TJ Clermont-Ferrand, 17 oct. 2024, RG 24/00403

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00403 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JU4L

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 17 Octobre 2024

Monsieur [H] [M]
Rep/assistant : Maître Marius LOIACONO de la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
Madame [J] [M]
Rep/assistant : Maître Marius LOIACONO de la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [I] [N]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 17 Octobre 2024

A : Maître Marius LOIACONO

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 17 Octobre 2024

A : Maître Marius LOIACONO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Odile PEROL, Faisant fonction de Greffier ; et de [D] [L],

Après débats à l'audience du 05 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 17 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

-Monsieur [H] [M], demeurant 57 Grande R ue - 34830 JACOU

-Madame [J] [M], demeurant 57 Grande Rue - 34830 JACOU

Représentés par Maître Marius LOIACONO de la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [I] [N], demeurant 13 route du Château - Neuffont - 63740 GELLES

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 15 juin 2015, [H] [M] et [J] [M] ont donné à bail à [I] [N] un logement situé 5 Chemin du Moulin Neuffont à Gelles renommé 13 Route du Chateau-Neuffont - 63740 GELLES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 585 euros, provision sur charges comprise.

Le 18 janvier 2024, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6689 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [I] [N] le 19 janvier 2024

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, [H] [M] et [J] [M] ont fait assigner [I] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- supprimer ou, à défaut, réduire le délai prévu par l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution
- condamner [I] [N] à leur payer les sommes suivantes :
* 7939 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024,
* 937,5 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 avril 2024.

Lors de l'audience, [H] [M] et [J] [M] sollicitent le bénéfice de leur assignation.

[I] [N], assignée en l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

[H] [M] et [J] [M] ont précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [I] [N].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

[I] [N] a été assignée en l'étude du commissaire de justice et ne s'est pas présentée à l'audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s'il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public de sorte qu'il n'est, en principe, pas possible pour les parties d'y déroger lors de la conclusion du contrat, il n'en demeure pas moins qu'il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d'y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu'une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux n'est pas contraire aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu'elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de [H] [M] et [J] [M].

Or, [H] [M] et [J] [M] justifient avoir régulièrement signifié le 18 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 6689 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 18 mars 2024.

[I] [N] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, [H] [M] et [J] [M], propriétaires de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de [I] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur le délai de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

L'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l'espèce, les consorts [M] expliquent que leur demande de suppression du délai de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution est justifiée par la violation importante des obligations du contrat de bail par [I] [N]. Toutefois, l'existence d'un arriéré locatif, même d'un montant conséquent, n'est pas un élément suffisant pour supprimer ou réduire le délai prévu par l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

En conséquence, les consorts [M] seront déboutés de leur demande de suppression du délai de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ainsi que de leur demande de réduction de ce délai.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

[H] [M] et [J] [M] justifient d'un décompte arrêté au mars 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 7939 euros.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de [H] [M] et [J] [M] est établie tant dans son principe que dans son montant. [I] [N] sera condamnée à leur payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter de l'assignation du 3 avril 2024 sur les sommes dues à cette date soit 7939 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

[I] [N] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par [H] [M] et [J] [M], soit la somme mensuelle de 625 euros.

Sur les autres demandes

[I] [N], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 350 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,