CA Besancon, 14 nov. 2024, RG 24/00108

Le copies exécutoires et conformes délivrées à

ASW/FA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00108 - N° Portalis DBVG-V-B7I-EXJL

COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 décembre 2023 - RG N°23/00227 - PRESIDENT DU TJ DE BESANCON

Code affaire : 71I - Demande de remise de pièces ou de fonds détenus par le syndic

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre

Mme Anne-Sophie WILLM et M. Cédric SAUNIER, conseillers

Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Anne-Sophie WILLM, présidente de l'audience, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

DELIBERE :

Mme Anne-Sophie WILLM, conseiller, présidente de l'audience a rendu compte, conformément à l'article 786 du code de procédure civile aux autres magistrats :

M. Michel WACHTER, président de chambre et M. Cédric SAUNIER, conseiller.

L'affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Syndic. de copro. FONCIA

sis [Adresse 1]

Immatriculé au RCS de Strasbourg sous le numéro 678 501 172

Représentée par Me Jean-Yves REMOND, avocat au barreau de JURA

ET :

INTIMÉE

Syndic. de copro. [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société SQUARE HABITAT FRANCHE-COMTE, SAS, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Sis [Adresse 2]

Immatriculé au RCS de BESANCON sous le n° 899 525 547

Représentée par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

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EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

La SASU Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté (Foncia) a été désignée en qualité de syndic de la copropriété Sous Chaudanne située [Adresse 2] par l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 17 décembre 2021.

Son mandat a pris effet le 1er janvier 2022, mais n'a pas été renouvelé lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 avril 2023, laquelle a nommé la SAS Square Habitat Franche Comté en ses lieu et place.

Le 30 août 2023, Foncia a été mise en demeure de transmettre au nouveau syndic les pièces nécessaires au suivi du dossier et à restituer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme de 2 103,13 euros à titre d'honoraires facturés postérieurement à la fin du mandat.

Par acte du 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] (le syndicat) a fait assigner Foncia devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon aux fins de la voir condamnée à lui remettre les documents sollicités, ainsi qu'au paiement d'une provision sur dommages et intérêts et au remboursement d'honoraires.

Par ordonnance rendue le 12 décembre 2023, le juge des référés a :

- condamné la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté à remettre au syndicat de copropriétaires de l'immeuble Sous Chaudanne situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Square Habitat, les pièces suivantes :

. les pièces et archives comptables des exercices 2015-2016, 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020 et 2020-2021,

. le grand livre comptable du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

. les archives sous format papier de 2016 à 2023,

. les avis de mutation depuis le 1er janvier 2021,

. les états datés réalisés depuis le 1er janvier 2023,

. les factures des exercices 2021-2022 et 2022-2023,

. le relevé général des dépenses 2022-2023 (le document reçu étant incomplet - date d'édition le 3 mars 2023),

suivant bordereau récapitulatif et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, et jusqu'à la remise de l'intégralité des pièces susvisées,

- condamné la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble Sous Chaudanne situé [Adresse 2] une provision de 4 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts, conformément à l'alinéa 3 de l'article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

- condamné la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble Sous Chaudanne situé [Adresse 2] une provision de 4 038,32 euros à valoir sur le remboursement des honoraires indûment perçus,

- condamné la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble Sous Chaudanne situé [Adresse 2] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté aux dépens.

Pour statuer ainsi, le juge des référés a notamment retenu :

Sur la demande de production de pièces

- que la gestion de la copropriété s'avérait impossible en raison de l'inertie de Foncia ;

Sur la demande de dommages et intérêts

- qu'en l'absence des pièces comptables et administratives réclamées, la gestion de la copropriété s'avérait compliquée depuis plusieurs mois,

- que certaines factures étaient demeurées implayées,

- que le nouveau syndic allait être contraint de reprendre manuellement la comptabilité incomplète des exercices précédents, ce qui allait générer un surcoût pour le syndicat des copropriétaires ;

Sur la demande de remboursement des honoraires indus

- qu'il était justifié d'une facturation par Foncia correspondant à des honoraires postérieurement à la fin de son mandat expirant le 31 décembre 2022.

-oOo-

Par déclaration formée le 24 janvier 2024, Foncia a relevé appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 mai 2024, elle demande à la cour :

- de la juger recevable et bien fondée en son appel de la décision rendue par le président du tribunal judiciaire de Besançon le 12 décembre 2023 (RG 23/00227),

Y faisant droit,

- de réformer l'ordonnance de référé rendue le 12 décembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Besançon (RG 23/00227), en ce qu'elle :

. l'a condamnée à remettre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Sous Chaudanne, situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Square Habitat, les pièces suivantes :

. les pièces et archives comptables des exercices 2015-2016, 2017-2018, 2018-2019, 2019- 2020 et 2020-2021,

. le grand livre comptable du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

. les archives sous format papier de 2016 à 2023,

. les avis de mutation depuis le 1er janvier 2021,

. les états datés réalisés depuis le 1er janvier 2023,

. les factures des exercices 2021-2022 et 2022-2023,

. le relevé général des dépenses 2022-2023 (le document reçu étant incomplet - date d'édition le 3 mars 2023),

suivant bordereau récapitulatif et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du

8ème jour suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, et jusqu'à la remise de l'intégralité

des pièces susvisées,

. l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Sous Chaudanne situé [Adresse 2] une provision de 4 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts, conformément à l'alinéa 3 de l'article 18 - 2 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965,

. l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Sous Chaudanne situé [Adresse 2] une provision de 4 038,32 euros à valoir sur le remboursement des honoraires indûment perçus,

. l'a condamnée à payer au syndicat des propriétaires de l'immeuble Sous Chaudanne situé [Adresse 2] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. l'a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau

Sur la recevabilité de certaines demandes

- de juger irrecevables les demandes de remise du relevé général des dépenses sur l'année 2023

complet et des factures des exercices 2021-2022 et 2022-2023, compte-tenu de l'absence de mise en demeure concernant ces documents,

Sur le fond

Sur les pièces

A titre principal

- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de sa demande de remise de pièces sous astreinte formulée à son encontre,

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande de remise de pièces,

- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de sa demande de condamnation assortie d'une astreinte de 50 euros par jour de retard jusqu'à la remise de l'intégralité des pièces visées dans l'ordonnance, ou dans l'arrêt à venir, à compter du 8ème jour suivant la signification,

Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts

- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de sa demande de

condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 4 000 ou 4 500 euros à valoir sur des dommages et intérêts,

Sur la demande de remboursement des honoraires

- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 4 038,32 euros,

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

De première instance :

- de limiter la condamnation à la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

D'appel :

- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens d'instance d'appel,

- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

-oOo-

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 mars 2024, le syndicat demande à la cour :

- de confirmer l'ordonnance de référé rendue par monsieur le président du tribunal judiciaire de Besançon le 12 décembre 2023,

Rejetant toutes prétentions plus amples ou contraires,

- de débouter la SAS Foncia de l'intégralité de ses demandes, tant sur l'irrecevabilité que sur le fond,

Y ajoutant,

- de condamner la SAS Foncia à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

-oOo-

L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 août 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 12 septembre 2024.

Elle a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR CE, LA COUR

I. Sur l'irrecevabilité des demandes de remise du relevé général des dépenses sur l'année 2023 et des factures des exercices 2021-2022 et 2022-2023

Foncia renvoie à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour indiquer qu'en l'absence de mise en demeure portant sur certaines pièces, le syndicat ne pouvait saisir le juge des référés d'une demande de remise relative au relevé général des dépenses ainsi qu'aux factures des exercices cités.

Le syndicat fait valoir que la liste figurant dans la mise en demeure n'était pas exhaustive, que la transmission des pièces doit être spontanée et que la charge de la preuve de la remise des pièces et des fonds pèse sur le syndic sortant.

Réponse de la cour :

Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable aux faits :

'En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.'

Cet article n'est destiné qu'à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l'ancien syndic, et il n'appartient pas à l'ancien syndic d'apprécier l'utilité des documents réclamés.

En l'espèce, il est constaté que par courrier du 16 janvier 2023, le président du conseil syndical a mis en demeure Foncia de lui remettre, outre le grand livre, les relevés de compte bancaire et les factures ainsi que l'état des dépenses de l'exercice 2021-2022, et dans la dernière lettre comminatoire du 30 août 2023, il lui a notamment été demandé, conformément à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, sous la menace d'une action en justice, la remise des archives comptables de 2016 à 2023.

Si aucune mise en demeure au titre précisément du relevé général des dépenses 2023 complet et des factures des exercices 2021-2022 et 2022-2023 n'a été délivrée, elle n'était cependant aucunement requise dès lors que dans la mise en demeure du 16 janvier 2023 et dans celle du 30 août 2023, les pièces réclamées au titre des archives et des états incluaient ces éléments.

La mise en demeure du 30 août 2023 suffit donc à remplir les conditions légales exigées au titre de la recevabilité de la demande présentée par le syndicat, et il n'appartient pas à Foncia d'apprécier l'utilité des documents réclamés.

La fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité des demandes de remise du relevé général des dépenses sur l'année 2023 complet et des factures des exercices 2021-2022 et 2022-2023 sera en conséquence rejetée.

II. Sur la demande de remise des pièces sous astreinte

Foncia fait valoir que dans la mesure où certaines pièces ont été remises avant l'assignation ou l'ordonnance du 12 décembre 2023, et que d'autres n'ont pas été listées dans la mise en demeure du 30 août 2023, elle ne pouvait se voir condamnée à leur remise sous astreinte. Elle indique :

- avoir transmis au nouveau syndic, le 3 novembre 2023, les archives sous format papier de 2016 à 2023,

- que s'agissant des factures des exercices 2021-2022 et 2022-2023, elle ont été nécessairement remises dès lors qu'il n'en est question ni dans les divers échanges, ni dans la mise en demeure du 30 août 2023,

- que le relevé général des dépenses n'était pas mentionné dans la mise en demeure,

- que si le grand livre ne fait apparaître que des écritures à compter de 2022, c'est parce qu'elle n'a été syndic de la copropriété que du 1er janvier au 31 décembre 2022 et que son prédécesseur n'utilisait pas le même logiciel qu'elle,

- qu'elle a transmis les fichiers numériques qu'elle avait en sa possession dans ses propres dossiers,

- que pour les avis de mutation de 2021, elle ne pouvait déférer à la demande dans la mesure où elle n'a été syndic de la copropriété qu'en 2022, et qu'il en est de même pour les états et les avis de mutation établis depuis le 1er janvier 2023.

Le syndicat soutient que si quelques documents ont été remis, ils sont incomplets, citant le grand livre comptable portant sur l'exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 qui ne comporte aucune écriture relative à 2021. Il fait valoir que Foncia aurait pu transmettre la comptabilité en version papier, que le relevé des dépenses du 3 mars 2023 est erroné, tout comme le bilan annuel des charges pour chaque copropriétaire portant sur la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, et que la liste des pièces au 10 mai 2023 dont se prévaut Foncia ne permet pas d'identifier avec précision les pièces remises. Elle fait également valoir que Foncia avait l'obligation de dresser un bordereau de pièces conformément aux dispositions de l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967 lors de la transmission de documents dont elle se prévaut à la date du 10 mai 2023.

Réponse de la cour :

Aux termes de l'article 33 du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 : 'En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.'

En l'espèce, il est constaté que l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires qui s'est tenue le 20 avril 2023 a désigné la société Square Habitat en qualité de syndic en lieu et place de Foncia, et que si le 10 mai 2023 Foncia a communiqué des pièces listées dans son courrier, il est justifié par la suite de plusieurs demandes et mises en demeure à cette fin, notamment :

- le 11 mai 2023, où le nouveau syndic a constaté l'absence de grand livre comptable et balance pour la période à compter du 1er juillet 2022, la présence de deux grands livres comptables différents et incomplets pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

- les 15 et 26 mai 2023, où il a été sollicité la transmission des archives manquantes des exercices 2015 à 2022,

- le 20 juin 2023, où le nouveau syndic a indiqué à Foncia que les derniers documents transmis ne répondaient pas aux besoins, qu'il n'était produit que le détail des écritures à partir du 1er janvier 2022 et qu'il ne lui était pas possible de reconstituer les écritures entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2021 à partir d'un solde,

- le 30 août 2023, où il a été sollicité les pièces et archives comptables des exercices 2015 à 2021, le grand-livre comptable du 1er juillet au 31 décembre 2021, les archives sous format papier de 2016 à 2023, les avis de mutation depuis le 1er janvier 2021 et les états datés réalisés depuis le 1er janvier 2023.

Il est en outre constaté que le 18 octobre 2023 (pièce syndicat N°7), le nouveau syndic a attesté que l'absence de transmission des pièces comptables par le syndic sortant Foncia causait un préjudice à la copropriété et retardait la reprise comptable permettant l'approbation et la régularisation des charges de l'exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, et qu'il était impossible d'entériner la comptabilité de l'exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Si Foncia fait valoir qu'elle ne pouvait être condamnée sous astreinte le 12 décembre 2023 à remettre des pièces qu'elle avait transmises le 3 novembre 2023, soit les archives sous format papier, cela est contesté et sur ce point, il est observé que le courrier du 3 novembre 2023 ne comporte aucun bordereau permettant à Foncia de se dégager de son obligation de produire les pièces réclamées.

La demande du syndicat est donc justifiée pour l'ensemble des pièces sollicitées et l'ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a condamné Foncia à remettre au syndicat l'ensemble des pièces visées sous astreinte.

