] [V]
né le 08 Juin 1990 à [Localité 4] (CAMEROUN)
demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [Z] [E] [G]
née le 28 Février 1990 à [Localité 6] (CAMEROUN)
demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 18 Juillet 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024

copies délivrées le 19 SEPTEMBRE 2024 à :
GRAND BOURG HABITAT
Monsieur [N] [J] [V]
Madame [Z] [E] [G]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 SEPTEMBRE 2024 à :
GRAND BOURG HABITAT

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 mai 2021, GRAND BOURG HABITAT a donné à bail à M. [N] [V] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 531,16 €. Par contrat du même jour, GRAND BOURG HABITAT a donné en location à M. [V] une aire de stationnement pour un montant de 16,91 € par mois.

M. [V] a informé le bailleur du pacte civil de solidarité le liant à Mme [Z] [G].

Des loyers étant demeurés impayés, GRAND BOURG HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 12 janvier et 6 février 2024 ; puis elle a fait assigner M. [N] [V] et Mme [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024 pour obtenir la résiliation du bail, l'expulsion et la condamnation des parties défenderesses au paiement des arriérés locatifs.

Le 8 mai 2024, Mme [Z] [G] a informé BOURG HABITAT de la dissolution du PACS intervenue le 21 septembre 2023 et de son départ du logement en mai 2023.

A l’audience du 18 juillet 2024, tenue par le juge des contentieux de la protection, GRAND BOURG HABITAT représenté par son conseil demande au tribunal :
- de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et du bail concernant l'aire de stationnement ;
- d'ordonner l’expulsion de M. [N] [V];
- de condamner M. [N] [V] et Mme [Z] [G] solidairement au paiement de la somme actualisée de 3.985,30 € somme arrêtée au 30 juin 2024, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, et à la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

L'office public de l'habitat ajoute qu'il n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement compte tenu de la reprise du paiement des loyers par M. [V]. Il maintient sa demande de condamnation solidaire pour la totalité de la dette et précise qu'il dispose d'un justificatif de dissolution du PACS en date du 27 septembre 2023.

Mme [Z] [G], comparante en personne, sollicite le rejet des demandes formulées contre elle. Elle indique avoir quitté le logement le 25 mai 2023, alors qu'à cette époque il n'y avait pas d'impayés. Elle affirme qu'elle avait donné congé, aidée par une assistante sociale, et qu'elle est partie en raison de violences conjugales.

M. [N] [V], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 16 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, GRAND BOURG HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 27 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".

D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Les baux conclus le 17 mai 2021 contiennent une clause résolutoire faisant expréssement référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 janvier et 6 février 2024, pour la somme en principal de 1.773,05 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars et 6 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

GRAND BOURG HABITAT produit un décompte démontrant que la dette locative s'élève à la somme de 3.985,30 €, somme arrêtée au 8 juillet 2024, facturation de juin incluse et paiement de 781,91 € du 8 juillet 2024 déduit.

Aux termes de l'article 515-4 du code civil les partenaires de PACS sont solidairement tenus à l'égard des tiers des dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante.

En vertu de l'article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.
La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

Par ailleurs le bail précise "Les co-titulaires du bail sont tenus solidairement et indivisiblement aux obligations du présent contrat de location. En cas de congé donné par un seul des co-titulaires, celui-ci reste solidaire des loyers, des charges locatives, des suppléments de loyer de solidarité et des indemnités d'occupation durant une période de 1 an suivant son départ, à l'exception des cas de solidarité du fait du mariage, la solidarité perdurant jusqu'à la transcription sur les registres d'état civil ainsi que pour celle du PACS qui perdure jusqu'à sa dissolution."

Mme [Z] [G] n'était pas partie aux baux initiaux et l'est devenue par la suite par l'effet du PACS. Elle ne justifie pas avoir informé le bailleur qu'elle quittait le logement commun en mai 2023 en raison de violences conjugales. En effet, le courrier qu'elle a tranmis au tribunal apparaît être un brouillon. Il n'est pas justifié de son envoi effectif au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou de sa remise effective en main propre à un salarié de BOURG HABITAT.

Mme [Z] [G] ne peut donc se prévloir de l'article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, la solidarité entre les partenaires pour les dettes de loyer prend fin à la date de dissolution du PACS, soit le 21 septembre 2023. A cette date, la dette locative s'élevait à la somme de 1.200,45 €. Or compte tenu des versements postérieurs, qui, à défaut de preuve contraire, s'imputent sur la dette la plus ancienne, cet arriéré a été entièrement soldé.
Les demandes de paiement dirigées contre Mme [Z] [G] seront donc rejetées.

A l'inverse, M. [N] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 3.985,30 €, dette locative arrêtée au 8 juillet 2024, facturation de juin incluse et paiement de 781,91 € du 8 juillet 2024 déduit.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

M. [N] [V] a repris depuis plusieurs mois le paiement des loyers courants. Il indique travailler et percevoir un salaire d'environ 2.500 €.

M. [V] étant en capacité de faire face aux échéances de son loyer, et le bailleur n'y étant pas opposé, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [N] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir GRAND BOURG HABITAT, M. [N] [V] et Mme [Z] [G] sera condamné à lui verser une somme de 0 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,