CA Basse Terre, 14 nov. 2024, RG 22/01301

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 622 DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/01301 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DQNZ

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre, tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélémy du 24 octobre 2022 dans une instance enregistrée sous le n° 19/00508.

APPELANTE :

Mme [O] [W]

[Adresse 12]

[Localité 14]

Représentée par Me Laurent PHILIBIEN de la SELARL PHILIBIEN AVOCAT, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélémy (Toque 127)

INTIMÉS :

S.C.I. BISMARKIA représentée par son gérant

c/o COB [Adresse 19]

[Localité 14]

Représentée par Me Maryan MOUGEY, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélémy (Toque 8)

M. [I] [W]

[Adresse 13]

[Localité 14]

Non représenté.

S.A.R.L. CARRIBEAN CARS ET BOAT

[Adresse 21]

[Localité 14]

Non représentée.

COMPOSITION DE LA COUR :

Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

Mme Rozenn LE GOFF, conseillère.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. Les parties ont été avisées que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 14 novembre 2024.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.

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Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 20 avril 2012, Mme [O] [W] a donné à bail à la société Caribbean Cars And Boats un terrain identifié lot AC [Cadastre 10] à [Localité 15] à [Localité 20] pour l'exercice de ses activités. Revendiquant la propriété de la parcelle désormais identifiée AC [Cadastre 6] occupée par la société Caribbean Cars And Boats et par Mme [O] [W], la SCI Bismarkia les a assignées devant le tribunal judiciaire de Basse-Terre, tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélémy pour obtenir leur expulsion, la remise en état sous astreinte et le paiement d'une indemnité d'occupation.

Suivant intervention forcée de M. [I] [W], par jugement rendu le 24 octobre 2022, le tribunal a

- constaté que la société Bismarkia dispose d'un titre de propriété régulièrement publié ayant pour objet la parcelle cadastrée AC [Cadastre 6] située [Adresse 16] à [Localité 20] ;

- dit que Mme [O] [W] est défaillante à combattre ce titre ;

- déclaré inopposable à la société Bismarkia le bail conclu entre Mme [O] [W] et la société Caribbean Cars And Boats ;

- ordonné l'expulsion de Mme [O] [W] et de la société Caribbean Cars And Boats ainsi que de tous occupants de leurs chefs de la parcelle AC [Cadastre 6] passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle courra pendant une période de 100 jours ;

- ordonné à Mme [O] [W], à la société Caribbean Cars And Boats la remise en état des lieux pour ce qui les concerne et ce dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle courra pendant une période de 100 jours ;

- condamné Mme [O] [W] à verser à la société Bismarkia une indemnité d'occupation de la parcelle d'un montant de 1000 euros par mois depuis le 1er août 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

- condamné Mme [O] [W] à verser à la société Bismarkia une indemnité d'occupation relative à l'occupation d'une partie de la parcelle par la société Carribbean Cars And Boat d'un montant de 1 300 euros par mois depuis le 1er juin 2016 et jusqu'au [mois de] 30 novembre 2019 ;

- condamné la société Carribbean Cars And Boat à verser à la société Bismarkia une indemnité d'occupation de 1 300 euros par mois [...] 1er décembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

- dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

- débouté la société Bismarkia du surplus de ses demandes ;

- débouté la société Carribbean Cars And Boat de sa demande au titre de l'indemnité d'éviction ;

- débouté la société Carribbean Cars And Boat de sa demande au titre du remboursement des travaux réalisés 'Post Irma' ;

- débouté Mme [O] [W] de sa demande en paiement de loyers formulée à l'encontre de la société Carribbean Cars And Boat et de sa demande de remboursement dirigée à l'encontre de la société Bismarkia ;

- condamné Mme [O] [W] aux entiers dépens lesquels ne comprendront pas le coût du commandement de payer ni de la sommation interpellative ;

