TJ Pontoise, 17 juin 2024, RG 22/03047

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

17 Juin 2024

N° RG 22/03047 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MQ2P
Code NAC : 50G

[S] [A]
[C] [B] épouse [A]
C/
[W] [Y]
[G] [P] épouse [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Ggreffier a rendu le 17 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, vice-présidente
Madame ROCOFFORT, vice-présidente
Madame DARNAUD, magistrate honoraire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 06 Mai 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de juge rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Laurence ROCOFFORT.

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DEMANDEURS

Monsieur [S] [E] [O] [A], né le 23 octobre 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]

Madame [C] [J] [X] [B] épouse [A], née le 02 décembre 1989 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]

représentés par Me Vincent PAIELLA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me céline POULAIN, avocat plaidant au barreau de Grasse

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [Y], né le 03 juillet 1985 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

Madame [G] [P] épouse [Y], née le 31 mars 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

représentés par Me Caty RICHARD, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Stéphane MAZARS, avocat plaidant au barreau de Paris

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EXPOSE DU LITIGE
Au terme d’un acte notarié reçu le 26 mai 2021 à [Localité 6], Monsieur [W] [Y] et Madame [G] [P] épouse [Y] d’une part, ci-après les vendeurs, et Monsieur [S] [A] et Madame [C] [B] épouse [A] d’autre part, ci-après les acquéreurs, ont signé un compromis de vente portant sur un bien immobilier sis à [Localité 10] (74), [Adresse 1], constitué d’une maison d’habitation d’une surface habitable de 205 m², pour un prix de 750.000 euros.
Outre les conditions suspensives de droit commun, les acquéreurs devaient obtenir un prêt principal d’un montant de 417.800 euros d’une durée maximale de remboursement de 19 ans avec un taux nominal d’intérêt maximal de 1% l’an hors assurances, outre un prêt relais d’un montant maximal de 225.000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 12 mois avec un taux nominal d’intérêt maximal de 2% l’an hors assurances.
Une pénalité d’un montant de 75.000 euros était prévue et l’acquéreur était tenu de verser un dépôt de garantie d’un montant de 37.500 euros au plus tard le 4 juin 2021.
La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 8 septembre 2021.
Le 7 septembre 2021, les époux [A] ont effectué une dernière visite de la maison avant la date de signature fixée le 8 septembre 2021 ; en présence de l’agent immobilier, les acquéreurs ont dénoncé l’existence de problèmes d’humidité, à savoir des traces de moisissures en partie basse d’un mur de la maison et une tâche d’humidité en plafond du garage.
Les vendeurs ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de leur compagnie d’assurance qui a missionné un technicien en vue d’une recherche de fuite, puis une expertise amiable.
Le rapport de recherches de fuites a été réalisé par la société Hydro Tech le 9 septembre 2021 et a conclu à l’existence de dommages en partie basse des murs du sous-sol correspondant à des ponts thermiques due à une mauvaise ventilation de la VMC, ainsi que d’une infiltration au plafond du garage, résultant d’un défaut d’étanchéité de l’angle arrosé.
Une expertise amiable réalisée par CET Ird le 1er octobre 2021 a confirmé les deux faits générateurs à l’origine des désordres constatés, à savoir une infiltration d’eaux pluviales en pied de mur extérieur suite à un défaut d’étanchéité du mur lui-même, outre un phénomène de condensation entre la laine de verre et le mur parpaing, phénomène accentué par une inefficacité du système VMC interne. L’expert a évalué le montant des travaux réparatifs à la somme de 8.666,30 euros vétusté déduite, et 11.555,06 euros en valeur à neuf, et émis une réserve sur l’application de la garantie dégât des eaux, dû fait que la cause des désordres n’était pas accidentelle.
Les époux [Y] ont proposé le 1er octobre 2021 de faire procéder aux travaux de réfection nécessaires et de prendre en charge le coût desdits travaux.
Le 11 octobre 2021, le notaire des acquéreurs a informé le notaire des vendeurs qu’ils renonçaient à leur acquisition, les désordres rendant impossible l’utilisation qu’ils prévoyaient pour le rez-de-chaussée de la maison.
Par courriel en date du 16 octobre 2021, le notaire des acquéreurs était informé que les vendeurs souhaitaient faire réaliser les travaux dans les plus brefs délais à leur charge.
Le 18 octobre 2021, le notaire des acquéreurs indiquait que ces derniers craignaient que les causes du sinistre ne soient pas résolues et souhaitaient une nouvelle expertise pour régler le problème.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 9 novembre 2021, les époux [Y] écrivaient à leurs acquéreurs qu’ils avaient, avant la date prévue de signature de la vente le 8 septembre 2021, visité le bien immobilier à quatre reprises, dont deux fois postérieurement à la signature du compromis de vente, exposant que les désordres étaient minimes, affectaient le sous-sol de la maison, donc un étage sans pièce à vivre, qu’ils avaient initié les travaux de reprise nécessaires et proposaient une réunion, le 16 novembre 2021.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 novembre 2021, le conseil des vendeurs a écrit au conseil des acquéreurs que le refus des époux [A] de réitérer la vente était fautif et déloyal, que les désordres étaient minimes et temporaires, contestant la description des désordres faite par ces derniers, qu’ils se trouvaient au sous-sol de la maison, étaient liés à quelques traces d’humidité et de condensation, et que le bien était donc tout à fait habitable. Il contestait tout manquement à une obligation d’information précontractuelle, dès lors que les acquéreurs étaient informés de la survenance d’un précédent sinistre « quelques années auparavant », que les parties avaient été assistées chacune d’un notaire et de l’agent immobilier, et que l’information portant sur un dégât des eaux épisodique survenu au cours de l’été 2019 n’était pas en lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat de vente ; les époux [Y] sollicitaient donc la réitération de la vente et une solution transactionnelle, avant une action en réalisation forcée de la vente.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 9 décembre 2021, le conseil des époux [A] répondait que la cause des infiltrations était toujours présente et que les travaux préconisés par l’expert ne concernaient pas la suppression de la cause des désordres, que les vendeurs avaient manqué à leur devoir d’information, fait preuve d’une réticence dolosive et maintenaient leur position, sollicitant la libération entre leurs maisons du dépôt de garantie entre leurs mains.
Les époux [Y] ont fait réaliser les travaux de réfection et de réparation, et ont fait appel à Monsieur [V] [R], expert près la cour d’appel de CHAMBERY, qui a, les 19 janvier et 16 février 2022, effectué une visite de constatation des travaux finalisés et déposé un rapport le 28 février 2022 relatif aux travaux de réparation. Ils ont également fait vérifier la ventilation au sous-sol et la pièce contenant le sauna par une agence professionnelle.
Par exploit d’huissier en date du 5 avril 2022, les vendeurs ont fait délivrer une sommation de comparaitre devant le notaire pour la réitération de la vente, puis mis en demeure le notaire rédacteur de l’acte d’avoir à communiquer une date de rendez-vous de signature dans un délai de 15 jours et au plus tard le 22 avril 2019.
Par acte d’huissier en date du 22 avril 2022, les époux [A] ont fait assigner les époux [Y] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, afin de voir prononcer la nullité du compromis de vente conclu entre les parties le 26 mai 2021 et la condamnation des époux [Y] au paiement de la somme de 75.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis.
Par ordonnance en date du 22 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné aux parties d’avoir à rencontrer un médiateur ; la médiation n’a pas pu aboutir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 avril 2024, Monsieur [S] [A] et Madame [C] [B] épouse [A] sollicitent du Tribunal au visa des articles 1112-1 et suivants, 1137 et 1641 du code civil, de voir :
