TJ Bourg-en-Bresse, 19 sept. 2024, RG 24/00117

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2024

N° RG 24/00117 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GVYZ

N° minute : 24/00310

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame [H] [K]
née le 10 Mars 1988 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2] - BELGIQUE

représentée par Me Marine CRAYNEST avocat au barreau de Lille, substituée par Me Michel VICARI, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [O] [W] [X] [D]
né le 15 Janvier 1957 à [Localité 4] (PORTUGAL)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Julie CARNEIRO avocat au barreau de l’Ain

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 18 Juillet 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024

copies délivrées le 19 SEPTEMBRE 2024 à :
Madame [H] [K]
Monsieur [O] [W] [X] [D]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 SEPTEMBRE 2024 à :
Madame [H] [K]

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 28 septembre 2018, M. [O] [X] [D] a pris à bail un logement appartenant à M. [T] [K].

M. [T] [K] est décédé le 28 novembre 2021, sa fille, Mme [H] [K] étant seule héritière.

En l'absence de règlement des loyers, Mme [H] [K] a fait délivrer à M. [O] [X] [D] un commandement de payer le 22 octobre 2022, puis un commandement d'avoir à justifier de l'occupation des lieux le 8 novembre 2022.

Une ordonnance aux fins de résiliation de bail et reprise des lieux a été rendue le 24 mars 2023.

M. [O] [X] [D] n'a pas fait opposition, et a pourtant réintégré le logement.

M. [O] [X] [D] a sollicité des délais auprès du juge de l'exécution qui lui ont été refusés et a déposé un dossier de surendettement qui a également été rejeté.

C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice 29 février 2024, Mme [H] [K] a fait citer M. [O] [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins d'obtenir, notamment, l'expulsion de M. [O] [X] [D].

Finalement, en cours de procédure, M. [O] [X] [D] a quitté le logement et a remis à Mme [H] [K] les clés le 6 juin 2024.

L'affaire a été retenue lors de l'audience du 19 juillet 2024.

Mme [H] [K], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande dans le dernier état de ses écritures :
-de constater la résiliation du bail par l'ordonnance rendue par le Président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse,
-de constater la libération des lieux et la reprise des lieux le 6 juin 2024,
-de condamner M. [O] [X] [D] à lui payer la somme de 19.041,72 € au 6 juin 2024, outre les intérêts au taux légal, au titre des loyers impayés jusqu'à juin 2024,
-de condamner M. [O] [X] [D] à lui verser la somme de 3.500 € à titre de dommages-intérêts pour les dégradations locatives et 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi du fait du comportement du locataire,
-d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
-de condamner M. [O] [X] [D] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner Mr aux entiers frais et dépens de l'instance.

Au soutien de ses demandes, Mme [H] [K] expose :
-qu'il n'y a pas lieu de prononcer l'expulsion, M. [O] [X] [D] ayant rendu les clés,
-que le comportement de M. [O] [X] [D] est particulièrement fautif au regard de la dette importante, de sa réintégration dans le logement alors que le bail avait été résilié, et des multiples procédures que Mme [H] [K] a dû suivre,
-que l'état des lieux de sortie met en évidence la nécessité de procéder à des travaux de remise en état, le logement ayant été dégradé.

M. [O] [X] [D], représenté par son conseil, se référant à ses écritures, demande au tribunal :
-de constater la résiliation du bail intervenue suivant ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire,
-de constater qu'il a restitué les clés,
-de débouter Mme [H] [K] de toutes ses demandes,
-subsidiairement, de réduire toute condamnation du montant des paiements déjà réalisés, dont dépôt de garantie,
-de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, M. [O] [X] [D] indique :
-que la bailleresse ne sollicite pas d'indemnité d'occupation et réclame des loyers alors que le bail a été résilié selon ordonnance du 24 mars 2023,
-que Mme [H] [K] dispose déjà d'un titre pour la somme de 11.655,28 €,
-qu'il doit en tout état de cause être soustrait le dépôt de garantie pour un montant de 535 €, et les versements mensuels de 748,79 € réglés de juillet 2023 à mars 2024, outre la somme de 1.000 € en juin,
-que sa dette éventuelle doit également être compensée avec les provisions sur charges versées à hauteur de 180 € par mois sans qu'aucune régularisation annuelle n'intervienne,
-que Mme [H] [K] ne produit pas l'état des lieux entrant,
-qu'il doit être tenu compte de la durée de la location,
-que le devis produit est un devis de complaisance,
-que le préjudice moral n'est pas établi.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties s'accordent pour dire que conformément à l'ordonnance du 24 mars 2023, le bail a déjà été résilié et qu'il n'y a plus lieu à expulsion, les clés ayant été restituées le 6 juin 2024.

