TJ Bourg-en-Bresse, 19 sept. 2024, RG 24/00221
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Texte de la décision
REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE
JCP juge des contentieux de la protection
JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2024
N° RG 24/00221 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GYXW
N° minute : 24/00321
Dans l’affaire entre :
DEMANDERESSE
GRAND BOURG HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain
et
DEFENDERESSE
Madame [U] [O] [J]
née le 01 Avril 1975 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier
Débats : en audience publique le 18 Juillet 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024
copies délivrées le 19 SEPTEMBRE 2024 à :
[Localité 3]
Madame [U] [O] [J]
formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 SEPTEMBRE 2024 à :
[Localité 3]
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 26 juin 2009, l'office public de l'habitat BOURG HABITAT a donné à bail à Mme [U] [J] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 482,85 €.
Des loyers étant demeurés impayés, BOURG HABITAT devenu [Localité 4] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 8 février 2024 ; puis il a fait assigner Mme [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024 pour obtenir la résiliation du bail, l'expulsion et la condamnation de la partie défenderesse au paiement des arriérés locatifs.
A l’audience du 18 juillet 2024, tenue par le juge des contentieux de la protection, [Localité 3], représenté par son conseil, demande au tribunal de :
-constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
-d'ordonner l’expulsion de Mme [U] [J] ;
-de condamner celle-ci au paiement de la somme actualisée de 7.037,74 € somme arrêtée au 9 juillet 2024, facturation de juin incluse, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
[Localité 3] ajoute que la locataire a repris le paiement de son loyer résiduel et ne s'oppose pas à l'octroi de délais.
Mme [U] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle explique qu'elle est bénéficiaire du RSA et qu'elle attend l'attribution d'un logement plus petit.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.
Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).
En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.
I. SUR LA RESILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 16 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, GRAND BOURG HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
- sur le bien fondé de la demande :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.
Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".
D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."
Le bail conclu le 26 juin 2009 contient une clause résolutoire (article VIII) faisant expréssement référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 février 2024, pour la somme en principal de 4.795,30 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2024.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
[Localité 4] HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [U] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.765,60 €, dette locative arrêtée au 9 juillet 2024.
Mme [U] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 6.765,60 €, dette locative arrêtée au 9 juillet 2024 (facturation de juin incluse et après déduction d'un règlement de 500 € en date du 9 juillet 2024).
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [U] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [U] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Mme [U] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2009 entre [Localité 3] et Mme [U] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 8 avril 2024 ;
CONDAMNE Mme [U] [J] à verser à [Localité 3] la somme de 6.765,60 €, dette locative arrêtée au 9 juillet 2024, (facturation de juin incluse et après déduction d'un règlement de 500 € en date du 9 juillet 2024);
AUTORISE Mme [U] [J] à s’acquitter de cette somme,en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants, ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Mme [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Mme [U] [J] soit condamné à verser à [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l'expulsion ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [U] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu de l'écarter ;
DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 19 septembre 2024.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,
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