CA Montpellier, 14 nov. 2024, RG 24/00558

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 24/00558 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QDTC

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 17 JANVIER 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 1223000991

APPELANTE :

L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 6] MEDITERRANEE METROPOLE (ACM - HABITAT), établissement public industriel et commercial au capital de 0,00 euros, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Alexia ROLAND de la SCP VINSONNEAU - PALIES - NOY - GAUER & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me NOYER

INTIMES :

Madame [V] [J] épouse [Y]

née le 06 Septembre 1974 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Me Yves léopold KOUAHOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [I], [O] [Y]

né le 20 Novembre 1975 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par Me Yves Léopold KOUAHOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 24 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseiller,

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 20 avril 1998, prenant effet le 1er mai 1998, l'office public de l'habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole ACM Habitat a donné à bail à usage d'habitation à Mme [V] [J] un appartement n°378, situé [Adresse 5], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 406,89 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 64,87 euros, pour une durée de six ans renouvelable tacitement.

Ce bail a fait l'objet d'un avenant, daté du 16 décembre 2015, selon lequel il est, à compter du 6 juin 2011, au nom de Mme [V] [Y] et M. [I] [Y], son époux.

Par acte en date du 13 octobre 2018, prenant effet la veille, l'office ACM Habitat a donné à bail à usage de garage à M. et Mme [Y] un garage n°4046, situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 41,43 euros charges comprises.

Le 13 février 2023, l'office ACM Habitat a fait délivrer à M. et Mme [Y] un commandement de payer la somme de 1 310,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 février 2023.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2023, l'office ACM Habitat a assigné M. et Mme [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu'il constate la résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, qu'il ordonne leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, qu'il les condamne solidairement par provision au paiement de la somme de 1 358,02 euros correspondant au montant de l'arriéré des loyers et charges dus ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier terme de loyer et au paiement de la somme de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Suite à une réouverture des débats à l'audience du 12 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, par ordonnance rendue le 17 janvier 2024, a :

- déclaré recevable l'action en référé,

- débouté ACM Habitat dc l'ensemble de ses demandes,

- condamné ACM Habitat aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et débouté ACM Habitat de sa demande dc. ce chef,

- constaté l'exécution provisoire,

- dit qu'une copie de la décision sera transmise au représentant de l'Etat dans le département.

Par déclaration en date du 1er février 2024, l'office ACM Habitat a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance en date du 21 février 2024, l'affaire a été fixée à l'audience du 1er octobre 2024 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.

Par des dernières conclusions déposées le 18 septembre 2024 et signifiées le 19 septembre 2024, l'office ACM Habitat demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1728, 540 et 1240 du code civil et 834, 835, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

- accueillir son appel,

- infirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions ;

- et, statuant à nouveau :

- constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux litigieux consentis par ACM Habitat à M. [I] [Y] et Mme [V] [Y] , portant sur le logement situé [Adresse 5], et le garage n° 4046 situé [Adresse 4] à [Localité 6], étaient bien réunies au terme du délai légal ;

- lui donner acte qu'il se désiste, tenant le règlement intégral de la dette locative objet du présent litige, de ses demandes tendant à obtenir l'expulsion des requis, leur condamnation au paiement de l'arriéré locatif, ainsi que leur condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation ;

- dire que, tenant l'effacement total de l'arriéré locatif, les clauses résolutoires contenues dans les baux litigieux sont réputées jamais avoir été acquises ;

- condamner M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 200 euros en remboursement des frais irrépétibles exposés en première instance, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- en toute hypothèse, les condamner au paiement de la somme de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel.

Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que

- l'appréciation du montant de la dette était erronée, le commandement de payer était bien demeuré infructueux et les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient acquises, justifiant le prononcé de l'expulsion et l'octroi de délais de paiement,

-toutefois, la dette ayant été réglée, l'infirmation ne portera plus que sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire avec la précision qu'elle est réputée n'avoir jamais joué,

- la condamnation aux frais d'instance sera également réformée eu égard à la décision, qui aurait dû être rendue.

Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est en date du 24 septembre 2024.

M. et Mme [Y], destinataires par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024 déposé à l'étude, de la déclaration d'appel et des conclusions de l'appelant, ont constitué avocat après la clôture de l'instruction.

MOTIFS DE LA DECISION :

Au préalable, il convient de rappeler qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, en appel, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. Il appartient, ainsi, à la cour d'examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé, la partie, qui ne conclut pas, étant réputée se les approprier.

1 -sur la résiliation des baux et ses conséquences

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail d'habitation en date du 20 avril 1998 comprend une telle clause et le bail relatif au garage, en date du 13 octobre 2018, comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie à l'issue d'un délai d'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Au vu du dernier décompte produit, couvrant la période du 1er mai 1998 au 15 septembre 2024, le commandement de payer du 13 février 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; les conditions d'acquisition des clauses résolutoires, figurant aux baux, étaient réunies à la date du 14 mars 2023 pour le garage et du 14 avril 2023 pour l'appartement.

Selon l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu du règlement de l'arriéré locatif, l'office ACM Habitat sollicite que la réunion des conditions d'acquisition desdites clauses soit constatée, mais qu'il soit dit qu'elles sont réputées n'avoir jamais été acquises.

Au vu de ces éléments, il convient de constater que les locataires ont mis à profit les délais d'appel pour solder leur dette locative, celle-ci étant désormais éteinte, ce qui démontre leur capacité de régler la dette dans les délais de paiement légaux, qui leur seront accordés rétroactivement jusqu'au 10 juillet 2024, date de l'extinction. Ces délais ayant, d'ores et déjà, été respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué.

Par ailleurs, conformément à la demande de l'office ACM Habitat, il convient de constater son désistement des demandes tendant au prononcé de l'expulsion de M. et Mme [Y] et à leur condamnation, à titre provisionnel, au paiement d'un arriéré locatif et au versement d'une indemnité mensuelle d'occupation.

2- sur les autres demandes

M. et Mme [Y], qui succombent principalement, seule leur dette locative étant à l'origine de la procédure diligentée par leur bailleur, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel sans que ni l'équité, ni aucune considération d'ordre économique ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :