TJ Pontoise, 17 juin 2024, RG 22/05393

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

17 Juin 2024

N° RG 22/05393 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MZGR
Code NAC : 57B

[G] [L]
[T] [P]
C/
SARL AMI
SELARL MMJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 17 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, vice-présidente
Madame ROCOFFORT, vice-présidente
Madame DARNAUD, magistrate honoraire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 06 Mai 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY.
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DEMANDEURS

Madame [G] [L], née le 14 janvier 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [T] [P], né le 10 janvier 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Yves DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

SARL AMI, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 819 807 173dont le siège social est sis [Adresse 3]

SELARL MMJ prise en lapersonne de Maître [N] [H], dont le siège social est sis [Adresse 1], ès qualités de liquidateur de SARL AMI, par effet d’un jugement du 3 janvier 2023 du tribunal de commerce de Pontoise

représentés par Me Laetitia GERNEZ, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Benjamin PORCHER, avocat plaidant au barreau de Paris

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Le 20 mai 2006, [T] [P] et [G] [L] ont acquis chacun pour moitié une maison d’habitation [Adresse 2] à [Localité 8] au prix de 392.000 €.

Le 3 mars 2022 la SARL AMI exerçant sous l’enseigne NESTENN MAGNY EN VEXIN a procédé à la visite de la propriété des consorts [L]- [P] afin de l’estimer, à leur demande.
Le 4 mars 2022, la SARL AMI a estimé la valeur vénale de la maison entre 390 et 393.000 €.
Le 11 mars 2022, les consorts [L]-[P] ont signé un mandat exclusif de vente de leur maison avec la SARL AMI au prix de 464.200 €, honoraires de l’agence compris à hauteur de 24.200 € TTC.
Le 21 avril 2022, un compromis de vente portant sur ce bien immobilier a été régularisé entre les consorts [L]-[P] et les consorts [J]-[I] au prix de 459.000 € (dont 10.000 € affecté aux meubles) sous condition suspensive de prêt.
Le 3 octobre 2022, les consorts [J]-[I] ont acquis la peine propriété de ce bien immobilier au prix de 459.000 € par acte authentique reçu par Matre [V], notaire à [Localité 5].
Les vendeurs ont fait séquestrer le montant de la commission due à l’agence immobilière soit la somme de 23.929 € TTC entre les mains du notaire.

Procédure

Par exploit introductif d’instance délivré le 12 octobre 2022, les consorts [P]-[L] ont fait assigner la SARL AMI devant le Tribunal Judiciaire de Pontoise aux fins d’indemnisation de leurs préjudices découlant de la sous-estimation de la valeur de leur bien par l’agence immobilière.

La SARL AMI a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. GERNEZ.

Par jugement du 3 janvier 2023, le tribunal de commerce de Pontoise a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SARL AMI.
Puis par jugement du 29 septembre 2023, le tribunal de commerce de Pontoise a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL AMI et a désigné la SELARL MMJ, en qualité de liquidateur.
Cette dernière est intervenue volontairement à l’instance en cours avec les consorts [P]-[L], représentée par Me. GERNEZ.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 25 avril 2024 et l'affaire plaidée à l'audience du 6 mai 2024. Le délibéré a été fixé au 17 juin 2024.

Prétentions et moyens de parties

1. En demande : [T] [P] et [G] [L]

Dans leurs écritures signifiées le 23 janvier 2024, [T] [P] et [G] [L] demandent au tribunal, par une décision assortie de droit de l’exécution provisoire, de :
condamner la SELARL MMJ, prise en la personne de Me. [N] [H], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL AMI, à leur verser une somme de 41.000 € en réparation de leur préjudice économique,autoriser Me. [R] [V], notaire à [Localité 5], à libérer le séquestre correspondant aux frais d’agence NESTENN sur la vente à monsieur [J] et madame [I] conclue le 3 octobre 2022, soit 23.929 € à leur profit,condamner la SELARL MMJ, prise en la personne de Me. [N] [H], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL AMI, à leur verser une somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral,condamner la SELARL MMJ, prise en la personne de Me. [N] [H], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL AMI, à leur verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SELARL MMJ, prise en la personne de Me. [N] [H], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL AMI, aux dépens,débouter la SELARL MMJ, prise en la personne de Me. [N] [H], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL AMI, de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 30.000 € pour procédure abusive,
débouter la SELARL MMJ, prise en la personne de Me. [N] [H], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL AMI, de sa demande de paiement par les consorts [L]-[P] de la commission de 23.929 € et d’autorisation de Me. [R] [V] à libérer le séquestre au profit de la SELARL MMJ, prise en la personne de Me. [N] [H], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL AMI,débouter la SELARL MMJ, prise en la personne de Me. [N] [H], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL AMI de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.
A l’appui de leurs écritures, les consorts [L] -[P] se fondent sur les dispositions des articles 1992, 1217, 1230 et suivants du code civil. Ils estiment que la SARL AMI, leur mandataire, a manqué à ses obligations de renseignement et de conseil en sous évaluant leur bien immobilier d’au moins 41.000 € ainsi qu’ils l’établissent par production des évaluations d’autres agences immobilières.
Ils précisent que la défenderesse était pressée de rentrer cette vente car elle avait déjà des difficultés économiques et que le tribunal de commerce a été saisi de la demande de redressement judiciaire dès le 1er juillet 2022.
Sur les demandes reconventionnelles, ils contestent la demande de dommages-intérêts, font valoir que les agences immobilières ont estimé leur bien à un prix bien plus important et de façon désintéressée puisque le bien était déjà vendu et que du fait de cette sous-estimation, ils ont eu du mal à se reloger.

2. En défense : la SELARL MMJ, prise en la personne de Me. [N] [H], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL AMI

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 23 janvier 2024, la SARL AMI représentée par son liquidateur sollicite
à titre principal
le débouté des consorts [L]-[P] de l’intégralité de leurs demandes,subsidiairement
la diminution à de plus justes proportions de leurs préjudices,en tout état de cause
la condamnation des consorts [L]-[P] à lui régler sa commission et l’autorisation pour Me. [V] de libérer les fonds séquestrés entre les mains de Me. [H],la condamnation in solidum des consorts [L]-[P] à lui verser une somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,la condamnation in solidum des consorts [L]-[P] à lui verser une somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,l’absence d’exécution provisoire.
En réponse, la SARL AMI soutient n’avoir commis aucune faute notamment lors de l’évaluation du bien, en tenant compte de plusieurs éléments et à partir de trois méthodes. Elle rappelle qu’elle n’est tenue que d’une obligation de moyens qui a été parfaitement remplie. Elle ajoute que rien ne justifie que les évaluations d’autres agences immobilières priment sur la sienne et qu’elle a sollicité l’avis d’un spécialiste des évaluations immobilières et non expert judiciaire comme indiqué auparavant par erreur qui a conclu à une valeur conforme au mandat de vente signé.
Enfin, elle conteste tout préjudice économique et moral des demandeurs.
En conséquence, elle demande que la somme séquestrée qui correspond aux frais d’agence à hauteur de 23.929€ soit libérée entre les mains de son liquidateur.
Sur sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, elle indique qu’elle n’a pas perçu sa commission alors que la vente est effective depuis plusieurs mois, que cette somme lui aurait permis de régler l’ensemble de ses partenaires et qu’au contraire, elle s’est retrouvée en liquidation judiciaire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur les demandes des consorts [L] et [P] :

En application de l’article L.622-21 du code du commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.
En application de l’article L.622-22 du code de commerce, l’instance reprise ne peut que tendre à la constatation de la créance et à la fixation de son montant.
Ces dispositions sont d’ordre public et doivent être relevées d’office.

En l’espèce, si les demandes des consorts [L]-[P] étaient recevables au jour de l’introduction de leur action, tel n’est plus le cas depuis le placement de la SARL AMI en liquidation judiciaire.
Il appartenait aux consorts [L]-[P] de déclarer leur créance auprès des organes de la procédure collective de la SARL AMI, ce qui n’est pas justifié, et de modifier leurs demandes en sollicitant la fixation de leurs demandes de dommages-intérêts au passif de la SARL AMI, ce qui n’est pas le cas.
L’intégralité des demandes des consorts [L]-[P] sont donc irrecevables.

2. Sur la demande reconventionnelle de la SARL AMI de paiement de sa commission

En application de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L’article 1991 du code civil dispose que « le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».
L’article 1992 ajoute que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

En l’espèce, la SARL AMI a évalué le bien des vendeurs entre 390.000 € et 393.000 € le 4 mars 2022 et les consorts [L]-[P] ont signé un mandat de vente exclusif avec la SARL AMI, exerçant sous l’enseigne NESTENN pour un prix de 464.200 € dont 24.200 € de frais d’agence soit un prix net vendeur de 440.000 €.
Le compromis de vente signé le 21 avril 2022 prévoit un prix de vente de 459.000 €, meubles inclus.
Il est précisé que les frais d’agence de 23.929 € seront réglés par les vendeurs.
En conséquence, les consorts [L]-[P] ont accepté un prix net vendeur de 435.071€.
Les vendeurs reprochent à l’agence immobilière d’avoir sous-estimé la valeur de leur bien et ont donc demandé le séquestre entre les mains du notaire du montant de la commission due à l’agence immobilière.