- condamné Mme [O] [W] à verser à la société Bismarkia une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue le 14 décembre 2022, Mme [O] [W] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a constaté que la société Bismarkia dispose d'un titre de propriété régulièrement publié ayant pour objet la parcelle cadastrée AC [Cadastre 6] située [Adresse 16] à [Localité 20], qu'elle était défaillante à combattre ce titre, a déclaré que le bail était inopposable à la société Bismarkia, a ordonné son expulsion et celle de la société Carribbean Cars And Boat sous astreinte, a ordonné la remise en état sous astreinte, l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, a condamné la société Carribbean Cars And Boat au paiement d'une indemnité d'occupation, a ordonné le paiement des intérêts au taux légal avec capitalisation, l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée au paiement des dépens et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Suivant avis de non-constitution du 9 février 2023, la déclaration d'appel a été signifiée le 3 mars 2023 à la SCI Bismarkia, en application des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, le 16 février 2023 à la SARL Caribbean Cars And Boats et à M. [I] [W], par dépôt à l'étude. La SCI Bismarkia a constitué avocat. Les conclusions d'appel ont été signifiées le 11 mai 2023 à la SARL Caribbean Cars And Boats et à M. [I] [W].

Par dernières conclusions communiquées le 5 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Mme [W] a sollicité de

- la recevoir en son appel et le dire bien fondé ;

- infirmer le jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin en toutes ses dispositions ;

- débouter la société Bismarkia de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions; - condamner la société Bismarkia à restituer toutes sommes perçues au titre de la parcelle AC [Cadastre 6] ;

- condamner la société Caribbean Cars And Boats à payer à Mme [W] la somme de 52 000 euros pour la période de décembre 2019 à mars 2023 ;

- condamner la société Bismarkia à payer à Mme [W] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle a fait valoir que la société Bismarkia n'avait acquis aucun droit sur la parcelle, qui était la propriété d'[R] [Z] [W], laquelle a été transmise à ses héritiers [R] [V] et [D] [B] [W] puis à leurs enfants, dont MM. [N] et [I] [W], ses père et oncle, qu'elle occupe, comme les autres héritiers, cette parcelle et qu'elle a accordé un bail, mais que M. [I] [W] s'est frauduleusement approprié la parcelle à l'insu des autres indivisaires, ayant pris part à une procédure avec la société Bialac France qui aurait été déclarée propriétaire de la parcelle AC [Cadastre 10] par arrêt du 27 mars 1995, 'cette décision prononcerait également la succession de [B] [D] [W] au profit de M. [I] [W] tel que repris par le bureau des hypothèques', que ce dernier a agi sans les autres indivisaires, que la transaction était frauduleuse, que les pièces produites n'étaient pas sérieuses et qu'elles se contredisaient, qu'il n'avait pu transférer aucun droit à la société Bismarkia, laquelle doit restituer les sommes perçues au titre de la parcelle AC [Cadastre 6] et qu'elle avait dû engager des frais pour faire valoir sa défense.

Par dernières conclusions communiquées le 1er mars 2024, la SCI Bismarkia a demandé de

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

- condamner Mme [O] [W] à verser à la société Bismarkia une indemnité de 7 500 euros en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût du constat.

Elle a rappelé les procédures antérieures et fait valoir que Mme [W] occupait toujours les lieux, que les parcelles litigieuses appartenaient à [R] [W], qui a laissé pour lui succéder [B] [D] et [R] [V] [W], que par acte du 4 août 1976 publié le 20 décembre 1976, [R] [V] [W] avait cédé sa part indivise à M. [I] [A] [W], qu'il n'est pas démontré que le prix était dérisoire, l'acte ayant été passé en présence de témoins, que [B] [D] a également cédé sa part indivise à M. [I] [A] [W], devenu propriétaire des parcelles AC [Cadastre 1], AC [Cadastre 10], AC [Cadastre 11], AC [Cadastre 9], AC [Cadastre 8], AC [Cadastre 5], AC [Cadastre 4], que la parcelle litigieuse n'avait pas pu entrer dans l'actif de succession, qu'il a été définitivement jugé que les parcelles AC [Cadastre 1], AC [Cadastre 2], AC [Cadastre 4] à [Cadastre 9] et AC [Cadastre 10] étaient la propriété de M. [I] [A] [W], que la parcelle AC [Cadastre 10]avait été divisée en deux parcelles AC [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et que la parcelle AC [Cadastre 6] litigieuse avait été donnée à la société Bismarkia en paiement le 17 juin 2016. Elle a produit son titre publié et fait valoir l'impuissance de l'appelante à combattre ces pièces et que la cour d'appel avait rendu une décision à l'égard de Mme [E] [W] dans une instance similaire. Elle a soutenu sa demande d'expulsion, l'inopposabilité des baux conclus, l'existence d'un titre justifiant sa qualité de propriétaire alors que l'appelante n'avait jamais été propriétaire et que le preneur n'avait jamais consigné les loyers en dépit de ses affirmations à ce titre.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2024. Le dépôt des dossiers a été autorisé le 16 septembre 2024.