I. Sur les demandes en paiement relatives aux loyers impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 125 du code de procédure civile, l'autorité de la chose jugée constitue une fin de non-recevoir.

Ainsi que le souligne M. [O] [X] [D], l'ordonnance du 24 mars 2023 a autorité de la chose jugée et constitue un titre pour les loyers jusqu'au mois de septembre 2022, " ainsi que pour les loyers et charges postérieurs jusqu'à la reprise des lieux ".

La demande qui concerne le paiement des loyers et charges jusqu'à la date de résiliation soit jusqu'au 24 mars 2023 a donc déjà fait l'objet d'une décision de justice.

Postérieurement à la résiliation, aucun loyer n'est dû et il ne peut s'agir que d'indemnités d'occupation. Toutefois l'ordonnance du 24 mars 2023 ne fixe pas ni ne prononce de condamnation à une indemnité d'occupation. Par ailleurs Mme [H] [K] ne sollicite pas d'indemnités d'occupation dans ses dernières conclusions pour la période séparant la date de résiliation du bail à la date de restitution des clés. Aucune condamnation ne peut donc être prononcée à ce titre en l'absence de demande.

Mme [H] [K] doit donc être déclarée irrecevable en sa demande portant sur le paiement de loyers et charges impayés.

II. Sur la demande au titre des réparations locatives

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnés par vétusté malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La charge de la preuve de l'existence de dégradations locatives repose sur le bailleur. En revanche, une fois la preuve des dégradations rapportée, ces dispositions établissent une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail. Il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute.

S'agissant du montant des réparations, la loi n'impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux ; la pertinence des sommes dues peut s'apprécier selon les pièces produites, notamment des devis.

En application de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l'espèce ni Mme [H] [K] ni M. [O] [X] [D] ne produisent d'état des lieux d'entrée. Par conséquent, M. [O] [X] [D] est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

Alors que Mme [H] [K] produit un devis de réfection de l'appartement d'un montant de 11.750 € comprenant réfection des plafonds, murs, nettoyage, réparation des volets roulants, changement de la cuvette des toilettes et déménagement des encombrants, Mme [H] [K] sollicite aux termes de ses écritures :
500 € pour le nettoyage et le débarrassage,
800 € de réparations de volets roulants,
1.000 € de changement des toilettes,
1.200 € de reprise des murs.

En réalité il ressort du constat dressé le 6 juin 2024, que les dégradations non liées à la vétusté sont les suivantes :
*entrée/couloir : petits-accrocs sur le papier peint ;
*cuisine : nettoyage à faire
*toilettes : chasse d'eau et couvercle à changer,
*salle de bains : flexible abimé, ampoules manquantes, quinze trous de cheville, joints moisis dans les angles de la baignoire, saleté des interrupteurs,
*première chambre : nettoyage à faire, volet roulant ne fonctionnant pas, cartons vides laissés sur place,
*deuxième chambre : le volet roulant ne fonctionne pas, des cartons vides sont laissés sur place
*cave : présence de cartons vides, d'un meuble et de quelques objets sans valeur.

Le chiffrage du devis apparaît considérablement surévalué.

En revanche, les demandes apparaissent bien fondées tant dans leur principe que dans leur quantum s'agissant du nettoyage et du débarrassage, et des réparations à faire concernant les deux volets roulants. En revanche le remplacement des toilettes est surévalué. Il sera comptabilisé une somme de 800 € pour leur remplacement. S'agissant des murs, des reprises sont nécessaires seulement dans l'entrée et dans la salle de bains. Il sera accordé une somme de 800 € de ce chef.

Les réparations locatives à la charge de M. [O] [X] [D] en raison des dégradations relevées doivent donc être arrêtées à la somme de 2.900 €.

III. Sur la demande au titre du préjudice moral

Mme [H] [K] ne justifie pas d'un préjudice moral distinct qui aurait été causé par le comportement de M. [O] [X] [D].

Mme [H] [K] sera en conséquence débouté de sa demande.

IV. Sur les dépens

La présente procédure a été rendue nécessaire par le comportement de M. [O] [X] [D], qui n'a pas restitué les clés du logement malgré la résiliation du bail.

Celui-ci sera condamné aux entiers dépens.

Il est également juste et équitable qu'il participe aux frais exposés par Mme [H] [K] au titre de ses frais irrépétibles à hauteur de 1.000 €.

Désormais, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit.

PAR CES MOTIFS,