TJ Clermont-Ferrand, 17 oct. 2024, RG 24/00050

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00050 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JM5I

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 17 Octobre 2024

S.A. AUVERGNE HABITAT
Rep/assistant : Me François xavier LHERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Rep/assistant : Mme [N] (Salarié)

C /

Madame [K] [R]
Rep/assistant : Me Cédric BRU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Monsieur [F] [I]
Rep/assistant : Me Cédric BRU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 17 Octobre 2024

A :Me François xavier LHERITIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 17 Octobre 2024

A :Me François xavier LHERITIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Odile PEROL, Faisant fonction de Greffier lors des débats ; et de Sameh BENHAMMOUDA Greffier lors du délibéré,

Après débats à l'audience du 05 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 17 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A. AUVERGNE HABITAT, dont le siège social est 16 boulevard Charles de Gaulle - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me François xavier LHERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

-Madame [K] [R], demeurant 196 rue de Bizaleix, Les Jodonnes - Bat 11, Appt 1132, 3ème étage - 63500 ISSOIRE

-Monsieur [F] [I], demeurant 196 rue de Bizaleix, Les Jodonnes - Bat 11, Appt 1132, 3ème étage - 63500 ISSOIRE

Représentés par Me Cédric BRU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 18 janvier 2023, la SA Auvergne Habitat a donné à bail à [K] [R] et [F] [I] un logement situé 196 Rue de Bizaleix - Les Jodonnes - Bâtiment 11 - Appartement 1132 à ISSOIRE (63500), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550,78 euros dont 211 euros de provision sur charges.

Le 28 juillet 2023, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2194,04 euros.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de [K] [R] et [F] [I] le 28 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, la SA Auvergne Habitat a fait assigner [K] [R] et [F] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s'être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner [K] [R] et [F] [I] à lui payer solidairement les sommes suivantes :
* 2937,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
* 560 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 novembre 2023.

Lors de l'audience, la SA Auvergne Habitat maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 23 août 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1903,05 euros.

[K] [R] et [F] [I], quant à eux, demandent au Juge des Contentieux de la Protection de suspendre les effets de la clause résolutoire et de leur accorder des délais de paiement.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La SA Auvergne Habitat a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [K] [R] et [F] [I].

[K] [R] et [F] [I] ont précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de leur situation auprès de la Commission de Surendettement des Particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[K] [R] et [F] [I] ayant été représentés, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il apparaît que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s'il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public de sorte qu'il n'est, en principe, pas possible pour les parties d'y déroger lors de la conclusion du contrat, il n'en demeure pas moins qu'il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d'y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu'une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux n'est pas contraire aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu'elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de la SA Auvergne Habitat.

Or, la SA Auvergne Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 28 juillet 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2194,04 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 28 septembre 2023.

[K] [R] et [F] [I] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SA Auvergne Habitat, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de [K] [R] et [F] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef. A cet égard, il convient de préciser qu'il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu'il ressort du décompte fourni par la SA Auvergne Habitat que [K] [R] et [F] [I] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l'audience et que ceux-ci n'apportent aucun élément permettant d'établir qu'ils auraient intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l'audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SA Auvergne Habitat produit un décompte arrêté au 23 août 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 1903,05 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA Auvergne Habitat est établie dans son principe et dans son montant à hauteur de 1866,30 euros (après application de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail). [K] [R] et [F] [I] seront donc condamnés, solidairement en application des stipulations du bail, à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré. Sur ce point, il convient de préciser qu'il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement au locataire étant donné qu'il ressort du décompte fourni par la SA Auvergne Habitat que [K] [R] et [F] [I] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l'audience et que ceux-ci n'apportent aucun élément permettant d'établir qu'ils auraient intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'octroi de délais de paiement est notamment conditionné à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l'audience.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 28 juillet 2023.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

[K] [R] et [F] [I] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SA Auvergne Habitat, soit la somme mensuelle de 560 euros. Cette indemnité sera due solidairement par [K] [R] et [F] [I] en application des stipulations du bail.

Sur les autres demandes

[K] [R] et [F] [I], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 400 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,