Juger que Monsieur et Madame [Y] ont manqué à leurs obligations d’information précontractuelle envers eux ;Juger que ces manquements sont constitutifs d’un dol ayant vicié leur consentement ; Subsidiairement :Juger que les désordres affectant le rez-de-chaussée du bien immobilier vendu constituent un vice caché préexistant à la vente, que les vendeurs ne pouvaient ignorer et dont ils ont dissimulé l’existence aux acquéreurs ;En conséquence :Prononcer la nullité du compromis de vente signé entre les parties le 26 mai 2021 sur le fondement des articles 1112-1 et 1137 du code civil et subsidiairement sur les fondements des articles 1641 et suivants du code civil ;Ordonner en conséquence la restitution à Monsieur et Madame [A] du dépôt de garantie versé entre les mains de Me [L], notaire à [Localité 6], à hauteur de 37.500 euros ; Condamner Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 75.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis ;Condamner Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 23 janvier 2024, Monsieur [W] [Y] et Madame [G] [P] épouse [Y] sollicitent du Tribunal au visa des articles 1112-1 et suivants, 1137 et 1641, 1642 et 1643, et 1231-5 du code civil, de voir :
Sur la demande en nullité du compromis de vente du 26 mai 2021 :Juger qu’ils ont négocié de bonne foi en remplissant loyalement leur obligation précontractuelle d’information à l’égard des époux [A] ;Juger que les époux [A] ne rapportent pas la preuve d’un vice du consentement ;En conséquence : Débouter les époux [A] de leur demande de nullité du compromis de vente pour réticence dolosive ;Débouter les époux [A] de leur demande de nullité du compromis de vente pour dol ;
Sur la demande aux fins de mise en œuvre de la garantie des vices cachés :Juger que la clause de non-garantie des vices cachés convenues entre les parties est applicable ;Juger que les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies ;Juger que les époux [A] n’apportent aucun élément de preuve susceptible de caractériser l’existence d’un vice caché du bien immobilier qu’ils devraient garantir ;En conséquence :Débouter les époux [A] de leurs demandes au titre de l’action en garantie des vices cachés ;
Sur la demande de mise en œuvre de la clause pénale :Juger que les époux [A] ne fondent ni ne motivent leur demande de mise en œuvre de la clause pénale à leur bénéfice ;Juger que les époux [A] ne sont pas créanciers de la clause pénale et partant, ne sont pas fondés à en demander l’exécution ;En conséquence :Débouter les époux [A] de leur demande en paiement de la clause pénale stipulée au compromis de vente ;Débouter les époux [A] de toutes de leurs demandes ; A titre reconventionnel :Sur le paiement de la clause pénale en leur faveur :Juger que les époux [Y] ont fait sommation aux époux [A] d’avoir à réitérer l’acte authentique conformément aux stipulations du compromis de vente ;Juger que les époux [A] ont commis une inexécution contractuelle en refusant de réitérer l’acte authentique ;En conséquence :Condamner les époux [A] au paiement de la clause pénal d’un montant de 75.000 euros à leur bénéfice ;Rappeler que l’application de la clause pénale entraîne la perte du dépôt de garantie en faveur des époux [Y] ;Ordonner l’affectation du dépôt de garantie d’un montant de 37.500 euros à leur bénéfice ;Condamner les époux [A] au paiement de la somme de 129.428,50 euros de dommages et intérêts au titre de l’indemnisation des préjudices complémentaires distincts subis par les époux [Y] ;Condamner les époux [A] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;En tout état de cause :Débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes ;Condamner les époux [A] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les époux [A] au entiers dépens ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 25 avril 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 6 mai 2024 et les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 17 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du compromis de vente

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 suivant dispose que les contrats doivent être négociés, formés, et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Sur les désordres

A titre liminaire, il convient de rappeler et préciser la nature des désordres ayant conduit les acquéreurs à renoncer à leur acquisition et fondant leur présente action.

Le compromis de vente a été signé le 26 mai 2021 par l’ensemble des parties, après que les époux [A] aient effectué deux visites, les 21 et 23 avril 2021 en présence de l’agent immobilier mandaté par les vendeurs.

Le compromis de vente a désigné le bien, comme une maison individuelle à usage d’habitation avec :
Au rez-de-chaussée : un garage, un bureau, une buanderie, une grande pièce, dite salle de sport et un dégagement distribuant les pièces et l’étage ;Au rez-de-terrasse, ou niveau 1 : un dégagement, une cuisine, un salon-séjour, trois chambres, une salle de bains et un WC ;Un niveau 2 comprenant mezzanine, deux chambres, un bureau, une salle de bains et WC.
Ce compromis contenait un paragraphe relatif à la survenance d’un sinistre pendant la durée de validité du compromis, précisant que l’existence du compromis ne pourrait être remis en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.

Il n’est pas contesté par les parties que les acquéreurs ont effectué, postérieurement au compromis, deux autres visites : le 26 juin 2021 et le 7 septembre 2021, veille de la date prévue pour la réitération du compromis, et date à laquelle ils ont constaté des problèmes d’humidité dans la maison, et demandé le report de la signature de l’acte authentique de vente.

Les vendeurs ont déclaré le sinistre auprès de leur assureur, le Crédit Mutuel dès le 7 septembre 2021, et la Société HYDROTECH a été missionnée le 9 septembre 2021 pour une intervention en recherche de fuite. Ce premier rapport a relevé :
Des dommages en partie basse des murs du sous-sol de la maison correspondant à des ponts thermiques dus à une mauvaise ventilation de la VMC ;Pour l’infiltration au niveau du plafond du garage, un défaut d’étanchéité de l’angle du mur/ balcon.
Un second rapport a été établi le 1er octobre 2021 par le CET IRD, mandaté par la compagnie d’assurance des vendeurs, confirmant les deux faits générateurs relevés au terme du premier rapport, à savoir des infiltrations d’eaux pluviales à un angle de la maison/balcon, et un phénomène de condensation entre la laine de verre et le mur parpaing, accentué par une inefficacité de la VMC à l’intérieur ; il était précisé que la mise en eau de ce pied de façade par la Société HYDROTECH n’a pas relevé de problème d’étanchéité en face externe de l’ouvrage.

Les époux [Y] ont fait procéder aux travaux de réfection ; ils ont fait appel à un expert « Gros œuvre et étanchéité » inscrit auprès de la Cour d’appel de CHAMBERY pour recueillir son avis technique sur les travaux ; au terme d’un rapport établi le 28 février 2022, ce dernier a indiqué que :
Le désordre d’infiltration d’eau affectant le plafond du garage en angle supérieur gauche de la porte d’entrée du local trouvait son origine dans un défaut d’étanchéité entre la dalle de terrasse extérieure du niveau habitation et la façade en élévation du même niveau ; les époux [Y] ont fait procéder à la mise en œuvre d’une équerre d’étanchéité entre le sol de la terrasse et la façade ; l’opération a été réalisée au moyen d’une bande d’étanchéité de type Paxalu (…) et les travaux ont été complétés par la pose d’une protection dure ; les travaux effectués ont consisté à mettre en œuvre l’équerre d’étanchéité sur le revêtement de sol en pierres de la terrasse, et non sur le support en béton sous-jacent, ce qui aurait permis une meilleure conformité aux règles de l’art ; ceci étant, l’expert a relevé, qu’au regard du caractère très localisé de l’infiltration d’eau identifiée par le cabinet CET IRD, les dispositions réalisées remédieront efficacement au problème antérieurement existant. De plus, il a ajouté que le désordre n’avait qu’un caractère esthétique, ne portant pas atteinte à la solidité de l’ouvrage. De plus, les conséquences dudit désordres ont été reprises par la remise en peinture de la zone de plafond qui était auparavant infiltrante.S’agissant du désordre « de condensation intérieure », il trouvait son origine dans une défaut de constitution du doublage intérieur du mur « contre-terre » de la pièce et l’inefficacité de la VMC ;les époux [Y] ont fait procéder à la réfection du complexe de doublage intérieur du mur « contre-terre » de la pièce concernée, à la restauration du bon fonctionnement de la VMC, et en la création de grilles d’entrée d’air extérieur pour permettre un renouvellement efficace de la pièce de sous-sol concernée. Il a relevé que les travaux réalisés étaient techniquement adaptés, remédiant efficacement aux causes des désordres antérieurs ; en outre, les époux [Y] ont fait procéder à la réparation des conséquences dommageables, à savoir la remise en peinture du parement de doublage intérieur, et la reprise du parquet de sol stratifié au droit de l’emplacement de l’ancien sauna.

Sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information
En vertu de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
Les époux [A] invoquent tout d’abord que leurs vendeurs ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information, expliquant que les désordres n’ont pas une cause accidentelle, qu’ils ont néanmoins gardé le silence sur l’existence de ces désordres, et qu’ils affectaient une pièce destinée à être une pièce de vie, et que la cause des désordres (absence de ventilation) démontre à elle seule qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence de ce vice caché. Les vendeurs auraient donc dissimulé une information importante, dans la mesure où les problèmes d’humidité du rez-de-chaussée et l’absence de ventilation restreignent de manière conséquence l’usage de ce niveau.
En l’espèce, il doit être relevé que les désordres affectaient le niveau du « rez-de-chaussée » contenant le garage, la buanderie, une grande pièce, dite salle de sport, une pièce avec douche et WC ; s’agissant d’une construction sise au bord du Lac d’[Localité 6], sur un terrain en pente, il n’existait pas d’ambiguïté sur le niveau, à savoir le niveau du « rez-de-chaussée », ne constituant pas le niveau de vie avec cuisine ouverte, salon, etc.
Il doit aussi être souligné que les acquéreurs ont eu le loisir de visiter le bien, deux fois avant la signature du compromis de vente, et deux fois postérieurement, dont une le 26 juin 2021, au terme de laquelle ils n’ont pas dénoncé l’apparition des désordres, puis le 7 septembre 2021, date à laquelle les désordres ont été relevés, dans une maison vide de ses meubles, les vendeurs ayant précisément vidé la maison en vue de l’a signature de la vente ; c’est dans ces conditions que les désordres étaient apparus et visibles.
Cependant, aucun élément ne permet d’établir que les acquéreurs, avant de vider leur maison en vue de la vente, et en tout état de cause antérieurement à la signature du compromis, n’aient eu connaissance de la cause des désordres, et que dès lors, ils aient manqué à leur devoir d’information précontratuelle à l’égard de leur acheteur.
Ce premier fondement n’est pas établi

Sur le dol
L’article 1137 du Code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Il est constant que le dol suppose un élément matériel, à savoir le silence gardé sur un élément déterminant pour le consentement de l’autre partie, et un élément intentionnel, à savoir la volonté de tromper l’autre en dissimulant volontairement une information.
En l’espèce, il convient tout d’abord de rappeler que les désordres ont été constatés postérieurement au compromis, et qu’aucun élément ne permet de déterminer que les vendeurs n’avaient connaissance des désordres antérieurement à la signature dudit compromis. De plus, rien ne permet d’établir qu’ils ont voulu les dissimuler, alors qu’ils ont laissé l’accès aux acquéreurs de la maison entre le compromis et la date prévue de réitération de la vente. Les défendeurs invoquent qu’ils ont exposé, lors de la visite du 26 juin 2021, avoir connu un sinistre à l’été 2019 suite à un épisode orageux, et montré les traces d’humidité en résultant sur le mur du rez-de-chaussée, pour souligner que les traces avaient été montrées, étaient apparentes et connues des acquéreurs. Si ces échanges ne sont pas justifiés en procédure, les demandeurs ne les contestent pas pour autant. La mauvaise foi des vendeurs n’est ainsi pas caractérisée.
Il apparait que ces désordres se sont aggravés au cours de l’été 2021, époque où il n’est pas établi que la maison ait été occupée et ait donc subi un défaut de ventilation aggravant les désordres dont les causes étaient en germe. De plus, les échanges démontrent la bonne foi des vendeurs, qui de surcroît, dès que les désordres ont été dénoncés, ont tout mis en œuvre pour y remédier.
La réticence dolosive n’est nullement caractérisée et ce fondement sera également rejeté.
Sur les vices cachés

En vertu de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 dispose enfin que le vendeur d’immeuble est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que la mise en œuvre de la garantie contre les vices cachés suppose que le vice soit inhérent à la chose, antérieur à la vente, caché lors de la vente et d’une gravité suffisante rendant la chose impropre à sa destination.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que les désordres étaient en germe lors de la signature du compromis de vente, puisque les causes préexistaient, à savoir un défaut d’étanchéité de la terrasse, et un défaut de constitution du doublage intérieur du mur, aggravé par l’inefficacité de la VMC, il a été précédemment exposé qu’il n’était pas été justifié que ces désordres étaient connus des vendeurs, et cachés par ces derniers. En tout état de cause, les photographies produites démontrent que les désordres étaient très minimes et très localisés, et qu’en conséquence, ils ne présentaient pas un caractère de gravité, ni ne rendaient le bien impropre à sa destination. A cet égard, il doit être souligné que des travaux conséquents de réparation ont été mis en œuvre par les défendeurs, mais la nature desdits travaux établit que les désordres n’affectaient pas le bien immobilier dans sa solidité, et partant sa destination.

En conséquence, les vices cachés ne sont pas caractérisés, et étaient en tout état de cause exclus par la clause de non-garantie des vices cachés prévue au compromis de vente régularisé entre les parties.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les époux [A] succombent dans la démonstration des moyens à l’appui de leur demande de nullité du compromis de vente ; ils seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle en versement de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, aux termes du compromis de vente, une pénalité d’un montant de 75.000 euros était prévue. Si le défaut de réitération provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception. Il sera dû, par l’acquéreur, dans cette hypothèse, le montant de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes au titre de l’inexécution du contrat ; si un dépôt de garantie a été versé, le montant de celui-ci s’imputera à due concurrence sur celui de la stipulation de pénalité.

Il n’est pas contesté par les parties que jusqu’à la veille de la date prévue de réitération de la vente, aucun élément ne permettait aux vendeurs de penser que la signature de la vente n’aurait pas lieu ; en effet, les conditions suspensives avaient été levées. Dès qu’ils ont eu connaissance des désordres invoqués par leurs acheteurs, il est établi que les vendeurs ont immédiatement pris les mesures pour être en mesure de mettre fin aux désordres : déclaration à l’assureur pour rapport d’expertise, proposition de faire baisser le prix ou procéder aux travaux, mise en œuvre des travaux nécessaires et constatations par un professionnel de la réalisation des travaux. Le 5 avril 2022, date de la sommation d’avoir à comparaitre pour la signature de l’acte authentique, il est établi que le bien était en parfait état de vente et qu’il avait été mis fin aux désordres constatés.

Il en ressort en conséquence que le défaut de réitération est imputable aux acquéreurs, et que ces derniers sont donc tenus au versement de la clause pénale.

En conséquence, les époux [A] seront condamnés à verser aux époux [Y] la somme de 75.000 euros au titre de la clause pénale, somme qui avait été contractuellement prévue et se trouve, de facto, due.

Il y aura lieu pour ce faire, d’ordonner l’affectation du dépôt de garantie d’un montant de 37.500 euros au profit des époux [Y], et de condamner de surcroît les époux [A] à verser aux époux [Y] la différence, soit la somme de 37.500 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, les époux [Y] invoquent avoir subi deux autres préjudices distincts résultant de l’absence de réitération de la vente : un préjudice financier d’un montant de 29.428,50 euros, en raison de la souscription d’un prêt relais pour l’acquisition de leur nouveau bien immobilier à [Localité 5] (95) jusqu’à la vente définitive de leur bien, le 7 octobre 2022, outre un préjudice financier d’un montant de 100.000 euros correspondant à la moins-value effective des époux [Y], qui exposent avoir été contraints de vendre en urgence pour résoudre leur situation financière, pour un prix de 650.000 euros.

Il n’a pas été contesté que les époux [A] sont à l’origine de l’absence de réitération de la vente, et ont été déclarés fautifs. Il apparait en outre que les époux [Y] justifient de préjudices distincts.

Cependant, force est de constater que la souscription par les époux [Y] d’un prêt relais pour l’acquisition de leur propre bien immobilier, et la vente en urgence du bien immobilier à un prix inférieur de 100.000 euros n’est pas en lien direct avec l’absence de réitération de la vente imputable aux époux [A].

L’absence de lien direct justifie de débouter les époux [Y] de leur demande d’indemnisation de leurs préjudices financiers distincts.

De surcroît, le montant de la clause pénale correspondant à 10% du prix de vente et est destiné à couvrir l’ensemble des préjudices subis.

Sur le préjudice moral

L’absence de réitération de la vente, la situation d’anxiété en découlant, la nécessité de faire réaliser les travaux et de recommencer un processus de vente ont nécessairement généré un préjudice ; celui-ci est couvert par la clause pénale.

Il n’y aura donc pas lieu de prononcer une condamnation supplémentaire au titre du préjudice moral.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les demandeurs qui succombent seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les demandeurs, tenus aux dépens, seront condamnés à payer aux époux [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros.

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n’y a pas lieu d’écarter la présente disposition

PAR CES MOTIFS