CA Paris, 14 nov. 2024, RG 22/06163

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06163 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQ66

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny - RG n° 20/06167

APPELANTS

Madame [J] [C]

née le 22 mai 1993

et

Monsieur [U] [V]

né le 27 octobre 1992 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par Me Sylvie ASSOUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : W04

(bénéficient d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006491 du 08/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A.R.L. SOCIETE INDUSTRIELLE [Localité 7] 'SIISD'

RCS 582.037.883

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée et assistée par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Industrielle de [Localité 7] est propriétaire d'un l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 7] (Seine-Saint-Denis).

Après plusieurs plaintes auprès des services de police de Saint-Denis, en mars et mai 2020, en raison de l'occupation, par plusieurs personnes identifiées comme des étudiants, de ses locaux commerciaux, laissés vacants à la suite du départ des preneurs, elle a obtenu, le 26 mai 2020, une ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny commettant un huissier de justice aux fins de constater les conditions d'occupation des locaux.

Un constat a ainsi été dressé le 20 juin 2020, identifiant la présence de Mme [J] [C] et M. [U] [V] dans les locaux situés n° 1 bis, 4 bis, 6 bis et 13 bis (premier étage) et n°13 (rez-de-chaussée) situés [Adresse 4] à [Localité 7],

Par acte d'huissier de justice du 23 juillet 2020, la Société Industrielle de [Localité 7] a fait assigner Mme [J] [C] et M. [U] [V] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de constat de leur entrée dans les lieux par voie de fait, expulsion, fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle de 7.250 euros à compter du 1er janvier 2018 et jusqu'à libération effective des lieux, condamnation in solidum au paiement de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2020 et jusqu'à libération des lieux, de la somme de 5.675,83 euros au titre de la consommation d'eau arrêtée au 13 juillet 2021 et de la somme de 500.000 euros à titre de dommages-intérêts.

M. [V] et Mme [C] ont demandé un délai d'un an pour quitter les lieux et le rejet des demandes de paiement.

Par jugement contradictoire entrepris du 4 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

ORDONNÉ à M. [U] [V] et à Mme [J] [C] de libérer les locaux n° 1 bis, 4 bis, 6 bis et 13 bis (premier étage) et n°13 (rez-de-chaussée) sis [Adresse 4] à [Localité 7] (Seine-Saint-Denis) et appartenant à la société Industrielle de [Localité 7],

DIT qu'à défaut de départ volontaire, M. [U] [V] et Mme [J] [C] pourront être expulsés à la requête de la société industrielle de l'[Localité 7], ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

REJETÉ la demande d'astreinte ;

REJETÉ la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local,

RETIRÉ à M. [U] [V] et à Mme [J] [C] le bénéfice du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

SUPPRIMÉ le bénéfice du sursis prévu par l'article 412-6 du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTÉ M. [U] [V] et Mme [J] [C] de leur demande de délais fondée sur l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNÉ in solidum M. [U] [V] et Mme [J] [C] à payer à la société industrielle de [Localité 7] une somme de 5.000 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2020 et jusqu'à la libération effective et complète des lieux,

DÉBOUTÉ la société industrielle de [Localité 7] de ses demandes de dommages et intérêts complémentaires et relatives aux charges d'eau,

Condamné in solidum M. [U] [V] et Mme [J] [C] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu à prononcer une condamnation sur le fondement de l'article 700 du CPC ;

DIT n'y avoir lieu à déroger à l'exécution provisoire de droit,

Rappelé, en conséquence, que la présence décision est, de droit, exécutoire par provision,

DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 23 mars 2022 par Mme [C] et M. [V],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 juillet 2023 par lesquelles Mme [C] et M. [V] demandent à la cour de :

Dire Madame [J] [C] et Monsieur [U] [V] bien fondés et recevables en leur appel,

D'INFIRMER le jugement entrepris

Et statuant à nouveau

A titre principal

DEBOUTER la SIISD de sa demande d'indemnité d'occupation

Subsidiairement

RAMENER le montant de l'indemnité d'occupation à plus juste proportion

DE CONFIRMER le jugement entrepris

-En ce qu'il a débouté la SIISD de sa demande d'astreinte

-En ce qu'il a débouté la SIISD de ses demandes de dommages et intérêts

complémentaires et relatives aux charges d'eau

-En ce qu'il a débouté la SIISD de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 septembre 2022 au terme desquelles la Société Industrielle de [Localité 7] à la cour de :

DÉCLARER RECEVABLE et BIEN FONDÉE la Société Industrielle de [Localité 7] « SIISD» en ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le Jugement déféré en toutes ses dispositions,

Dès lors, DÉBOUTER Monsieur [U] [V] et Madame [J] [C] de l'intégralité de leurs demandes en cause d'appel

CONDAMNER, solidairement ou à défaut in-solidum, Monsieur [U] [V] et Madame [J] [C] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles qu'a dû engager la Société Industrielle de [Localité 7] «SIISD» pour assurer sa défense en cause d'appel

CONDAMNER, solidairement ou à défaut in-solidum, Monsieur [U] [V] et Madame [J] [C] en tous les dépens que Maître Yves PAQUIS, Avocat, pourra recouvrer directement pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision dans les termes de l'article 699 du CPC.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les lieux ont été repris par procès-verbal d'expulsion du 27 mai 2022.