Par ordonnance du 16 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a, vu l'absence de cause grave, débouté Mme [O] [W] de sa demande de rabat de l'ordonnance de clôture et de renvoi à la mise en état. Le conseiller de la mise en état a expressément indiqué que les parties avaient la faculté de solliciter le renvoi de l'affaire à une audience. Sans autre observation des parties, les dossiers déposés, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendu publiquement par mise à disposition au greffe, le 14 novembre 2024.

Motifs de la décision

La déclaration d'appel a été signifiée le 16 février 2023, par dépôt à l'étude, pour la SARL Caribbean Cars And Boats et également pour M. [I] [W], l'arrêt est rendu par défaut en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a précisé que la parcelle litigieuse était initialement cadastrée AC43 d'une contenance de 53a 30 ca, qu'elle avait fait l'objet d'une division suivant plan d'arpentage du 15 juillet 2014 en AC [Cadastre 6] d'une contenance de 32 a 47 ca et AC [Cadastre 7] d'une contenance de 20 a et 83 ca.

Il a retenu que la parcelle AC [Cadastre 6] dépendait d'un ensemble plus vaste acquis par [R] [Z] [W] de [C] [U] suivant acte de vente du 7 septembre 1921, qu'[R] [V] [J] [W] fils d'[R] [Z] [W] avait, suivant acte notarié du 4 août 1976 cédé à [I] [A] [W] sa part indivise dans la succession de son père, étant précisé qu'il se trouvait en indivision avec son frère [B] [D] [W], que cet acte de vente avait été publié à la conservation des hypothèques le 20 décembre 1976, que par jugement du 26 janvier 1978 cette vente de droits indivis avait été déclarée parfaite et que dans le cadre d'une action en revendication élevée par la société Bialac, le tribunal de grande instance de Basse-Terre avait, par jugement du 30 janvier 1992, dit que les ventes constatées par l'acte du 4 août 1976 portaient sur la chose d'autrui et que [I] [A] [W] ne pouvait revendiquer un quelconque droit sur lesdites parcelles, dont la parcelle cadastrée AC[Cadastre 10], la société Bialac en étant seule et légitime propriétaire, que ce jugement avait été confirmé par arrêt du 27 mars 1995, lequel avait été cassé le 18 mars 1998 mais que statuant sur renvoi la cour d'appel de Basse-Terre avait homologué un accord intervenu entre la société Bialac et M. [I] [A] [W], aux termes duquel cette parcelle était la propriété de ce dernier qui l'avait, suivant acte notarié du 17 juin 2016, remise à titre de dation en paiement à M. [H] lequel a substitué la société Bismarkia dans ses droits, qu'ainsi la société Bismarkia justifiait à la fois de l'origine de propriété et d'un titre.

Il a retenu que le bail n'était pas opposable au propriétaire et que Mme [W] occupait une partie de la parcelle ; il a statué sur l'indemnité d'occupation en fonction du montant du bail et estimé que Mme [W] devait être déboutée sa demande de paiement des loyers, que la société Caribbean Cars And Boats devait être déboutée de sa demande d'indemnité d'éviction et au titre des travaux de reconstruction 'Post Irma' .