D’une part, le mandat signé entre la SARL AMI et les consorts [L]-[P] a force de loi entre les parties et il n’est nullement établi que la SARL AMI a imposé aux demandeurs un prix plus bas pour toucher rapidement sa commission. En effet, les consorts [L]-[P] n’établissent pas l’existence d’un rapport de force en leur défaveur lors de la conclusion de ce mandat alors qu’il ressort des pièces que le prix de vente fixé dans le mandat est bien supérieur à l’évaluation de la SARL AMI et qu’il n’est fourni aucune explication sur les modalités de la fixation de ce prix entre les parties et sur le décalage entre les sommes avancées.

D’autre part, les consorts [L]-[P] ne justifient pas que le prix net vendeur perçu est sous-évalué.
Ainsi, les consorts [L]-[P] versent aux débats plusieurs estimations réalisées par d’autres agences immobilières :
KEYMEX a proposé trois méthodes d’évaluation avec de grands écarts : 382.771 € (approche additionnelle), 523.019 € (approche locative) et 550.141 € (analyse du marché concurrentiel) et retient un prix entre 502.074 € et 522.566 € sans explication sur la méthode de pondération retenue entre les trois méthodes d’analyse.SeLoger.com propose une estimation de 528.500 € mais il s’agit d’une évaluation en ligne par les propriétaires eux-mêmes, sur des critères et des prestations qui ne se sont pas produits et les éléments de comparaison fournis par les demandeurs ne permettent pas au tribunal de vérifier qu’il s’agit de biens similaires. Cette pièce n’est pas probante.FERALISSIMMO a proposé une évaluation entre 500.000 et 520.000 €, d’après trois méthodes : 438.520 € (méthode du prix au m²), 408.000 € (méthode par capitalisation). L’analyse comparative ne propose pas de prix pour le bien mais évoque un prix moyen au m² des biens vendus récemment de 3.172 € et des biens actuellement sur le marché de 2.405 € avec une surface de la maison de 152m². Sur cette base, on serait entre 365.560 € et 482.144 €. Compte tenu des trois méthodes, l’évaluation à plus de 500.000 € n’est ni compréhensible ni justifiée.La SARL AMI produit, elle, l’évaluation d’un spécialiste de l’immobilier avec un prix pondéré de 455.000 €, d’après deux méthodes : 528.000 € (méthode par capitalisation de la valeur locative) et 381.364 € (méthode comparative par régression statistique). Cette évaluation est donc proche du prix net vendeur obtenu par les consorts [L]-[P].

Il ressort de l’analyse de ces diverses évaluations qu’il existe d’importants écarts entre les évaluations, en appliquant des méthodes identiques. Compte tenu des divergences injustifiées et des écarts entre les évaluations, la sous-estimation du bien n’est pas établie.
Au surplus, même si l’évaluation de la SARL AMI est dans la fourchette basse des estimations, il a été fait le choix d’un prix de vente supérieur et ont trouvé acquéreur.
La faute de la SARL AMI n’est donc pas établie.
Par ailleurs, elle a été diligente, a fait visiter le bien et soumis des offres conformes au mandat.
En conséquence, elle a droit à sa rémunération et les consorts [L]-[P] seront condamnés à lui verser la commission prévue dans le compromis de vente soit la somme de 23.929 €.
Cette somme étant séquestrée entre les mains de Me. [V], notaire qui a reçu l’acte de vente, elle sera libérée entre les mains du représentant de la SARL AMI.

3. Sur la demande de dommages-intérêts de la SARL AMI pour procédure abusive

La SARL AMI n’établit pas le caractère abusif de la procédure diligentée par les consorts [L]-[P] ni le préjudice subi du fait du séquestre de sa commission et de cette action, aucun lien entre le redressement judiciaire puis la liquidation judiciaire de la SARL AMI et l’absence de paiement de ses honoraires n’étant établi.
Elle sera déboutée de sa demande.

4. Sur les dépens et les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [L]-[P], partie succombante, seront solidairement tenus aux dépens.

Par ailleurs, les consorts [L]-[P] seront condamnés in solidum à verser à la SARL AMI une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en vertu des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et les circonstances de la cause ne commandent pas de l’écarter.

PAR CES MOTIFS