CA Aix Provence, 14 nov. 2024, RG 24/03280

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 14 NOVEMBRE 2024

N°2024/420

Rôle N° RG 24/03280 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMXE4

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]

C/

S.A.S. BOURGOIS IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Me Renaud ESSNER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 12 Janvier 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 22/02260.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Adresse 2] représenté par son administrateur en exercice la SELARL BG & ASSOCIES lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.A.S. BOURGOIS IMMOBILIER, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement en date du 13 juillet 2016, le Tribunal de Grande Instance de Nice a notamment condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », situé [Adresse 2], à payer à Monsieur [L] la somme de 16.151,42 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance en lien avec les infiltrations subies résultant d'un défaut d'entretien des parties communes.

Suivant ordonnance présidentielle en date du 23 mars 2017, la SELARL BG & ASSOCIES a été désignée en qualité d'administrateur du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », avec notamment pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et d'exercice, à cette fin, de tous les pouvoirs dévolus au syndic, de l'assemblée générale des copropriétaires et au conseil syndical.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2022, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice, la Société BG & ASSOCIES, a fait assigner son ancien syndic, la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, devant le Tribunal Judiciaire de Nice aux fins de voir :

*dire et juger que la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER a commis une faute dans le cadre de sa gestion et administration , en étant à l'origine :

¿d'un défaut d'exécution de travaux d'entretien de l'immeuble aux fins de mettre un terme aux infiltrations subies par Monsieur [L] qui a obtenu en l'état de quoi son indemnisation dans le cadre du jugement rendu le 13 juillet 2016 par le Tribunal de Grande Instance de Nice d'un préjudice locatif qu'elle a laissé perdurer ;

¿d'un défaut d'appel en cause de la compagnie d'assurance de l'immeuble dans le cadre de la procédure initiée par Monsieur [L] aux fins de solliciter qu'il le relève et garantisse des condamnations prononcées à son encontre suivant jugement rendu le 13 juillet 2016 par le Tribunal de Grande Instance de Nice à hauteur d'une somme globale de 18.651,42 euros, outre des entiers dépens d'instance ;

¿d'un défaut de délivrance d'une opposition dans le cadre de la vente des droits et biens immobiliers des Consorts [K] qui demeuraient redevables envers l'immeuble d'une somme de 8.025,61 euros ;

*condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER à lui payer la somme de 28.000 euros à parfaire à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis.

*condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER à payer les entiers dépens d'instance au profit de Maître Stéphane GIANQUINTO qui en a fait l'avance sous sa due affirmation.

Par ordonnance contradictoire de mise en état du 12 janvier 2024, le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Nice a dit :

* irrecevable car prescrite l'action en responsabilité engagée à l'encontre de la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice, la Société BG & ASSOCIES

* condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice, à payer à la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

* condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice aux dépens.

Suivant déclaration au greffe en date du 14 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice, la Société BG ASSOCIES a interjeté appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

- irrecevable car prescrite l'action en responsabilité engagée à l'encontre de la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice, la Société BG & ASSOCIES,

- condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice, à payer à la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice aux dépens.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER demande à la Cour de :

*confirmer la décision entreprise

En conséquence,

*juger irrecevables les demandes prescrites au visa de l'article 2224 du Code civil ;

*condamner le demandeur au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Y ajoutant, 

*condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile

*condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice aux dépens d'appel.

La SAS BOURGEOIS IMMOBILIER fait valoir que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice a été assigné en paiement dès le 08 avril 2013 et que c'est à compter de cette date que le délai de prescription pour engager la responsabilité du syndic a commencé à courir pour expirer au plus tôt le 08 avril 2018.

Elle ajoute que le délai aurait commencé à courir , au plus tard, à compter du 13 juillet 2016, date de la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice , pour expirer le 13 juillet 2021, et que même à faire courir le délai de prescription à compter de la date de nomination de l'administrateur, soit le 23 mars 2017, l'action a été initiée par acte extrajudiciaire du 20 mai 2022, soit au-delà du délai de cinq ans.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice la Société BG & ASSOCIES demande à la Cour :

*infirmer et réformer l'ordonnance de mise en état du 12 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

*rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, en ce y compris en cause d'appel ;

*juger l'action du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice la Société BG & ASSOCIES recevable et non prescrite ;

*juger qu'elle est parfaitement en droit de rechercher la responsabilité de la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER à laquelle elle reproche des fautes caractérisées qui sont constituées :

¿par un défaut d'exécution de travaux d'entretien de l'immeuble aux fins de mettre un terme aux infiltrations subies par Monsieur [L] qui a obtenu en l'état de quoi son indemnisation dans le cadre du jugement rendu le 13 juillet 2016 par le Tribunal de Grande Instance de Nice d'un préjudice locatif qu'elle a laissé perdurer ;

¿par un défaut d'appel en cause de la compagnie d'assurance de l'immeuble dans le cadre de la procédure initiée par Monsieur [L] aux fins de solliciter qu'il le relève et garantisse des condamnations prononcées à son encontre suivant jugement rendu le 13 juillet 2016 par le Tribunal de Grande Instance de Nice à hauteur d'une somme globale de 18.651,42 euros, outre des entiers dépens d'instance ;

¿par un défaut de délivrance d'une opposition dans le cadre de la vente des droits et biens immobiliers des Consorts [K] qui demeuraient redevables envers l'immeuble d'une somme de 8.025,61 euros ;

*condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice la Société BG & ASSOCIES au titre de la procédure de première instance la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile

*condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER aux dépens distraits au profit de Maître Stéphane GIANQUINTO qui en a fait l'avance sous sa due affirmation ;

*condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice la Société BG & ASSOCIES en cause d'appel la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile

*condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER aux dépens distraits au profit de la SCP COHEN ' GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL-GUEDJ qui en a fait l'avance sous sa due affirmation.

Au soutien de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice la Société BG & ASSOCIES fait essentiellement valoir que la seule date de désignation ne pouvait être considérée comme le point de départ du délai de prescription puisque la SELARL BG & ASSOCIES ne pouvait avoir connaissance de la situation de l'immeuble au 23 mars 2017, de ses débiteurs et des fautes commises par la société intimée.

Il souligne que l'action a été déclarée prescrite pour seulement un mois et 28 jours.

Il relève que sur la situation des copropriétaires au 11 juillet 2017, la créance de Monsieur [L] n'était pas mentionnée et que la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER ne justifie pas que la Société BG & ASSOCIES disposait des informations nécessaires au jour de sa désignation.

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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 septembre 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 11 septembre 2024 et mise en délibéré au 14 novembre 2024.

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SUR CE

1°) Sur la prescription

Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 2224 du code civil que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

Attendu la Société BG & ASSOCIES a été nommée administrateur du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », suivant ordonnance en date du 23 mars 2017, en lieu et place de la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER .

Que cependant l'action en responsabilité formée contre l'ancien syndic ne peut se prescrire qu'à compter du jour où les documents permettant l'exercice de cette action ont été porté à la connaissance de l'administrateur.

Qu'en l'espèce, le Tribunal de Grande Instance de Nice a notamment condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », situé [Adresse 2], à payer à Monsieur [L] la somme de 16.151,42 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance en lien avec les infiltrations subies résultant d'un défaut d'entretien des parties communes par jugement du 13 juillet 2016.

Qu'il convient de relever que sur la situation des copropriétaires au 11 juillet 2017, la créance de Monsieur [L] n'est pas mentionnée.

Qu'il s'en suit qu'à cette date, la Société BG & ASSOCIES ignorait le contentieux qui avait opposé ce copropriétaire à l'ancien syndic.

Que ce n'est qu'à la suite de la découverte au sein des archives d'un commandement de payer que la Société BG & ASSOCIES a eu connaissance de la condamnation du syndicat des copropriétaires qui l'a amené à demander des explications à la SCP GARCIA-LIPRENDY-LACHKAR, huissiers de justice par courrier du 4 juin 2018 dans lequel elle indiquait.

« Dans les archives transmises par le syndic, j'ai trouvé votre commandement aux fins de saisie vente établi à la demande de Monsieur [L] pour un montant total de 20. 617,88 €.

Pouvez-vous m'indiquer si cette somme lui a été réglée et dans l'affirmative me préciser qui vous les a versé.

En effet au regard des éléments comptables transmis par l'ancien syndic je ne trouve aucune trace de ce règlement mais il semblerait que ce copropriétaire ait été réglé »

Attendu qu'il résulte de ces éléments que c'est à la découverte dudit commandement en juin 2018 que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice la Société BG & ASSOCIES a été en mesure de comprendre les fautes commises par l'ancien syndic puisque jusqu'à cette date la société intimée ne lui avait pas communiqué l'entier dossier de procédure, ce règlement n'apparaissait pas dans les éléments comptables.

Que d'ailleurs la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER ne justifie pas que la Société BG & ASSOCIES disposait des informations nécessaires au jour de sa désignation.

Qu'il convient par conséquent d'infirmer l'ordonnance du 12 janvier 2024 et de dire que l'action introduite en date du 20 mai 2022 par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice la Société BG & ASSOCIES est recevable et non prescrite.

2°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l'article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie » ;

Qu'en l'espèce, il convient d'infirmer l'ordonnance querellée sur ce point, de condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER aux dépens de première instance distraits au profit de Maître Stéphane GIANQUINTO qui en a fait l'avance sous sa due affirmation  et aux dépens en cause d'appel distraits au profit de la SCP COHEN ' GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL-GUEDJ qui en a fait l'avance sous sa due affirmation.

Attendu que l'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu'il y a lieu d'infirmer l'ordonnance querellée sur ce point, de condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice la Société BG & ASSOCIES au titre de la procédure de première instance la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et de condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] », pris en la personne de son administrateur en exercice la Société BG & ASSOCIES en cause d'appel la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS