TJ Clermont-Ferrand, 17 oct. 2024, RG 23/00801

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00801 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-JK2P

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 17 Octobre 2024

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
Rep/assistant : Me Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Rep/assistant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Monsieur [I] [V]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 17 Octobre 2024

A : Me Evelyne BELLUN

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 17 Octobre 2024

A : Me Evelyne BELLUN

Monsieur [I] [V]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Odile PEROL, Faisant fonction de Greffier lors des débats ; et de Sameh BENHAMMOUDA Greffier lors du délibéré,

Après débats à l'audience du 05 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 17 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est 19-21 Quai d'Austerlitz - 75013 PARIS, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [V], demeurant 4 rue Pierre Besset - 3ème étage, porte 11 - 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 5 avril 2019, [N] [W] a donné à bail à [I] [V] un logement situé 4 Rue Pierre Besset à Clermont-Ferrand, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 345 euros dont 30 euros de provision sur charges.

Suivant quittance subrogative en date du 23 novembre 2020, le bailleur a reconnu avoir perçu la somme de 487,75 euros de la part de la SAS Action Logement Services (caution).

Le 1er février 2021, la caution, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 357,75 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [I] [V] le 26 février 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner [I] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois ou, à défaut, de prononcer la résiliation du bail pour inexécution contractuelle
- ordonner l'expulsion de [I] [V] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner [I] [V] à lui payer les sommes suivantes :
* 3373,71 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2023,
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 7 décembre 2023.

Lors de l'audience, la SAS Action Logement Services maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’une quittance subrogative du 29 novembre 2023 et d'un décompte arrêté au 22 août 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3173,71 euros.

[I] [V], quant à lui, demande au Juge des Contentieux de la Protection de lui accorder des délais de paiement sur une période de cinq mois et propose d’effectuer des versements mensuels de 600 euros.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La SAS Action Logement Services a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [I] [V].

[I] [V] a précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la Commission de Surendettement des Particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[I] [V] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, produit une quittance subrogative du 29 novembre 2023 et un décompte arrêté au 22 août 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3173,71 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, est établie tant dans son principe que dans son montant. [I] [V] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 1er février 2021 sur les sommes dues à cette date soit 357,75 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la clause résolutoire et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s'il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public de sorte qu'il n'est, en principe, pas possible pour les parties d'y déroger lors de la conclusion du contrat, il n'en demeure pas moins qu'il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d'y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu'une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux n'est pas contraire aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu'elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de la SAS Action Logement Services.

Or, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, justifie avoir régulièrement signifié le 1er février 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 357,75 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 1er avril 2021.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d'une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant, et d'autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il convient de remarquer que le montant de la dette de [I] [V] envers la SAS Action Logement Services n’a pas augmenté ce qui permet d’établir que le montant du loyer a été régulièrement acquitté depuis le mois de novembre 2023. En outre, il y a lieu de noter que [I] [V] a également effectué deux versements ce qui permis de diminuer sa dette envers la SAS Action Logement Services de 200 euros. Ainsi, il s’en déduit que [I] [V] dispose de ressources permettant la mise en place d’un plan d’apurement du passif. Au demeurant, la proposition de [I] [V] apparait raisonnable en ce qu’elle permet notamment d'apurer la dette locative sur une période inférieure au délai légal de trente-six mois.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à [I] [V] selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l'arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé - la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

En outre, dans cette hypothèse, [I] [V] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de [I] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, en l’occurrence la somme mensuelle de 594,09 euros à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

[I] [V], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile

PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,