TJ Bourg-en-Bresse, 19 sept. 2024, RG 24/00216

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2024

N° RG 24/00216 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GYXP

N° minute : 24/00317

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [J] [Z]
né le 04 Janvier 1989
demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [B] épouse [Z]
demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 18 Juillet 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024

copies délivrées le 19 SEPTEMBRE 2024 à :
GRAND BOURG HABITAT
Monsieur [J] [Z]
Madame [Y] [B] épouse [Z]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 SEPTEMBRE 2024 à :
GRAND BOURG HABITAT

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 août 1995, l'office public municipal d'HLM de [Localité 3] a donné à bail à M. [C] [Z] un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 3] (01), pour un loyer mensuel de 525,16 Francs, provision sur charges incluse.

Par avenant du 07 mars 2013, l'office public municipal d'HLM de [Localité 3], devenu l'office public de l'habitat BOURG HABITAT, a transféré le bail à M. [C] [Z] et M. [J] [Z].

Par courrier reçu par le bailleur le 23 août 2013, M. [C] [Z] a indiqué quitter le logement.

Par avenant du 04 novembre 2013, l'office public de l'habitat BOURG HABITAT a transféré le bail à M. [J] [Z].

Le 23 avril 2024, M. [J] [Z] a informé le bailleur de son mariage avec Mme [Y] [B] épouse [Z], devenant cotitulaire du bail.

Par acte notarié du 06 juillet 2023, l'office public de l'habitat BOURG HABITAT a changé sa dénomination et est devenu GRAND BOURG HABITAT.

Des loyers étant demeurés impayés, GRAND BOURG HABITAT a fait signifier un commandement de payer, le 14 décembre 2023 ; puis il a fait assigner M. [J] [Z] et Mme [Y] [B] épouse [Z] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l'arriéré locatif.

A l’audience du 18 juillet 2024, GRAND BOURG HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :
- de prononcer la résiliation du bail d'habitation pour défaut de paiement des loyers ;
- d'ordonner l’expulsion immédiate de M. [J] [Z] et Mme [Y] [B] épouse [Z], ainsi que tous occupants de leur chef,
- de condamner solidairement M. [J] [Z] et Mme [Y] [B] épouse [Z] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux,
- de condamner solidairement M. [J] [Z] et Mme [Y] [B] épouse [Z] à lui payer la somme de 125,81 € au titre de l'arriéré locatif au 30 juin 2024, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

Bien que régulièrement assignés respectivement le 13 mai 2024 à personne et à domicile, M. [J] [Z] et Mme [Y] [B] épouse [Z] ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d'information en l'absence de prise de contact par les locataires.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 13 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, GRAND BOURG HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LES DEMANDES EN PRONONCE DE LA RESILIATION DU BAIL ET D'EXPULSION

L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1184 du code civil (dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail) rappelle que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour les cas où l'une des deux parties ne satisfait pas à son engagement. (...)
La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsque celle-ci est encore possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l'espèce, la dette locative a atteint le montant de 1.125,43 € en mars 2024 soit environ 6 mois de loyers impayés. Toutefois début juin 2024, la dette locative a été intégralement réglée. Il ne reste dû qu’un reliquat du loyer courant.

GRAND BOURG HABITAT ne justifie pas que cette situation d’impayés serait récurrente. Aussi au jour du jugement les inexécutions du locataire n’apparaissent pas suffisament graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail. GRAND BOURG HABITAT sera ainsi débouté de sa demande de prononcé de la résiliation et d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

GRAND BOURG HABITAT produit un décompte démontrant que M. [J] [Z] et Mme [Y] [B] épouse [Z] restent devoir la somme de 125,81 € à la date du 30 juin 2024.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Les locataires étant mariés, en vertu du principe de solidarité ménagère, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 125,81 €.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [J] [Z] et Mme [Y] [B] épouse [Z], qui succombent principalement, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,