TJ Clermont-Ferrand, 17 oct. 2024, RG 24/00399

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00399 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JUQI

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 17 Octobre 2024

S.A. ASSEMBLIA
Rep/assistant : Me Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [K] [I]
Monsieur [Z] [I]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 17 Octobre 2024

A : Me Karine ENGEL

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 17 Octobre 2024

A : Me Karine ENGEL

Monsieur [Z] [I]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Odile PEROL, Faisant fonction de Greffier lors des débats ; et de Sameh BENHAMMOUDA Greffier lors du délibéré,

Après débats à l'audience du 05 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 17 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A. ASSEMBLIA, dont le siége social est 14, Rue Buffon - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [K] [I], demeurant 41 route de Sayat - Porte 611, 1er étage - 63830 NOHANENT

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [I], demeurant 41 route de Sayat - Porte 611, 1er étage - 63830 NOHANENT

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 6 octobre 2014, la SA Assemblia a donné à bail à [K] [I] et [Z] [I] un logement situé 41 Route de Sayat - Porte n°611 - 1er étage - 63830 NOHANENT, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 577,34 euros, provision sur charges comprise.

Suivant acte sous-seing privé en date du 8 octobre 2014, la SA Assemblia a donné à bail à [K] [I] et [Z] [I] un garage N°7 situé 41 Route de Sayat - 63830 NOHANENT, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 33,97 euros, provision sur charges comprise.

Le 12 janvier 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4756,75 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [K] [I] et [Z] [I] le 12 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la SA Assemblia a fait assigner [K] [I] et [Z] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux, faute pour les locataires de s'être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois,
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement [K] [I] et [Z] [I] à lui payer les sommes suivantes :
* 5263,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024,
* 750 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 avril 2024.

Lors de l'audience, la SA Assemblia maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 3 septembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3459,02 euros. En outre, elle affirme être favorable à l’octroi de délais de paiement au profit des locataires selon un échéancier sur trente-six mois étant donné que le paiement du loyer a été repris depuis plusieurs mois.

[Z] [I], quant à lui, demande au Juge des Contentieux de la Protection de leur octroyer des délais de paiement sur une période de trente-six mois. A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de la SA Assemblia au paiement de la somme de 1500 euros en remboursement de travaux effectués dans l’appartement.

Au soutien de ses prétentions, il fait notamment valoir qu’il ne s’est plus acquitté de son loyer en raison d’une problèmatique d’humidité dans son logement. [Z] [I] indique également qu’il a effectué des travaux afin de rémedier aux désordres et en sollicite le remboursement à hauteur de 1500 euros.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La SA Assemblia a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [K] [I] et [Z] [I].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

[K] [I] a été assignée en l'étude du commissaire de justice et ne s'est pas présenté à l'audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d'appel, il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du Code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SA Assemblia produit un décompte arrêté au 3 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3459,02 euros.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA Assemblia est établie tant dans son principe que dans son montant. [K] [I] et [Z] [I] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il apparaît que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s'il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public de sorte qu'il n'est, en principe, pas possible pour les parties d'y déroger lors de la conclusion du contrat, il n'en demeure pas moins qu'il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d'y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu'une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux n'est pas contraire aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu'elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application des clauses de résiliation des contrat de baux conformément à la demande de la SA Assemblia.

Or, la SA Assemblia justifie avoir régulièrement signifié le 12 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 4756,75 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation des baux est acquise de plein droit à compter du 12 mars 2024.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d'une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant, et d'autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par la SA Assemblia que [K] [I] et [Z] [I] ont repris le paiement du loyer courant. En outre, la SA Assemblia fait également valoir son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à [K] [I] et [Z] [I] selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets des clauses résolutoires seront suspendus et ces dernières seront réputées privées d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l'arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé - les clauses résolutoires reprendront leur pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

En outre, dans cette hypothèse, [K] [I] et [Z] [I] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux. Or, la SA Assemblia, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de [K] [I] et [Z] [I] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef dans l'hypothèse où la résiliation des baux reprendraient leur pleine efficacité.

De même, la bailleresse serait alors en droit d’exiger des locataires, s'ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la SA Assemblia, en l’occurrence la somme mensuelle de 701,39 euros à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la SA Assemblia au paiement de la somme de 1500 euros

L'article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l'espèce, [Z] [I] se prévaut de l'insalubrité de son logement pour justifier sa demande indemnitaire. Toutefois, il convient de noter que les photos produites par [Z] [I] sont totalement dépourvues de valeur probante en ce qu'il n'est notamment pas possible d'établir qu'elles concernent le logement objet du contrat. Ainsi, il y a lieu de considérer que [Z] [I] n'apporte aucun élément permettant de démonter l'insalubrité de son logement. Au surplus, il est constant que [Z] [I] n’apporte également aucun élément démontrant qu’il aurait effectivement réalisé des travaux.

En conséquence, [Z] [I] sera débouté de sa demande de condamnation de la SA Assemblia au paiement de la somme de 1500 euros.

Sur les autres demandes

[K] [I] et [Z] [I], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de procédure civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 150 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,