Sur la propriété de la parcelle litigieuse

Il résulte des actes et pièces produits que la parcelle litigieuse dépendait d'un ensemble plus vaste acquis par [R] [Z] [W] de [C] [U] suivant acte de vente du 7 septembre 1921. Suite au décès d'[R] [Z] [W], [R] [V] [J] [W], son fils, a cédé suivant acte notarié du 4 août 1976 à M. [I] [A] [W] sa part indivise dans la succession de son père, étant précisé qu'il se trouvait en indivision avec son frère [B] [D] [W] ; cet acte de vente a été publié à la conservation des hypothèques le 20 décembre 1976. Par jugement du 26 janvier 1978, a été constatée la vente par [B] [D] [W] de ses droits indivis à M. [I] [W]. Ainsi, M. [I] [W] avait réuni entre ses mains l'ensemble des droits issus de l'indivision successorale d'[R] [Z] [W], l'indivision ayant ainsi pris fin, aucun indivisaire n'a pu être privé de ses droits.

Ensuite, par un jugement du 30 janvier 1992, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a considéré que la succession d'[R] [Z] [W] n'avait aucun droit de disposer des parcelles [dont celle dont issue la parcelle litigieuse] au profit de M. [I] [W], que les ventes constatées par actes du 4 août 1976 et le jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre du 26 janvier 1978 portaient sur la chose d'autrui et que M. [I] [W] ne pouvait revendiquer aucun droit sur ces parcelles, et dit que la société Bialac était seule propriétaire des parcelles. Ce jugement confirmé par arrêt de la cour d'appel de Basse-Terre du 27 mars 1995 a été cassé par arrêt rendu le 18 mars 1998. L'appelante fonde l'essentiel de son raisonnement sur cette décision.

Or, M. [I] [W] a saisi la cour de renvoi le 27 novembre 1998, il a entamé une procédure d'inscription de faux et la cour d'appel de Basse-Terre a, par arrêt du 28 avril 2005, constaté les désistements réciproques de M. [I] [W] et de la société Bialac et homologué l'accord entre eux au terme duquel ils se sont partagés les parcelles objet du litige indiquant que la parcelle AC [Cadastre 10] d'une contenance de 53a30 ca était la propriété de M. [I] [W]. Cet arrêt est définitif, il n'a pas fait l'objet d'un autre pourvoi, il a tranché de manière irrévocable la question de la propriété des parcelles entre M. [I] [W] et la société Bialac, qui prétendait avoir acquis les mêmes parcelles par acte du 12 novembre 2019 de M. [Y], de M. [S] et de la société immobilière touristique .

L'appelante ne démontre pas que ce protocole homologué par la cour d'appel a été frauduleusement conclu, ou que l'arrêt a fait l'objet d'un recours extraordinaire. La sommation interpellative qui lui a été faite le 18 octobre 2012 ne démontre pas la carence de M. [I] [W] à faire valoir ses droits de propriétaire d'autant que, d'une part, fort de l'arrêt mentionné du 28 avril 2005, il pouvait considérer le litige terminé et la question de la propriété des parcelles tranchée et que, d'autre part, cet arrêt a été publié.

En outre, la critique de l'acte notarié du 4 août 1976 par lequel [R] [M] [W] a cédé à M. [I] [A] [W] sa part indivise dans la succession de son père, étant précisé qu'il se trouvait en indivision avec son frère [B] [D] [W], n'est pas fondée puisque l'acte indique qu'il a été signé par [I] [W], par les témoins ([P] [L] et [X] [T] puisque le vendeur ne savait pas écrire) et le notaire. En effet, la pièce produite n'est pas l'original de l'acte mais la copie notariée destinée à la publication, réalisée à la conservation des hypothèques le 20 décembre 1976. Le caractère dérisoire du prix n'est pas démontré, sans aucune information sur les prix pratiqués à [Localité 20] sur les parcelles de même nature à la date de cette vente, d'autant qu'il s'agissait d'une convention entre membres d'une même famille.