III. Sur les dommages et intérêts

Le syndicat fait valoir que la gestion de la copropriété est compromise en l'absence de transmission de plusieurs pièces comptables ou de pièces incomplètes, que certaines factures demeurent impayées et que le nouveau syndic s'est trouvé contraint de reprendre manuellement la comptabilité des exercices précédents. Il ajoute que l'exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 n'a pas été approuvé en raison de nombreuses anomalies qui ont été signalées à Foncia par le conseil syndical, et que notamment l'état des dépenses de cet exercice est erroné et à refaire. Il renvoie sur ce point au relevé général des dépenses ainsi qu'à la répartition des frais de chauffage dont le montant n'a pas été repris par Foncia, et soutient que 30 heures sont au minimum nécessaires pour remettre à jour la comptabilité relative à cette période.

Foncia rétorque qu'aucune précision n'est apportée sur les anomalies invoquées au titre de la comptabilité de l'exercice 2021-2022, que les 30 heures de travail prétendues pour reprendre la comptabilité d'un exercice sont insensées alors que pour chaque poste le solde antérieur au 1er janvier 2022 se trouve précisé dans le grand livre comptable communiqué. Elle ajoute que la nécessité de reprendre la comptabilité des exercices antérieurs à celui du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 n'est pas justifiée, ce d'autant plus que les comptes des exercices précédents ont été approuvés par l'assemblée des copropriétaires du 17 décembre 2021 et qu'il en est de même du budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Réponse de la cour :

Il est rappelé que par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut toujours accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, qui n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l'espèce, la légitimité de l'action du syndicat est acquise.

Le retard et/ou le manquement de Foncia à l'exécution de ses obligations légales sont démontrés et il ressort notamment de l'attestation du nouveau syndic du 18 octobre 2023, qui n'est contredite par aucune pièce, que le fait que Foncia n'ait pas transmis les pièces comptables occasionne, à la charge du syndicat, un coût de reprise de la comptabilité chiffré à 3 240 euros.

Le préjudice du syndicat est donc établi et l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné Foncia au paiement d'une provision de 4 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts, conformément à l'alinéa 3 de l'article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

IV. Sur le remboursement des honoraires

Le syndicat indique que Foncia a facturé des honoraires postérieurement à la fin de son mandat expirant le 31 décembre 2022. Il soutient que ces facturations sont injustifiées car effectuées hors mandat.

Foncia fait valoir que la demande de remboursement se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où elle a administré la copropriété durant les premiers mois de 2023, qu'elle a agi dans l'intérêt des copropriétaires dans le suivi des sinistres et des recouvrements, et que les frais et honoraires de mutation lui sont dus car sans ces prestations, les ventes des lots n'auraient pu avoir lieu.

Réponse de la cour :

En l'espèce, le contrat de syndic passé avec Foncia a été conclu pour une durée d'un an du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, moyennant une rémunération forfaitaire de 6 985,99 euros comprenant notamment la tenue de l'assemblée générale annuelle.

Il est observé que par courrier du 16 janvier 2023, le syndicat a sollicité de Foncia qu'elle convoque l'assemblée générale annuelle visant à approuver les comptes de l'exercice clos au 30 juin 2022, lui rappelant qu'elle avait été rémunérée pour cela, et que lors de l'assemblée du 20 avril 2023, les comptes de l'exercice 2021-2022 n'ont pas été approuvés au motif qu'une partie des factures et des éléments bancaires n'avaient pas été présentés au conseil syndical et que l'état des dépenses et le fonds 'travaux' présentés par Foncia étaient erronés.

Il est justifié que Foncia a mis en compte des honoraires facturés et réglés postérieurement à la fin de son mandat à hauteur de 4 038,32 euros, et sur ce point, si elle fait valoir que cette somme correspond à l'administration de la copropriété les premiers mois de 2023, à des frais de suivi de sinistres, ainsi qu'à des frais de recouvrement, il n'en est justifié par aucune pièce, seuls les frais et honoraires de mutation chiffrés à 1 439 euros apparaissant non sérieusement contestables au vu des avis de mutations produits en pièces 25, 26 et 27 confrontés à la liste des prestations incluses dans le forfait figurant à l'annexe au contrat de syndic et dans lesquelles les frais et honoraires liés aux mutations ne sont pas compris.

Compte-tenu de ces éléments, l'ordonnance entreprise sera confirmée sur le principe de la condamnation de Foncia au règlement d'une provision à valoir sur le remboursement des honoraires indûment perçus, mais infirmée sur son quantum qui sera limité à la somme de 2 599,32 euros (4 038,32 - 1 439).

V. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile

L'ordonnance déférée sera confirmée sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

L'appelante sera condamnée aux dépens d'appel.

Les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS