CA Caen, 14 nov. 2024, RG 23/01482

AFFAIRE : N° RG 23/01482

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 16 Mai 2023

RG n° 22/03808

COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

Madame [M] [U] [G] épouse [F]

née le 23 Octobre 1950 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée et assistée par Me Sabrina SIMAO, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2023-01459 du 23/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)

INTIME :

Monsieur [O] [N]

né le 20 Septembre 1966 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté et assisté par Me Dominique LECOMTE, substitué par Me Laurence DOREL, avocats au barreau de CAEN

DEBATS : A l'audience publique du 16 septembre 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 14 novembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 29 mars 2019, M. [O] [N] a donné à bail à Mme [M] [F] un logement situé [Adresse 5]) moyennant un loyer mensuel de 416 euros, outre les charges.

Selon engagement du même jour, M. [B] [L] s'est porté caution solidaire des engagements pris par Mme [M] [F].

Par acte du 11 juillet 2022, signifié à M. [B] [L] le 28 septembre 2022, M. [O] [N] a fait délivrer à Mme [M] [F] un commandement de payer la somme principale de 6.710,57 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date outre les frais.

Le commandement visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux, M. [O] [N], a, par actes d'huissier de justice du 4 octobre 2022, fait assigner Mme [M] [F], ainsi que M. [B] [L], devant le juge des contentieux de la protection de Caen aux fins d'obtenir principalement la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de Mme [M] [F], et de condamner solidairement Mme [M] [F] et M. [B] [L] au paiement des différentes sommes au titre des loyers demeurant impayés, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement contradictoire du 16 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

- rejeté l'exception d'inexécution ;

- déclaré irrecevable la demande d'expertise ;

- constaté la résiliation de plein droit du bail liant M. [O] [N] à Mme [M] [F] à la date du 11 septembre 2022 ;

- dit que Mme [M] [F] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux Résidence "[Adresse 5] ;

- ordonné son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant un commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l'article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit n'y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

- condamné Mme [M] [F] à verser mensuellement à M. [O] [N] une indemnité d'occupation de la date de résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié ;

- condamné Mme [M] [F] à verser à M. [O] [N] la somme de 9.707,94 euros au titre de l'arriéré impayé au 28 février 2023 outre les intérêts au taux légal portant sur la somme de 6710,57 euros à compter du commandement de payer en date du 11 juillet 2022 et à compter de l'assignation pour le surplus sauf à tenir compte de la décision définitive de la commission de surendettement des particuliers du Calvados ;

- dit que l'engagement de cautionnement de M. [B] [L] est limité à la somme de 4.920 euros arrêtée au 31 mars 2022 ;

- condamné M. [B] [L] au paiement de la somme de 4.920 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- condamné solidairement Mme [M] [F] et M. [B] [L] à verser à M. [O] [N] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;

- condamné solidairement Mme [M] [F] et M. [B] [L] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer en date du 11 juillet 2022 et 28 septembre 2022 ;

- rejeté le surplus des demandes des parties.

Par déclaration du 19 juin 2023 adressée au greffe de la cour, Mme [M] [G] épouse [F] a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de M. [N].

Par dernières conclusions du 12 septembre 2023, Mme [M] [G] épouse [F] demande à la cour de :

- Dire l'appel interjeté recevable et bien fondé,

En conséquence,

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* rejeté l'exception d'inexécution,

* déclaré irrecevable la demande d'expertise,

* constaté la résiliation de plein droit du bail liant M. [O] [N] à Mme [M] [F] à la date du 11 septembre 2022,

* dit que Mme [M] [F] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux Résidence '[Adresse 5],

* ordonné son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique,

* rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant un commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

* condamné Mme [M] [F] à verser mensuellement à M. [O] [N] une indemnité d'occupation de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié,

* condamné Mme [M] [F] à verser à M. [O] [N] la somme de 9.707,94 euros au titre de l'arriéré impayé au 28 février 2023, outre les intérêts au taux légal portant sur la somme de 6.710,57 euros à compter du commandement de payer en date du 11 juillet 2022 et à compter de l'assignation, pour le surplus sauf à tenir compte de la décision définitive de la commission de surendettement des particuliers du Calvados,

* condamné solidairement Mme [M] [F] et M. [B] [L] à verser à M. [O] [N] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que l'exécution provisoire du Jugement est de droit,

* condamné solidairement Mme [M] [F] et M. [B] [L] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer en date du 11 juillet 2022 et 28 septembre 2022,

* rejeté le surplus des demandes des parties.

- Statuer à nouveau de ces chefs.

A titre principal,

- Ordonner une expertise du logement situé [Adresse 5],

- Confier les opérations d'expertise à tel expert qu'il plaira à la juridiction avec pour mission de caractériser l'indécence du logement, évaluer et chiffrer les travaux de reprise et le préjudice de jouissance subi par la locataire,

En tout état de cause,

- Juger Mme [F] recevable et bien fondée à opposer l'exception d'inexécution à son bailleur

En conséquence,

- Débouter M. [O] [N] de toutes demandes de paiement de loyer et par suite de résiliation de bail et d'expulsion, et de l'ensemble de ses demandes,

- Condamner M. [O] [N] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions des article 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle, outre le paiement des entiers dépens,

- Constater l'effacement de la dette de Mme [F] à hauteur de 7.638,39 euros,

Pour le surplus,

- Autoriser Mme [F] à s'acquitter des sommes dues à l'aide de mensualités de 50 euros, le solde devant être réglé à l'occasion de la 24ème mensualité,

En conséquence,

- Suspendre les effets de la clause résolutoire,

- Débouter M. [O] [N] de l'ensemble de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

- Accorder un délai de trois ans à Mme [F] pour quitter le logement,

- Débouter M. [O] [N] de sa demande tendant à voir condamner Mme [F] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dire que chacune des parties conservera à sa charge le paiement de ses frais irrépétibles et dépens.