Par acte du 17 juin 2016, régulièrement enregistré et publié, M. [I] [W], débiteur de M. [K] [H] auquel s'est substitué la société Bismarkia, a procédé à une dation en paiement d'un terrain de 3 173,87 m² à détacher d'une parcelle AC [Cadastre 10] d'une contenance de 53a 30 ca située à [Localité 20], parcelle évaluée 139 238 euros. Dans cet acte, M. [I] [W] a reconnu devoir à M. [H] une somme de 126 437,60 euros augmentée de 7 % d'intérêts, qu'il devait s'acquitter de la dette qu'il avait envers Me Alain Manville, avocat à [Localité 18] qui avait fait publier sur la parcelle AC N°[Cadastre 10] lieudit [Adresse 17] d'une contenance de 53a30ca à [Localité 20] un commandement valant saisie du 17 mars 2010 publié le 26 avril 2010 suivi d'une assignation devant le juge de l'exécution du 25 juin 2010 ; la procédure de saisie a été interrompue par le paiement, le débiteur restant devoir au créancier saisissant la somme de 126 238 outre 26 552 euros d'intérêts, il a remis à titre de dation en paiement une parcelle AC [Cadastre 6] de 32a47ca dont il était propriétaire, étant rappelé l'accord transactionnel du 16 août 2004 entre la société Bialac France et M. [I] [W] homologué par l'arrêt de la cour d'appel de Basse-Terre du 20 avril 2005.

La société Bismarkia tient ses droits de cette dation en paiement, dont le caractère douteux n'est pas démontré, pas plus que la dérision du prix puisque le bien a été évalué 139 238 euros au 17 juin 2016 pour 3 173,87 m².

Mme [O] [W] ne justifie quant elle ni d'un titre ni d'une occupation lui permettant de caractériser une acquisition par prescription.

En effet, la parcelle litigieuse a été revendiquée successivement par M. [I] [W], par la société Bialac, par la SCI Bismarkia, de sorte que l'appelante ne justifie pas d'une possession non équivoque ou paisible. Elle n'apparaît pas comme propriétaire au registre de la publicité foncière, elle ne produit aucune attestation, aucun justificatif du paiement continu d'une quelconque imposition, de sorte qu'elle ne justifie pas d'une possession publique.

Si elle s'est comportée en propriétaire en louant la parcelle litigieuse et en percevant des revenus qui auraient dû revenir au propriétaire, cet état de fait est insuffisant à lui conférer la qualité d'un possesseur susceptible de revendiquer une possession paisible, publique, non équivoque, continue et non interrompue et donc une usucapion de la parcelle. Surabondamment, bien qu'elle se dise propriétaire par l'effet de la succession de son arrière grand-père, [R] [Z] [W] décédé le [Date décès 3] 1958 à [Localité 20], elle ne prouve pas que les biens litigieux étaient dans l'actif de succession au moment du décès et se disant en indivision 'avec d'autres héritiers de la succession [W]', elle a signé seule, un bail commercial au profit de la société Carribbean Cars And Boats, alors qu'il s'agit d'un acte de disposition.

En outre, la parcelle litigieuse est la parcelle AC [Cadastre 6] - issue de la parcelle AC [Cadastre 10] devenue AC [Cadastre 6] d'une contenance de 32 a 47 ca et AC [Cadastre 7] d'une contenance de 20 a et 83 ca- propriété de la SCI Bismarkia, de sorte que les développements de l'appelante sur la parcelle AC [Cadastre 5] ne sont pas pertinents et confinent à la mauvaise foi. En effet, le litige porte sur l'occupation par Mme [W] et la société Carribbean Cars And Boats, à qui elle a accordé un bail, de cette parcelle et, par définition, il ne porte pas sur les autres parcelles éventuellement occupées par 'les autres héritiers' .

Il résulte de ces éléments que la SCI Bismarkia peut poursuivre l'expulsion de Mme [W] et de la société Carribbean Cars And Boats, occupant de son chef. L'appelante qui n'est pas propriétaire ne peut pas obtenir paiement des loyers du chef du bailleur. Elle doit être déboutée de sa demande de remboursement des loyers et de paiement à son profit des loyers consignés.

Le jugement doit être confirmé et Mme [W] déboutée de ses demandes contraires.

Le jugement est confirmé également en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [W] qui succombe est condamnée au paiement des dépens, hors les frais de constats qui ne relèvent pas de l'article 695 du code de procédure civile. Elle est déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre, nonobstant le visa erroné du Nouveau code de procédure civile, appellation qui a disparu en 2007, à payer à la société Bismarkia la somme de 5 000 euros. L'intimée est déboutée du surplus de ses demandes à ce titre.

Par ces motifs