Sur l' indemnité d'occupation

Mme [C] et M. [V] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation ; subsidiairement ils en demandent la fixation à "de plus justes proportions", qu'ils ne précisent pas.

Ils font valoir que les lieux étaient inoccupés et qu'ils se sont chargés, avec d'autres occupants, de "pallier les carences du propriétaire quant à l'entretien et aux réparations que nécessitait un tel bien immobilier", qu'ils participaient à des activités solidaires, de distribution alimentaire et d'hébergement ponctuels de sans abris et entretenaient de bonnes relations avec le voisinage.

Ils estiment que les lieux sont restés vides et non entretenus après le départ du précédent preneur pendant plusieurs mois, que la société propriétaire "n'est pas fondée à réclamer le moindre euros au titre d'une indemnité d'occupation, puisqu'elle ne justifie en rien de son préjudice financier", que "la condamnation demandée et obtenue ne fait qu'ajouter un surendettement inévitable à la situation d'impécuniosité dans laquelle se trouvent déjà les défendeurs bénéficiaires de l'aide juridictionnelle" et que " la destruction des lieux occupés concomitante avec l'expulsion de ses occupants est de nature à démonter le peu de cas que fait le propriétaire des lieux pour lesquels il revendique la somme de 5.000 euros d'indemnité d'occupation par mois."

L'intimée conclut à la confirmation du jugement ; elle rappelle que les intéressés ont porté atteinte à son droit de propriété et à l'ordre public, contrairement à ce qui est soutenu, les lieux étant inadaptés à un usage d'habitation ; que les locaux étaient destinés à être commercialisés depuis, notamment, novembre 2019 et que la vente a été entravée par cette occupation illégale qui a constitué une grave atteinte à son droit de propriété.

Lorsque l'occupant sans droit ni titre d'un local s'y maintient néanmoins, il peut être condamné, à la demande du propriétaire, au paiement d'une indemnité d'occupation.

Cette indemnité trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature : compensatoire et indemnitaire ; elle peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Si elle peut se cumuler avec des dommages et intérêts, c'est à la condition que soit constatée l'existence d'un préjudice distinct de celui motivant son octroi.

L'indemnité d'occupation en cas d'occupation sans droit ni titre, suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices: il s'agit de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Peuvent ainsi être pris en compte le bénéfice dont le propriétaire a été privé, la perte de la possibilité d'affecter les lieux à une activité plus rémunératrice, le dommage subi par le propriétaire qui a dû engager de longues procédures contre l'occupant. La valeur locative est une référence possible mais non obligatoire et l'indemnité peut d'ailleurs être d'un montant excédant la valeur locative.

En l'espèce, les appelants ne contestent pas ne pas disposer d'un quelconque titre d'occupation des lieux.

C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a rappelé en substance les principes juridiques applicables tant au droit de propriété (article 544 du code civil) qu'à l'indemnisation d'une occupation illicite, et a retenu que la société propriétaire démontre que la surface des lots occupés est de 790 m² et la valeur locative annuelle de 110 euros par mètre carré (soit une valeur locative annuelle de 86.900 euros et 7.241,66 euros par mois), sans être contredite par Mme [C] et M. [V] ; qu'il a considéré cependant que les circonstances de l'espèce et les caractéristiques du bien justifiaient que l'indemnité soit fixée à 5.000 euros par mois.

La cour ajoute :

-qu'au regard des dispositions légales et s'agissant de réparer intégralement et sans perte ni profit le préjudice subi par le propriétaire, la précarité financière des appelants n'a pas à être prise en compte ;

-qu'il résulte des pièces produites qu'un projet de cession du bien en 2020 a été entravé par cette occupation illégale, que des branchements électriques ont été réalisés par Mme [C] qui a établi un contrat avec un fournisseur d'électricité; que selon un courrier adressé par le préfet de la Seine-Saint-Denis à la société Industrielle de [Localité 7] le 23 août 2021, l'occupation des locaux pourrait "entraîner de nombreuses nuisances susceptibles d'occasionner des troubles à l'ordre public ainsi qu'à la sécurité et à la salubrité publique ", que la société est donc alertée "sur les risques induits par le maintien de cette situation et de nature à engager [sa] responsabilité en cas d'incident directement imputable à cette situation" et est invitée à faire procéder à une expulsion ; qu'ainsi, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, l'occupation des lieux était non seulement dangereuse et inappropriée mais qu'en outre la responsabilité de la propriétaire se trouvait potentiellement en cause du fait de leurs agissements.

Au vu de ces éléments il convient de confirmer le jugement, le premier juge ayant suffisamment et pertinemment pris en compte les arguments de Mme [J] [C] et M. [U] [V].

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.

Il convient d'allouer à la société Industrielle de [Localité 7] une indemnité de procédure de 800 euros.

PAR CES MOTIFS