Par dernières conclusions déposées le 7 juin 2024, M. [O] [N] demande à la cour de :

- Débouter purement et simplement Mme [F] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

- Confirmer la décision entreprise en tous points,

- Si besoin était, prononcer, pour faute, la résiliation du bail consenti à Mme [F] et confirmer le jugement au titre des conséquences en résultant,

- Condamner Mme [F] au paiement de la somme principale de 5.027,76 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus à la date de la restitution des lieux à la fin du mois d'octobre 2023,

- La condamner au paiement de la somme de 'XXX' euros, au titre des dégradations locatives constatées dans la salle de bains,

Y ajoutant,

- Condamner Mme [F] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juillet 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Sur la résiliation du bail

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 24, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur justifie de la délivrance le 11 juillet 2022 d'un commandement d'avoir à payer la somme principale de 6.710,57 eurosau titre des loyers et charges au mois de septembre 2022.

En l'espèce, Mme [F] ne conteste pas ne pas avoir payé ses loyers et ne pas avoir régularisé l'arriéré dû dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer mais oppose au bailleur l'exception d'inexécution en raison de l'insalubrité du logement.

Elle soutient que l'insalubrité du logement est établie par le contrôle de décence du logement effectué par la Caisse d'allocations familiales établi le 11 mai 2021.

C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, que le premier juge a écarté le moyen tiré de l'exception d'inexécution dès lors que la locataire n'établit pas que le logement est inhabitable.

Le premier juge a justement déclaré irrecevable la demande d'expertise fondée sur l'article 145 du code de procédure civile.

Mme [F] formule une nouvelle demande d'expertise pour caractériser l'état d'indécence du logement, chiffrer le coût des travaux de reprise et son préjudice de jouissance, arguant de ce que la cour peut ordonner une expertise si elle est insuffisamment éclairée sur l'état du logement.

Il sera constaté que Mme [F] a quitté les lieux donnés à bail depuis plus d'un an et que la demande d'expertise n'apparaît dès lors pas fondée. Elle ne formule en outre aucune demande au fond relative à un préjudice de jouissance.

La demande d'expertise sera rejetée.

Dès lors, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail.

Sur la demande en paiement

Il sera relevé que M. [N] forme une demande de condamnation au paiement d'une somme de 5.027,76 euros uniquement au titre des loyers et indemnités d'occupation dus à la date de libération des lieux.

Il ressort du décompte actualisé communiqué par M. [N] ( pièce 21) que la créance de Mme [F] s'établit comme suit au 30 mai 2024 :

9.707,94( impayés au 28 février 2023) + 3.696,31 euros (indemnités d'occupation de mars 2023 au 30 octobre 2023) - 7.638,39euros (effacement de la dette par la commission de surendettement) - 3.688 euros (versements du 24 janvier 2023 au 5 octobre 2023) = 2.077,86 euros.

La condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile prononcée par le premier juge ne peut être comprise dans ce décompte ni les frais engagés pour la procédure ou les frais liés à l'expulsion qui sont compris dans les dépens, ni les intérêts non justifiés.

Par ailleurs, M. [L], qui s'est porté caution pour le règlement des loyers et charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d'occupation, toutes indemnités, tous intérêts, a réglé une somme de 4.595,36 euros le 20 septembre 2023 en exécution d'une saisie-attribution.

Dès lors, M. [N] ne justifie pas d'une créance à l'encontre de Mme [F].

Il sera débouté de sa demande en paiement.

Sur les demandes de délais

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Selon l'article 24 VII, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Suivant l'article L. 412-4, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut en aucun cas être inférieur à trois mois ni être supérieur à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques ainsi que les diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

A l'appui de ses demandes de délais, Mme [F] fait valoir qu'elle perçoit une retraite de 980 euros par mois, qu'elle a bénéficié d'une procédure de surendettement, qu'elle est débitrice de bonne foi, qu'elle rencontre des difficultés psychiques, que sa fille fait des démarches pour la reloger, qu'elle est en attente d'une aide du Fonds de solidarité pour le logement.

En l'espèce, Mme [F] n'apparaît pas en situation de régler les loyers dès lors que les règlements intervenus depuis janvier 2023 émanent essentiellement de la CAF et de la caution et que Mme [F] n'a pas été en mesure de régler le complément de loyer ou indemnité d'occupation qui restait dû tous les mois.

Il n'y a donc pas lieu de décider que la clause de résiliation de plein droit n'a pas joué.

Par ailleurs, Mme [F], qui a fait l'objet d'une procédure d'expulsion le 30 octobre 2023, ne s'explique pas sur ses conditions de logement actuelles et ne justifie pas de difficultés de relogement.

Mme [F] sera donc déboutée de ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Le bailleur formule une demande de condamnation de Mme [F] au titre des dégradations locatives constatées dans la salle de bain.

Il ne chiffre aucunement sa demande ni ne justifie de dégradations dès lors qu'aucun état d'état des lieux de sortie n'est communiqué et que la demande est fondée sur un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 13 décembre 2022 alors que la locataire a quitté les lieux le 30 octobre 2023 sans que l'état du logement à cette date ne soit établi.

La demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

Mme [F], qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel, à payer à M. [N] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS