TJ Paris, 19 nov. 2024, RG 24/05125

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à :

Copie exécutoire délivrée
à : Mme [J]
Me MOUREAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP requêtes

N° RG 24/05125 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45KN

N° MINUTE : 2/2024

JUGEMENT
rendu le mardi 19 novembre 2024

DEMANDERESSE
Madame [S] [J], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

DÉFENDERESSE
S.A.S. HOMYA M. [W] [Y], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Fabienne MOUREAU-LEVY de l’AARPI MLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0073

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cécile THARASSE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 novembre 2024 par Cécile THARASSE, Juge assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier
Décision du 19 novembre 2024
PCP JCP requêtes - N° RG 24/05125 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45KN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête reçue au greffe le 17 mai 2024, Mme. [J] a sollicité la convocation de la société Homya aux fins d’obtenir la restitution de la somme de 1 883 euros représentant un trop-perçu de loyers pour l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5], outre 60 euros au titre de ses frais.

A l’audience du 15 octobre 2024 Mme. [J] a fait valoir au soutien de ses demandes que le bailleur n’avait pas respecté la règlementation sur encadrement des loyers et que de surcroît, l’appartement avait par erreur été classé C au titre de la performance énergétique. Elle estime notamment que le supplément de loyer n’est pas justifié et que les meubles de cuisine avaient été changés après la visite pour des meubles de qualité moindre, enfin que la rénovation est de qualité très médiocre.

Elle demande donc que le loyer soit revu pour atteindre au maximum le loyer de référence moyen de 25,40 euros le m² et que ce loyer soit gelé jusqu’à isolation complète à titre de pénalité.

Elle sollicite en outre le remboursement du prorata de loyers entre la date de départ de facturation et la remise des clés ainsi que le remboursement de 4 aller-retours pour se déplacer à la préfecture et au tribunal, soit 140 euros

La société Homya a conclu au débouté de ces prétentions et a sollicité à titre reconventionnel le paiement d’une somme de 795,98 euros au titre des loyers et charges échus au 2 octobre 2024 ainsi que de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire elle demande que le trop-perçu pour le complément de loyer soit fixé à la somme de 944 euros.

Elle fait valoir que compte tenu des travaux importants effectués dans le logement, le loyer a été fixé à la somme de 30,50 euros le m², montant du loyer de référence majoré et que le complément de loyer est justifié par l’existence d’une cuisine aménagée et semi équipée neuve et un balcon orientation Est de 3,99 m².

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu la requête introductive d'instance et les conclusions déposées par la société Homya à l’audience du 15 octobre 2024, développées oralement lors des débats ;

Il résulte des pièces versées aux débats que selon contrat de location à effet au 24 novembre 2022, Mme. [J] a pris à bail un appartement situé [Adresse 1] à [Adresse 3] d’une surface habitable de 48 m² moyennant un loyer mensuel de 1 464 euros et un complément de loyer de 40 euros.

Il était précisé que le loyer du précédent locataire était de 1 400,89 euros, que le nouveau loyer était fixé en raison des travaux d’amélioration effectués dans le logement et que le complément de loyer était justifié par la pose d’une cuisine équipée neuve et d’un balcon de 3,99 m² orienté Est.

L’article 3 du décret du 27 juillet 2017, tel que modifié par le décret du 29 juillet 2022 prévoit que lorsqu’un local vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut exéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. L’article 4 du même texte édicte cependant que le loyer peut être réévalué lorsque le bailleur a réalisé depuis la conlusion du contrat inital des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse ne pouvant excéder 15% du coût réel des travaux TTC.

Il résulte par ailleurs de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 relatif à l’encadrement des loyers que dans les territoires où s’applique cette règlementation, ce qui est le cas à [Localité 4], le loyer des logements mis en locataion est librement fixé entre les parties dans la limite du loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de confort le justifiant par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission de conciliation.

Sur le loyer principal

En l’espèce, le bailleur justifie avoir effectué à l’automne 2022, après le départ du précédent locataire, des travaux d’un montant de 26 084 euros portant notamment sur la rénovation de l’électricité, la pose d’une serrure de sécurité, la réfection totale de la salle de bains avec pose d’une douche, le ponçage et la vitrification des parquets, la remise en peinture, la fourniture et pose de meubles de cuisine d’une hotte et d’une plaque vitro-céramique, la peinture du balcon.

Ces travaux excèdent notablement la moitié du loyer annuel acquitté par le précédent locataire et constituent pour partie des améliorations. La société Homya était donc fondée à pratiquer une augmentation d’un montant mensuel de 64 euros.

Il apparaît par ailleurs que le loyer de 1 464 euros n’excède pas le loyer plafond lequel est pour la période considérée de 30,50 euros pour 48 m².

Mme. [J] ne saurait donc contester le montant du loyer principal, quand bien même le diagnostic serait sujet à caution, étant observé que rien ne permet d’affirmer que la classe énergétique n’est pas celle relevée par le technicien.

Sur le complément de loyer

En l’espèce Mme. [J] a saisi le 20 janvier 2023 la commission de conciliation d’une contestation concernant le complément de loyer. En l’absence de conciliation elle a saisi la juridiction le 7 avril 2024. Sa demande est donc recevable.

Le bailleur justifie du complément de loyer par la fourniture d’une cuisine équipée neuve et d’un balcon de 3,99 m².

Néanmoins, au sens de la loi sur l’encadrement des loyers, seuls peuvent justifier un complément de loyer des caractéristiques de confort excédant largement les caractéristiques de logements comparables, tels à titre d’exemple une vue exceptionnelle, une terrasse ou jardin privatif, des meubles ou aménagements luxueux au regard de logements équivalents.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, puisque l’ensemble des logements de cette résidence de très grande taille comportent des balcons, que l’existence d’un balcon est courante dans les appartements parisiens construits dans les années 1970 et que rien n’établit que la cuisine, d’une valeur d’environ 6 000 euros, soit particulièrement luxueuse.

La société Homya sera par conséquent condamnée à restituer le complément de loyers, à savoir 40 x 23,6 mois = 944 euros.

Sur le solde locatif

La société Homya produit aux débats un relevé de compte à la date du 2 octobre 2024 faisant apparaître un solde locatif de 798,95 euros. Mme. [J], à laquelle il incombe de prouver qu’elle s’est libérée de sa dette, ne justifie en aucune manière du paiement.

La demanderesse ne produit par ailleurs aucun justificatif de la date de remise des clés.

Il convient par conséquent de la condamner à payer la somme de 798,95 euros.

Les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties.

Ni l'équité, ni la situation des parties ne commandent de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS